近月來，無論是在拿地銷售，還是在商業拓展方面，寶龍地產都可謂是表現突出。疫情後，寶龍銷售業績實現較快恢復，自4月起就開始了同比正增長，上半年實現全年指標超4成；此外在商業方面，更是動作連連，先後任命陳德力為總裁、收購星匯商管等等。在此背景下，寶龍能否完成2020年在銷售及商業領域的各自目標？在業績的向好下，又有何新的關注點？
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銷售復甦目標可期，去化下滑警惕庫存壓力
二季度銷售同比回正，目標完成率達42%
疫情後，從寶龍地產的銷售業績來看，自2020年4月其銷售業績實現了較快復甦，4月、5月、6月的合約銷售金額同比增長分別達到了9%、14%、54%。2020年上半年寶龍地產的合約銷售達到了315.29億、銷售面積204.73萬平方米，分別同比增長8.0%、14.8%。按2020年寶龍銷售目標750億來看，上半年其已實現了42%。按照全年推貨節奏，下半年寶龍預計新推貨值約701億，去化率僅需達到62%便可完成全年目標，再加上上半年的存量貨值，或可超額完成指標。
充足貨值保障銷售增長，二季度去化率預計56%
寶龍地產的銷售規模之所以能夠於二季度實現業績較快回升，主要得益於其充足的貨值儲備以及於第二季度集中推貨的排布節奏。按照3月年度業績會議，在疫情影響下寶龍一季度的供貨佔全年貨值僅為15.9%（約212億元），二季度則達到了31.4%（約418億元），二季度的集中推貨也讓寶龍的銷售業績水漲船高。
但注意的是，寶龍銷售規模增長的同時，其去化率或出現了下滑。據原計劃，2020年上半年寶龍將推出共630億的貨值，但根據315.29億的合約銷售來看，上半年去化率僅達50%；其中一季度受疫情影響預計約38%，二季度預計為56%，相比2019年67%出現較大下降，此外2020全年的預期去化率也僅為56%。
2019年底，寶龍地產擁有存貨470.64億元，其中持作銷售的竣工物業106.17億，佔總存貨23%，已具一定去化壓力。在2020年疫情影響下，較低的去化率或繼續加大企業的庫存壓力，影響企業的週轉速度及資金利用效率。
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兼併收購加快商業發展，2020年34億目標可期
輕重並舉多城拿地，助推規模提升影響力
在商業領域，自2019年底寶龍商業管理實現上市，2020年5月寶龍商業又先後迎來了有萬達、新城商業工作經驗的唐劍鋒、陳德力等人。隨着資本與人才的陸續到位，寶龍在商業領域持續發力，一方面通過母公司招拍掛獲取合適地塊，一方面通過收併購增加商業管理面積。
據不完全統計，截止7月寶龍地產新增土儲超200萬平米，其中有6幅地塊或將落地寶龍廣場等綜合體項目，佈局城市包括上海、南京、福州、台州、紹興等。其中規模較大的當屬7月3日獲取的南京NO.2020G21地塊。根據前期出讓條件，該地塊A分區須建設一處地上建築面積不少於6.7萬平方米的集中式商業購物中心，且由競得人全部自持，預計該綜合體建成後將大概率交由寶龍商業運營。
在商業輕資產領域，7月6日寶龍商業以總代價4055萬元收購了浙江星匯商管的60%股權。截止公告日，目標公司共管理14個零售商業項目，總建面約56萬平方米（不含停車場），包括停車場面積約89萬平方米。此外目標公司還做出5年業績擔保，其中2020年度扣非歸母淨利潤將不低於人民幣600萬元。通過輕重並舉、長三角區域全面鋪開，寶龍在商業領域得以實現規模的快速擴張，同時也加強了其商業品牌影響力。
開業數量逐年增長，成本回報率提升至14%
在擴張力度的加大下，寶龍地產的商業規模也在不斷上升。具體來看，2019年寶龍在營商場達到了45家；2020年將有11家商場計劃開業（5家9月開業，6家12月開業），相比19年多了5家；2021年的計劃開業商場達到了16家，商場開業數量整體逐年呈現上升趨勢。
2019年寶龍地產的商業運營收入為28.13億元，同比增長25%，其中投資物業收入及商業運營收入近乎各佔一半。2020年寶龍地產計劃實現商業運營收入34億元，根據前4年的複合增長26%來看，若2020年要實現21%的增長，總體目標可期。在規模提升的同時，寶龍旗下商場的成本回報率也在上升，2019年其成本回報率為14%，同比增加了兩個百分點，這也證明了寶龍在商場運營能力方面有所提升。
整體來看，2020年寶龍地產在銷售及商業領域均有不俗表現，預計2020年各自目標達成壓力不大。但在拓展力度加大的同時，寶龍還應注意各項負債指標，保障企業的現金流健康。此外由於持有物業回收週期較長，加上寶龍在銷售方面具有一定庫存壓力，或會對企業的資金運轉帶來一定挑戰。最後，寶龍擁有較多商業物業，可以多配合REITS等創新融資，提前更多釋放商業價值。
（來源：克而瑞地產研究）