樂居財經訊 李禮 6月30日，國金證券發佈萬科A研報。
事件
6 月 29 日晚間，萬科發佈《關於廣信資產包引入戰略合作的公告》，公告稱萬科計劃將持有的廣州萬溪 50%股權以人民幣 70.4 億元轉讓給戰略投資者，同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產包提供的股東投入共計 320 億元。
點評
廣信資產包資金投入情況和本次交易概況：①三年以來，公司為廣信資產包累計投入 470.40 億元。②通過本次交易，本公司預計可收到資金 390.4 億元，其中 70.4 億元為廣州萬科轉讓廣州萬溪的股權轉讓款（含 30.4 億元的預付溢價款），70.4 億元為通過新股東投入置換前期原股東投入，249.6 億元為通過併購貸款置換前期原股東投入。③如在 5 年內，廣信資產包取得不少於 210.98 萬平方米權益計容建面的批覆文件，則本次股權轉讓公司預計將累計實現投資收益約 34.79 億元，增加公司淨利潤約為 26.10 億元。
對資產負債表的意義遠大於對損益表的意義：①預計年內能確認的投資收益部分僅評估值和賬面值之間的差值，税後影響小於 10 億元。②萬科對廣信資產包的三年累計投入達 470 億元，按照其轉讓部分 50%權益對應投入為235 億元，即使按照 30.4 億元的溢價來計算，回報率也較為普通。廣信不良資產包是長週期、慢週轉項目，不是萬科高週轉策略下的典型項目。③交易完成後，廣州萬溪將不再並表，萬科可以回收現金或減少表內有息負債合計 390.4億元。在淨負債率指標不變的情況下，萬科可以新增 390億元的權益資金進行新的房地產開發業務。印證了我們在深度報告中提到的，預計萬科將重回規模增長。④引入中國信達也非常有助於本項目複雜問題的解決。
有望撬動千億元新增銷售：按照 60%的權益比例，2.2 倍的貨值率， 75%的新盤年度去化率計算，390 億元可撬動 1073 億元合同銷售額。我們在深度報告中提到 21-23 年 7500 億元-9500 億元銷售額實現的可能性大幅提高。
投資建議
萬科轉讓廣信資產包股權是一個很明顯的加快週轉、回到規模路線的信號。我們暫不上調盈利預測，但考慮到其規模增長確定性提高，我們上調公司目標價至 37.08 元，對應 10X 2020PE，並重申對萬科 A的“買入”評級。
風險提示
房價上漲弱於預期；地價上漲快於預期；萬科拿地強度低於預期。