苦等七月終借殼上市 估值大跌的優客工場仍難解盈利題

等待了七個月仍沒等來IPO的優客工場最終選擇了借殼上市。美東時間7月6日，特殊目的收購公司Orisun Acquisition Corp發公告宣佈，其已與優客工場達成合並協議，全資子公司Ucommune Internationa計劃收購優客工場全部股份。

交易完成後，Orisun將以新的股票代碼在納斯達克掛牌交易，優客工場的股東和管理層將獲得Ucommune International的7000萬股普通股，優客工場管理團隊將繼續運營優客工場，優客工場也將成為“聯合辦公第一股”。

針對上市事宜，優客工場品牌負責人向時代財經表示，“暫時不予置評”。

對標美國WeWork的優客工場，至今已經創辦五年，是國內最早一批做聯合辦公的企業。雖然不曾陷入WeWork的困局，但現時的優客工場與WeWork一樣，都面臨着盈利困難、估值大跌的問題。

估值縮水超七成

“大眾創業、萬眾創新”曾在國內掀起一股創業浪潮，有識之士從中看到了商機，他們希望打造一種全新的商業模式：通過為創業者提供低價的辦公室及資源服務實現盈利。

聯合辦公營運而生。2015年3月9日宣佈從萬科離職的毛大慶選擇加入到掘金隊伍中，由他創辦的優客工場成為其告別萬科的下一站，他也憑此成為了聯合辦公領域的“排頭兵”。

政策的加持以及明星職業經理人毛大慶的光環，使得優客工場一直備受資本青睞。根據統計，優客工場2015-2019年間累計獲得超過50億元人民幣的投資，且投資陣容相當強大，既有紅杉資本、中融信託、前海唔同併購基金等資方，也有首創置業、路勁地產、龍熙地產等房企，還有星牌集團、愛康集團等非地產公司。

公開資料顯示，在2018年11月完成一筆2億美元融資之後，優客工場估值曾高達30億美元。

但不到兩年時間，優客工場的估值便出現了嚴重縮水。根據Orisun與優客工場的協議，合併完成後新公司的估值將為7.69億美元。這是優客工場採取EV/revenue模型完成的估值，即按2021年預計淨收入的4.01倍計為7.69億美元，較2018年縮水74.36%。

優客工場估值的大跳水，一方面源自瑞幸造假事件引發的中概股信任危機，另一方面則是源於聯合辦公鼻祖WeWork的滑鐵盧。

WeWork是美國共享辦公的龍頭企業，當年世界知名投資人孫正義只用了12分鐘就決定為其投資10億美元。2018年1月初該公司估值一度飆升至470億美元，成為華爾街估值最高的獨角獸。

但2019年8月披露的IPO招股書揭開了WeWork難堪的一面，創始人諾依曼中飽私囊、業績連年虧損、盈利模式不清晰等問題讓投資者迅速喪失了信心並最終導致上市失敗，估值暴跌至29億美元。孫正義亦無奈承認，這是一筆讓他感到羞愧的投資。

WeWork沒有打響頭炮，緊隨其後的優客工場也受到波及 。優客工場是在2019年12月11日提交的IPO招股書，計劃籌資1億美元。同年12月13日，即有媒體報道，因為估值存在分歧，花旗、瑞士信貸紛紛退出了優客工場的IPO承銷商行列。

此後，優客工場的上市工作就進入了停擺期，直到傳出借殼Orisun上市。相較於遙遙無期的IPO，費用低、時間短的借殼上市對於目前的優客工場來説相當於一條捷徑。但這樣一來，優客工場也失去了IPO集資的機會。

盈利難題待解

不管是主動還是被動，如今優客工場算是在上市路上邁出了重要一步，但這家“中國版的WeWork”目前同樣面臨着長期虧損的難題，這將繼續成為投資者質疑的地方。

WeWork招股書顯示，2016-2018年該公司營收增長超過四倍，但虧損也在擴大。2018年，WeWork營收達到18.2億美元，淨虧損為16.1億美元，2019年上半年，WeWork營收15.4億美元，淨虧損6.897億美元。

優客工場亦然。根據招股書數據，2017年、2018年、2019年前三季度，優客工場總營收分別為1.67億元、4.49億元、8.75億元，同比增幅高達167.9%-209.9%。同時，2017年、2018年、2019年前三季度淨虧損分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。

營收的高速增長得益於優客工場前些年的快速擴張。2017年開始，優客工場先後收購洪泰創新空間、深圳Wedo聯合創業社、愛特眾創空間、無界空間等全部股權。目前，優客工場已成為中國最大的聯合辦公空間服務商，今年6月披露的路演材料顯示，該公司目前在中國、新加坡46座市總計持有211個聯合辦公空間，在管面積超過68.6萬平方米，工位數量達到9.4萬個。

規模的增長意味着投入的增加。儘管不如地產行業般重資產，但聯合辦公有如現時的長租公寓，也是一門投資大、回報週期長的生意。

從財務數據來看，優客工場目前仍處於投入階段，2017年、2018年、2019年前三季度經營活動產生的現金流一直是淨流出狀態，分別為-1.52億元、-5207萬和-2.32億元。

入不敷出直接導致了優客工場的虧損問題。優客工場披露，自2015年成立以來公司累計虧損逾15億元。

目前，優客工場業務主要有兩種，一是空間運營業務，包含直營模式和輕資產模式兩大類，另一個建立在空間運營基礎上的非空間業務。

為了扭轉虧損的狀態，優客工場開始放慢腳步，2019年前三季度僅新增6個辦公空間，2018年全年為97個，同時開始加大輕資產的佔比。

今年4月在優客工場成立五週年的發佈會上，毛大慶宣佈優客工場將進行戰略轉型，核心可以概括為“全面轉輕”——即不再開拓新辦公空間，轉向各類輕資產業務，包括電商、會員企業福利計劃等。

根據毛大慶的目標，優客工場2020年底，輕重資產比達到1：1。輕資產項目的增加將直接減少優客工場在獲取辦公空間的投入。

面對着長期的虧損，優客工場意識到了要調整發展戰略。但需要注意的是，它還需要面臨着辦公市場受疫情衝擊惡化的現實，這個客觀條件將對優客工場的發展帶來挑戰。

根據中指院對全國15個重點城市的重點寫字樓商圈，超過1000個寫字樓監測結果顯示，在疫情的影響之下，我國工業、服務業受到明顯的影響，寫字樓需求減少，租金整體下跌。今年上半年，15個重點城市寫字樓商圈的租金環比下跌了1.54%，租金環比下跌的商圈近90%。

中指院預測，從短期供應來看部分因疫情而延期交付的寫字樓項目會於下半年集中上市，會推高整個寫字樓市場的存量和空置率。在需求方面，目前整體需求依然相對疲軟，而且我國經濟還是處在恢復改善的階段，所以從全年的市場來看短期的寫字樓租賃市場仍然面臨着較大的市場壓力，租金同樣面臨下行的壓力。

受疫情影響，優客工場的一些同行已經出現了危機。據界面新聞報道，中駿集團“大公子”黃濤創辦的FUNWORK在4月份關閉了部分盈利不理想的辦公空間，WeWorK、WE+酷窩、世服宏圖、德培利左巢、BEE+等在廣州市場也出現退租情況。

可以預見的是，在經濟衰退、疫情危機未解除的大環境下，艱難上市後優客工場還沒法鬆一口氣。