記者 |中國房地產報 李燕星
9600%短期負債增幅在上市公司年報中不常見。
6月2日，金融街控股股份有限公司（000402.SZ）為資產負債率70%以下控股子公司湖北當代盛景投資有限公司債務融資提供7.2 億元擔保。截至今年一季度末，金融街為全資子公司和參股公司提供212億元融資擔保，佔淨資產比例61.2%，較2019年末的53.91%有所上升。
擔保佔淨資產比50%通常被認為是警戒線，不過房地產業內超過100%也不在少數。不過，比風險更難以規避的是財務賬面上確鑿的負債額。在金融街一季度財報中，短期借款一項顯示為48.5億元，相比2019年末的5000萬元同比增長9600%。
查看金融街2019年3月31日至2019年底每季度短期借款，分別顯示為20.44億元、5.09億元、5000萬元、5000萬元，對應的報告期增長變化為-75%、-90.17%、0%；拉長週期看2017年末至2019年末的短期借款額度，顯示為9.5億元、30.11億元、5000萬元，對應的年度增長變化為216%、-98.34%。
無論對比短期負債額度還是增幅變化，48.5億元和9600%兩個數字在金融街近年的財報中都極為罕見。那麼，增長9600%短期負債來自哪裏？金融街在一季度報表中用了一句簡短描述：報告期內，公司發行超短期融資券。
金融街今年以來公告過三期超短期融資。
第一期發行於今年1月15日至16日，發行總額29億元，利率2.98%，起息日1月17日，期限270天；第二期發行於3月3日至3月4日，發行總額19億元，利率2.65%，起息日3月5日，期限267天；第三期發行於4月14日至4月15日，發行總額25億元，利率1.74%，起息日4月26日，期限267天。
截至今年一季度末，金融街發行 3 期 73 億元超短期融資券，平均票面利率 2.47%；此外，金融街還在今年4月成功發行 80 億元金融街中心 CMBS，票面利率 2.80%，該利率創下國內CMBS歷史最低發行利率；5月26日，金融街181億元公司債券獲深交所受理。
貝殼研究院數據顯示，金融街4月融資規模位列房企融資榜首位，1月至4月融資規模排在房企融資榜第3位。
超短融和公司債，今年復工復產後與房地產企業度過了一段“蜜月期”，金融街做法，也是特殊時期下房企大規模融資的縮影之一。
不過，金融街本身貨幣資金無法覆蓋其短期負債的現實情況，則是其急需開啓超短融通道以及增發公司債的另一個更為重要的直接原因。其中，181億元公司債用途已經寫明，用於償還到期公司債券和其他金融機構借款。
今年一季度末，金融街短期借款48.5億元，其發行的第一期和第二期超短融兑付日都在年內，第三期在2021年1月；另外，金融街一年內到期的非流動負債130.8億元。短期借款與短期債務累計達179.3億元，相比2019年末兩項合計的158.46億元，增加20.84億元。
再看金融街的貨幣資金，2019年末是110.3億元，今年一季度末減少到87.18億元，這筆資金與金融街一年內到期的非流動負債與短期借款合計的179.3億元之間，存在92.12億元的缺口，比2019年末的缺口還增大了52億元。
隨着今年以來大規模融資，截至4月末金融街有息負債餘額達984.25億元，累計新增有息負債金額114.74億元，佔公司2019年末淨資產的比例為29.43%。
截至2019年末，金融街資產負債率73.53%，淨資產負債率188.87%；截至今年4月末，其資產負債率上升至76.09%，有息負債984億元佔2019年末淨資產比例達252%。
有着國企背景的金融街儘管可以拿到比其他普通房企更低利息的融資，但近千億元壓頂的有息負債勢必會侵蝕企業利潤。更重要的是，金融街的慢週轉拉長了資金沉澱週期，使得負債產生的利息規模增大，進一步侵蝕企業利潤。
慢週轉背後的原因一受今年疫情的週期性影響，另一個則與金融街經營業務以商務地產為主且住宅多為中高端產品有關。
短期來看，金融街一季度的經營狀況出現下滑。營業收入同比減少42.37%，歸屬上市公司股東的淨利潤同比減少73.07%，經營活動產生的現金流量也由2019年1至3月的21.16億元，大幅下降至-45.92億元。另外，商務地產與住宅地產兩項業務一季度銷售總額 25.4 億元，同比下降65%，其中商務地產項目銷售簽約 4.7 億元， 住宅地產項目銷售簽約 20.7 億元。
對此，金融街在年報中解釋稱，受疫情影響，根據政府要求，公司房產開發項目售樓處關閉，項目現場停工，資產管理項目暫停營業或減少營業時間，導致公司報告期內收入和利潤下滑。
長期來看，金融街近幾年的營收增長緩慢，2014年220億元，2015年降至156億元，2016年199億元，2017年255億元，2018年回落至221億元，2019年262億元；其對應的從2014年至2018年的存貨週轉率則是0.33、0.19、0.23、0.3、0.17，創5年新低。一般來説，存貨週轉率0.17對應的庫存消化週期大概是5年至6年。2019年金融街存貨週轉率變為0.19，但同樣低於行業平均週轉水平，去化週期約1810天。
不過，在金融街的盤子中，房產開發銷售貢獻的營收雖然佔大頭，但最賺錢的還是物業出租。2019年房產開發貢獻營收235億元，物業出租貢獻18.41億元，不過兩者毛利率卻大相徑庭，房產開發36.76%，物業出租91.34%。
縱觀金融街持有的物業資產，大多坐落於北京、上海、天津等核心城市的核心商圈，比如大家熟知的北京金融街，今年一季度租金707元/平方米，在一線城市CBD排名中位列第1。截至2019年底，其可出租物業面積為95萬平方米，經營的物業資產面積19萬平方米。資本市場對這部分資產的估值在300億元左右。
手握優質物業資產卻難以發力，説明週轉慢背後金融街的經營能力急需提升。過去幾年，金融街持續擴大陣營，從大本營北京進軍到天津、上海、重慶、惠州等地，但是京外出租物業項目和經營物業項目表現不盡人意。
擴張需求疊加經營不佳，為緩解負債壓力與經營壓力，金融街被迫開啓賣樓之路。比如金融街旗下表現最好的上海金融街海倫中心日租金5元至7元/平方米，其D棟、E棟共計16240平方米的物業在去年6月被出售給長城人壽；而在2017年金融街苦心培育6年天津地標建築也被甩賣，引發關注。