上市故事總是充滿想象力，但想象力易碎，一不小心就會被資本打翻在地。中奧到家或是其一。
作為物業管理行業第三家上市公司，中奧到家在上市第二年即給投資者帶來“驚喜”：公司業績出現虧損。從2015年11月25日正式登陸資本市場到2020年4月27日披露2019年報，中奧到家的股價從上市當日的最高點1.953港元狂瀉71.84%至2019年報發佈當日的0.55港元，市值僅為4.55億港元。而股價、市值雙殺的背後，是中奧到家的艱難轉型。
價值創造力表現不佳 股價與市值一蹶不振
據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，中奧到家排名第11，綜合得分為148.53分。
在市場領導力、全國影響力、資源統籌力等3個維度中，中奧到家均處於行業中游，這表明其在整體營收與規模、全國佈局及挖掘現有資源和資產潛力方面達到行業平均水平。
在價值創造力維度中，中奧到家處於上市物業公司中下游，表明其在為股東持續創造高於市場平均價值方面亟需加強；在產品創新力維度中，中奧到家處於行業前列，表明其在新業務探索方面持續發力並取得一定成果。
自上市以來，中奧到家的股價震盪下行。早在2017年3月13日,中奧到家發佈盈利警告，稱公司由於擴大線上線下“O2O”平台的客户基礎以發展O2O業務導致投入增加，致使擁有人應占利潤較2015年同期大幅下跌，甚至可能出現虧損。在此後3個月，中奧到家的股價從預警當日1.09港元大幅下跌62.57%至0.408港元，這也是中奧到家股價的最低點。
隨後的2017年4月25日，中奧到家發佈2016年報，公司當年虧損335萬元，其中O2O業務毛利虧損1283萬元，刷新投資者對物業公司的認知。此後，除2018年第2季度、第3季度股價有明顯回升外，其餘時間股價均低位運行。
在此期間，中奧到家營收從2016年6.35億元漲至2019年15.19億元，四年間漲幅高達139.23%；在管面積也從2016年的4459.5萬平方米漲至6535.3萬平方米，四年間漲幅達46.55%；同期股價則由2016年報發佈當日收盤價1.09港元跌至2019年報發佈當日收盤價0.55港元。相比營收與在管面積，中奧到家的股價不僅未實現上漲，反而下跌49.54%，這也反映出資本市場對中奧到家的未來發展並不看好。
2019年4月30日，中奧到家完成對輝煌房地產及輝煌置業的收購，同時開展房地產代理業務，當年實現營收1.86億元；清潔及綠化業務取得的營收也從2018年的4.7萬元漲至2019年的3159.5萬元。據統計，上述兩項業務營收累計佔總營收的比重為14.31%。儘管非物業服務新賽道初現雛形，但很難對中奧到家在資本市場的表現起到提振作用。
發展戰略出現失誤 業務轉型迫在眉睫
通過中奧到家近幾年的發展可以看出，資本市場的反饋並非空穴來風。根據中奧到家2016年報顯示，其已經正式將O2O平台外包，以節約成本、控制支出；2017年，中奧到家O2O業務實現毛利21萬元，業務貢獻已經非常有限，這也反映出前期發展戰略出現失誤；在中奧到家2018年報中，已經沒有關於O2O的相關描述。
戰略失誤，讓中奧到家不得不把轉型提上日程。除放棄部分業務外，中奧到家同時也在其他方面發力。年報顯示，2019年中奧到家的業務線新增清潔及綠化業務、房地產代理業務等。與此同時，還對2018年的部分收入進行調整。
除業務調整外，中奧到家也在公司佈局方面進行優化。
2015-2019年，中奧到家華東及華中營收分別為2.21億元、3.81億元、6.76億元、7.06億元、9.13億元，佔比分別為52.69%、59.92%、69.18%、69.04%、60.11%；華南區域營收分別為1.79億元、2.01億元、2.35億元、2.53億元、5.68億元，佔比分別為42.71%、31.68%、24.09%、24.70%、37.41%；華北區域營收從2017年開始逐步下降，三年間營收跌幅達42.69%，營收佔比亦從2016年最高點8.40%下降至2019年的2.49%。不難推測，中奧到家基本圍繞華東及華中、華南兩大核心區域發展，一方面逐步聚焦成熟區域，另一方面退出營收、利潤貢獻較小的區域。
中奧到家官網亦對此進行了説明，2020年中奧到家將進行總部大樓搬遷，新總部大樓位於佛山太平洋鼎旺商業中心。後續其將立足於佛山順德，放眼粵港澳大灣區。
在規模擴張愈發艱難的情況下，中奧到家也適時調整策略，進行行業價值鏈上下游整合；除堅持市場拓展、做大規模外，也通過收購保安服務公司等措施整合上下游資源，更好地發揮協同效應。
退出面積居高不下 高毛利業務逐步萎縮
轉型之外，中奧到家面臨越來越多的發展困境。
2016-2019年，中奧到家非住宅在管面積分別為679.4萬平方米、683.6萬平方米、737.1萬平方米、770.9萬平方米，在在管面積中的佔比分別為15.23%、12.53%、12.95%、11.80%，除2018年有所反彈外，其餘各年份佔比均持續下降。
除非住宅業態佔比逐步下降外，中奧到家整體的在管面積也增長過慢。2017-2019年中奧到家在管面積分別為5456.1萬平方米、5690.7萬平方米、6535.3萬平方米，漲幅分別為22.35%、4.30%、14.84%，3年間累計漲幅僅為19.78%，遠低於頭部物業公司及規模相近的上市物業公司。
究其原因，中奧到家作為第三方物業公司，缺乏關聯地產公司支撐，規模增長相對乏力。值得注意的是，中奧到家退出面積也在大幅增加。據悉，2016-2019年，中奧到家退出面積分別為140萬平方米、208萬平方米、727萬平方米、863萬平方米，四年間漲幅高達516.21%，退出面積佔當年在管面積的比重分別為3.14%、3.81%、12.77%、13.19%。其中，2018年和2019年連續兩年退出面積佔比均超10%。如果退出面積持續增加，且佔比較高，中奧到家的營收恐難以保障。
此外，中奧到家還面臨高毛利業務逐步萎縮的問題。2015-2019年，中奧到家協銷業務營收分別為6613.7萬元、5573.1萬元、4318.7萬元、4150.3萬元、4036.1萬元，營收佔比分別為15.74%、8.77%、4.42%、4.06%、2.66%。上述數據表明，中奧到家的營收與營收佔比雙雙下降，特別是2019年營收佔比已不足3%。而協銷業務營收下降不僅會影響中奧到家整體的盈利表現，同時其潛在可接管新項目數量也會下降。
一直以來，不少物業公司都以“高估值”為傲。但隨着物業公司前赴後繼地登陸資本市場，故事的吸引力也在打折扣。就中奧到家而言，其發展正在面臨多重挑戰。例如，物業服務方面，在管項目退出面積居高不下、非住宅業態增長乏力、規模擴張有限等；增值服務方面，尤其是業主增值服務方面的探索並不理想，目前僅通過收購房地產經紀公司開展房地產代理業務，生活服務等業務尚未取得明顯成效。由此可知，中奧到家雖為資本市場的老炮兒，但其要走的路依然漫長。