作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
從2016年私有化退市到回A撤銷，兜兜轉轉5年，萬達商管又重返港股，10月21日向港交所遞交招股書，再啓IPO。
只不過此時的萬達商管，早已非彼時，一方面剝離重資產去除了地產屬性，只負責管理380個商業廣場及162個儲備項目，不再自己持有；另一方面引入珠海國資委為戰投，落户珠海橫琴，組建新上市主體“珠海萬達商管”。
此次重啓IPO，新萬達商管迎的是資本新風口，經過一番重組和騰挪，將輕資產部分摘出登陸資本市場，講的是一個商管故事，構建的是新估值邏輯。
商管業務以較強的確定性和韌性，往往可以獲得更高估值。除了早先上市的寶龍商業，星盛商業、卓越商企服務、華潤萬象生活、合景悠活和中駿商管等企業也相繼上市，獲得了顯著高於行業均值的估值。特別是華潤萬象生活，資本市場給出102倍的估值。
萬達商管在管規模5420萬平，是全球以及國內規模最大的商管企業，攜巨頭之勢大概率會獲得更高的估值。珠海萬達商管總股本共有72.47億股，按24.84元每股來計算，目前估值達1800億元。
首富聚集
此估值吸引了大批陣容豪華的基石投資者，包括騰訊控股、螞蟻科技集團、中信資本、華平投資、招商局資本、上海國盛資本、星匠、合眾人壽保險、碧桂園服務、碧桂園、周大福和PAG等22家公司。
當中，碧桂園服務和碧桂園投資32.3億元，持股1.7945%；鄭裕彤家族投資1.29億元，持股0.0718%；中信資本入股5億美元，持股1.7857%；螞蟻科技入股25.95億元，持股1.4421%；騰訊投資15.12億元，持股0.8401%，22家戰投共持股21.1508%。
另外，投資人中還有來自萬達商管的6位高管人員，執行董事肖廣瑞和王志彬分別持有0.0048%、0.0034%，高管韓揚、孫亞洲、潘韜男和許粉，各持有0.0034%股份，6位董事和高管合計持股0.0218%。
28位投資人共持有珠海萬達商管21.17％股權。剩餘股權主要由大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達持有，分別持股69.99%、8.83%、0.01%。當中，王健林持有大連萬達商業52.68%股權。
多家基石投資者背後，出現多位大佬的身影，如馬雲、馬化騰和楊惠妍，都是首富級人物；再如周大福背後的香港富豪鄭裕彤家族，以及星匠背後的基匯資本，是由香港地產世家吳繼煒和吳繼泰兄弟共同創辦。
給投資人“上保險”
老王拉來如此多大佬戰投，不可否認有個人朋友圈影響力因素，但更多的還是來自萬達商管高估值的吸引。除此之外，還有一個容易被忽略的利潤承諾和補償協議。
王健林為這些投資人的錢加了一道保險，對珠海萬達商管的未來利潤做出了承諾，保證2021年、2022年和2023年實際淨利潤，分別不低於51.9億元、74.3億元和94.6億元。如果未達成，大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓部分股份或者支付現金，對投資人以做補償，並制定了相應的補償規則。
招股書顯示，萬達商管2018年、2019年和2020年收入分別為110.23億元、134.37億元和171.96億元，對應的淨利潤為20.22億元、12.47億元和11.12億元。2021上半年收入106.36億元，淨利潤為6.55億元。
以2021年利潤承諾來看，其下半年至少要實現45億元淨利潤。看似壓力很大，但萬達商管特別強調，利潤承諾是基於今年1月起調整後的運營模式。
過往其採用的是委託管理模式和租賃運營模式，來自母公司集團的280個項目主要是採用委託管理模式，並不對其另行收取服務費用；另外118個獨立第三方項目中，82個採用租賃運營模式管理。
2021年3月，萬達商管調整運營模式：第一，將委託管理模式下的運營管理服務變現；第二，使母公司集團各項目的運營模式保持一致；第三，進一步採用輕資產模式。
調整主要體現在三個方面：一是今年5月起開始就委託管理模式下運營管理服務進行收費；二是過往在租賃運營模式下管理的56個母公司商業廣場，均轉為以委託管理；三是通過出售管理有關商業廣場的相關附屬公司，停止向獨立第三方提供其過往在租賃運營模式下享有的固定或最低付款安排。
當中，最為關鍵的是開始向母公司業務收取運營管理服務費，這勢必將為其帶來一大筆收入和利潤，極大助力利潤承諾的順利實現。