陽光海天江沁園 | 智慧化停車場賦能商業未來

在進入到精細化資產運營管理的存量更新時代，需要更適合的方式去可持續性地激活資產，實現資產增值。商業地產作為存量資產的主體，成為備受矚目的關注對象，而停車資產是對商業地產精細化運營的一個重要突破點，停車場作為商業地產長期以來的配套設施，資產估值始終處於較低的水平。

但隨着“新基建”、“智慧城市”的發展，國家政策紅利的逐漸放開，智慧停車不僅是重大的商業機遇，更進化為新型融合的基礎設施，停車場作為固定資產持有的增值空間越來越得到充分體現。

基於此，在10月21-23日，中購聯於成都舉辦的“中購聯中國購物中心國際論壇第十八屆年會暨2020亞洲購物中心發展合作大會”期間，中購聯編輯部特別邀請到會議“商業地產新模式、新產品、新服務交流論壇”版塊的演講嘉賓：陽光海天停車產業集團總裁江沁園先生，簡談他對於智慧停車的觀點與看法。

陽光海天停車產業集團總裁江沁園先生

江沁園先生在房地產管理、投資諮詢及市場營銷領域擁有超過25年經驗。曾任陽光100集團副總裁兼CFO、貝恩公司亞太區顧問、保潔公司供應鏈管理區域經理，創立Primelink China。

目前負責陽光海天全面經營管理、投資、戰略合作及業務拓展。在物業管理和商業物業開發、房地產細分市場、客户需求、產品規劃、財務管理、融資等方面帶領陽光海天不斷賦能商業，為商業停車場項目帶去更多優質創新的卓越服務體驗。

數字化轉型是商業發展的充分條件

“數字化轉型是未來大型購物中心和品牌商必須要做的賦能變革，這不是一個必要條件，而是一個充分條件。”江沁園先生直言。

智能化應用—定能夠比非智能方式更加能夠深度連接客户感官體驗，智能化是和客户連接的重要紐帶，如果沒有這個紐帶，無論從停車和商業經營來講，都無法知道客户想要什麼，也就沒有辦法做一些針對性的策略去滿足客户的需求。

舉個例子來講，購物中心想知道某個客户來購物中心的頻率以及他每一次停留的時間，而停車場通過智慧運營產生大數據提供給業主，就可以知道這個車主行為軌跡，幫助購物中心的管理者瞭解客户的購買行為以及客户畫像，比如車主的車牌信息、車型信息等。

購物中心通過這些數據的疊加分析，就可以及時發現並解決問題。而購物中心通過數字化投入，就能實現這一切設想，所以説，數字化轉型是購物中心和品牌必須要做的事情。

此外，江沁園先生指出，租户、運營商和服務商三者攜手創新的連接點在於數據共享，將三方的數據打通並相互結合，描繪完整的顧客畫像，促使整個購物中心構成一個整體，形成一個生態閉環，實現客户導流以及商業賦能。

業態創新或為停車場引流帶來可能性

此次疫情，停車場行業遭受重創。在引流方面，停車場能做的其實很有限，比如此次疫情，停車管理公司只能做好基本的隔離防護工作來提高衞生標準，而在引流方面，停車場還是要依靠購物中心的力量進行反向引流，停車管理公司則是此前提下幫購物中心錦上添花，而不是雪中送炭。

“不過之前，我也一直思考這個引流的問題，就是通過各種線下線下進行引流，停車場要引流可能途徑有所不同，近些年，停車場發展到了一定程度，也誕生了一些獨特的業態，像我們管理的一些城市運營服務，或許真的是有可能性。”江沁園先生講到。

城市運營服務相當於是整個城市的公共資源，而智慧停車更逐漸進化為新型融合的基礎設施，一般來説，城市提供服務會要求市民關注、下載一些公眾號或者是APP，而這背後停車管理公司可以與政府合作，提供服務來幫助城市管理。在這種前提下，可以跟在客户界面上做一些文章。

有些停車場在業態上創新，增加了一些有趣的門店。陽光海天也在這方面做了很多嘗試，比如，在杭州跟萬科所做的一個項目，把停車場景打造成名為“嗨party”的空間，該空間可以根據不同的需求來製造不同的場景，確實給業主帶來一些意外的驚喜。

還有一個活動是老爺車俱樂部，就是在中國專門有這樣一批人，不遠萬里從上海、蘇州開到杭州聚會，公司幫項目做了一個為期兩天的老爺車俱樂部活動，聚集100來台老爺車，製造了一些項目的轟動效應，幫項目帶來了很多客流，未來希望看到更多這種引流方式。現在公司也跟不同的俱樂部洽談，像摩托車哈雷俱樂部、樂隊俱樂部等，他們也需要這樣的場地，甚至在停車場內，這些業態創新或為停車場引流帶來可能性。

停車管理的核心在於做好資產管理

停車場對於購物中心來説是兩個含義，一個是配套，一個是資產。從這個重要性來説，配套就是滿足客户的停車需求，資產就是要將停車場當成資產來經營。

江沁園先生強調，第三方服務商的資管能力一定要比業主要強！首先對客户的服務要比業主好；其次，資產上獲取收益要比業主多，這樣公司才有空間跟業主合作，幫助其減能增效。停車場首先要滿足客户的停車需求，由於停車場擴容沒有空間，提升停車位使用效率是停車場運營的核心，在這方面，陽光海天有着14年的經驗。

一般而言，停車場有B1和B2等多個停車區域，區域雖多，但停車優先級一直是個問題。可以將停車當做一個資產看待並把它分成好幾類資產，資產有好有壞，因此，可採取的資管手段就是誰付出的成本高，誰就可以佔據更好的位置。

此外還有一些提升價值的資管方式，比如分時定價，根據擁擠程度來制定不同的價格，工作日和休息日分別制定不同的價格策略，週一到週五利用率低，就給予一些優惠策略，提供促銷；週末則正常收費，通過價格調節停車需求。

智慧停車資產市場未來可期

其實像陽光海天這類公司在中國叫做第三方停車服務商，就目前而言，我國的第三方停車服務商數量雖然很多，但水平都還處於非常低下的狀態，這與國外仍然有着很大差距。

美國停車管理公司SP Plus Corporation管理超過200多萬的車位，而在中國即便是陽光海天也才管理接近50萬的車位。

此外，這家美國公司還為70多家機場提供停車的相關服務和設施，包括機場內和機場外的停車，還提供機場接送、租車等派遣服務，總體上，美國的停車第三方提供服務很成熟；而反觀國內，大部分的停車場運營還是業主單幹，那些大型商業管理公司都是自己獨立經營停車場，整個市場第三方服務佔的比例還比較小，所以中國停車行業有很大的一個發展空間。

需要注意的是，大型的商業管理公司往往基礎較好、觀點較為先進，對於實力較強的第三方服務商來説，反而有着更好的合作的機會。據悉，目前陽光海天已與印力、萬科、遠洋購物中心、紅星美凱龍、愛琴海、金融街集團等多家公司合作，有力的推動了智慧車場新生態的共建。

如今，城市更新，已經成為時代共識，停車場是商業地產非常重要的場景，將進化為新型融合的基礎設施。而近年來，以陽光海天為代表的停車管理公司也一直致力於通過智慧賦能和精細化運營管理快速提高商場停車場運營效率，在存量市場中挖掘增量機遇，賦能商業地產，創造商業地產客户卓越的停車體驗！

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