招商蛇口逾60頁回覆詳解問詢 70億重組難救下滑業績
國際金融報
原標題：招商蛇口逾60頁回覆詳解問詢，70億重組難救下滑業績
7月23日晚，針對深交所就重組下發的問詢函，招商蛇口給出了62頁的回覆，就交易所提及的土地評估、交易價格、股價參考標準、股份來源等問題進行解釋。
受訪專家表示，招商蛇口收購南油集團的信心足，收購信念堅定，對交易所的問詢函詳細回覆，產生其他變數的可能性小。
不過，南油集團涉及的前海片區土地由於開發週期長達8-10年，招商蛇口的業績短期內並不會因此得到顯著提升。
“資產評估合理”
7月13日，招商蛇口發佈《發行股份、可轉換公司債券及支付現金購買資產並募集配套資金報告書（草案）》（下稱“報告書”），披露了購買南油集團24%股權的具體細節。
南油集團24%股權的交易對價約為70.35億元，招商蛇口以發行股份、可轉換公司債及現金方式支付的對價分別約為1.76億元、33.42億元、35.18億元，在交易對價中佔比分別為2.5%、47.5%、50%。
交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，進一步增強招商蛇口在前海片區的享有的權益。
7月17日，深交所就上述報告書向招商蛇口下發了問詢函，涉及地塊評估、交易價格、股份來源等問題。
深交所提出，報告書顯示，南油集團的股東全部權益評估值為293.14億元，較賬面價值增值64.36%。南油集團的主要資產為下屬公司前海蛇口自貿投資持有的前海自貿區內土地資源，而該土地資源主要由招商蛇口與深圳市前海開發投資控股此前以各自持有的招商馳迪與前海鴻昱100%股權共同增資注入。
由此，深交所要求招商蛇口説明招商馳迪、前海鴻昱是否構成南油集團具有重大影響的下屬企業，以及交易標的的資產評估情況及評估結果的合理性。
招商蛇口在回覆中表示，南油集團具有重要影響的主要下屬公司為招商前海實業。
招商前海實業的主要資產為通過持股50%的前海自貿投資持有的招商馳迪和前海鴻昱100%股權，招商馳迪和前海鴻昱的主要資產為其持有的深圳南山區前海深港合作區編號為T102-0296、T102-0310地塊。而招商馳迪、前海鴻昱並非南油集團的控股子公司。
招商蛇口進一步表示，交易評估基準日為2019年12月31日，此前增資前海自貿投資時的評估基準日為2019年9月30日，兩次評估基準日間隔較短；同時，前後兩次評估中，招商馳迪、前海鴻昱的的核心資產未發生變化。
“兩次評估基準日接近，僅相差一個季度，期間深圳市房地產市場及土地市場平穩，評估所涉及土地規劃無變化，本次評估中已考慮了相關土地所涉項目建設進度的前述影響。”招商蛇口表示，“評估過程中根據不同物業類型的租售信息及建造成本數據取值，開發利潤率按正常的客觀水平取值，銷售税費按照相關的法律法規計算，評估價值合理。”
此外，對於交易所提到的部分地塊存在被收回或未能正常續期的問題，招商蛇口表示，隨着未來前海片區土地開發與建設的開展，土地效益逐步釋放，所涉土地被收回或未能正常續期風險對於南油集團未來整體經營的影響會降低。
這筆遭遇了問詢的交易未來還會有新的變數嗎？諸葛找房數據中心高級分析師王小嬙向記者表示，
從目前情況看，招商蛇口收購南油集團的信心足，收購信念堅定，對交易所的問詢函詳細回覆，產生其他變數的可能性小。
地產分析師嚴躍進表示，“單純從業務匹配度看，估計不會有變數。但從程序看，下半年在兼併收購方面預計政策會趨嚴，包括收購的資金來源、後續經營的規劃等方面，這可能是招商蛇口所需要注意的地方。”
地塊利潤釋放慢
收購事項完成後，招商蛇口對前海片區土地的控制權將得到增強，在前海土地持地公司的持股比例由36.2%提升至41.6%。
天風證券發佈的研報顯示，前海合資公司持有總建面約497.76萬平方米，按照90%可售面積（約逾450萬平方米），保守按照均價8萬元假設，粗估貨值為4032億元。
儘管坐擁龐大的土地儲備，但前海地塊開發週期較長，利潤釋放緩慢，招商蛇口的業績短期內不會得到顯著提升。
在2019年底的一次股東大會上，有股東問到前海土地何時能兑現收益，前海蛇口自貿投資發展有限公司總經理胡勇回應，招商蛇口在前海的發展時間規劃為六年分工，十年開發。
同時，王小嬙表示，此地塊涉及金額龐大，開發週期長，短期內對招商蛇口的資金帶來一定的壓力。
這對近年來業績表現明顯下滑的招商蛇口來説，並不是個好消息。
梳理招商蛇口年報發現，2016年-2019年間，其歸母淨利潤同比增速分別為97.54%、27.54%、24.71%、5.2%；同時，扣非淨利潤增速也連年下滑，至2019年則首度出現負增長，為-14.55%。
另據克而瑞數據，2017年-2019年間，招商蛇口毛利率分別為42.7%、37.9%、34.66%，下滑明顯；2019年，營收佔比最高的深圳區域的毛利率則出現了13個百分點的下滑。
有投資者在業績發佈會上將招商蛇口的財務狀況形容為“一年比一年差”。
2020年上半年，招商蛇口的業績表現更是出人意表。據招商蛇口7月13日發佈的半年度業績預告，其預計今年上半年歸屬上市公司股東的淨利潤8億-10億元，較上年同比下降79.59%-83.67%。
除了新冠疫情影響、2019年同期基數較高等，招商蛇口還提到，“房地產業務結轉規模同比增長，但受結轉項目地區結構影響，毛利率同比下降”。
而今年以來，招商蛇口在土地市場上表現積極。中金公司發佈的研報顯示，招商蛇口上半年新增土儲面積、金額分別為660萬平方米、641億元，分別同比增長72%、67%，拿地強度上行13個百分點至58%。其中，不乏高價地塊，如6月份在徐州以138%溢價率拿下的地塊，7月初在上海虹口區拿下的地塊樓面價則達到8.1萬元/平方米。
在王小嬙看來，高溢價拿地是為了擴張規模，但是擴張規模的同時往往會帶來成本走高、公司利潤下降，高溢價對後期盈利會造成一定壓力。
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責任編輯：陳悠然 SF104