萬科能否撥開泰禾集團頭頂上的債務迷霧
泰禾賣股求生
盛傳已久的泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾集團”）引入戰略資本的消息，終於有了實質性結果。
7月31日早間，泰禾集團發佈公告稱，與萬科下屬公司簽訂股權轉讓框架協議，在滿足交易前提下，轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.3億元。
其實，早在一個月前，泰禾集團就已經開始着手引入戰投資本。今年5月13日晚間，泰禾集團發佈公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者。
旋即，泰禾集團與廈門國貿、廈門建發、中鐵建、保利、融創等多家企業“傳出緋聞”，但一直躲在幕後的萬科卻最終走上了前台。
不過，資本市場並未對萬科“迎娶”泰禾集團寄予厚望。截至7月31日收盤，以漲停開盤的泰禾集團報收5.94元，當日跌幅為0.67%。
雖然泰禾集團已經成為國內房企“千億俱樂部”成員，但卻一直未能解除債務重壓魔咒。
在7月6日，上海清算所公告泰禾集團中期票據“17泰禾MTN001”(發行規模17億元)違約，再次將泰禾集團推上風口浪尖，泰禾集團的債務問題為投資者普遍關注。
此外，泰禾集團發佈“關於對深圳證券交易所《年報問詢函》的回覆公告”時，一些敏感數字也讓投資者脊背發涼，如已到期未付的債務270.65億元；2020年內到期債務為555.11億元。
而為了籌錢，泰禾集團已經把手中所有股份悉數質押了出去並被全部凍結。公告內容顯示，截至目前，泰禾投資持有公司股份1,218,801,590股，佔公司總股本比例為48.97%，其中累計質押股數為1,207,420,000股，佔其所持股份比例為 99.07%，累計凍結股數為1,218,801,590 股，佔其所持股份比例為100.00%。
而另一方面，受疫情影響，泰禾集團經營情況極不理想。據該公司近期發佈的業績預告顯示，預計2020年中期淨利潤虧損14.6億～18.6億元，猛烈下降200%左右。
泰禾集團也承認，公司控股股東此次股份轉讓框架協議的簽署，有助於推動公司目前進行的債務重組工作，盤活存量資產，維持正常經營，從而幫助實現公司長遠價值，維護公司及股東利益。
萬科能否成為泰禾的騎士
萬科成為第二大股東之後，能否讓泰禾集團產生脱胎換骨的變化？
根據公告，標的股份轉讓完成之後，萬科將協助泰禾集團完善公司治理，盤活存量資產，支持泰禾集團正常經營。
但是，萬科提出了兩大近乎嚴苛的條件：
其一，泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，並且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；
其二，萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，且已就盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。
從這兩個條件所傳達的信息來看，萬科並沒有考慮為泰禾集團的債務兜底，而上述兩項交易前提條件，也大幅降低了萬科的股權投資風險，避免了融創投資樂視網式悲劇。可見，從解決債務問題角度來看，萬科不能起到決定性作用。
而從財務投資角度來看，萬科此次入主泰禾集團，可謂“精準抄底”。據瞭解，2011年8月19日，泰禾集團借殼福建三農實現上市，隨後股價一路攀升，並在2018年1月份最高漲至21.6的歷史高位，一時間風光無限。但隨後，一直深陷債務傳聞的泰禾集團，股價開始滑落，在隨後的兩年半時間裏，股價一路跌至4元左右，跌幅高達81.5%。
因此，此時以每股4.9元的價格買入泰禾集團，“折扣”幅度之高，非常罕見。
知名地產分析人士嚴躍進認為，此次合作對萬科更為有利。公告內容顯示，泰禾控股股東泰禾投資將其持有公司的19.9%股份轉讓給海南萬益。轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.3億元。嚴躍進説：“海南萬益為萬科的全資子公司，此類合作也標誌着萬科獲得了泰禾將近1/5的股權，持股比例比較大。而從收購的成本來看，成本相對不高，屬於成本可控、潛在收益較高的一次收購行為。”
當然，對於泰禾來説，以萬科持股作為背書，企業資信等級有望提升，這對於後續加快債務問題的處置有較為積極的作用。嚴躍進表示，雖然此次合作中，萬科不對債務的解決持兜底的意見，但客觀上是有助於債務問題的快速解決。同時後續和萬科的合作等力度也會強化。
此次萬科與泰禾集團“聯姻”，到底會產生怎樣的結果，我們拭目以待。