上市倒計時 張江REIT底層資產驗成色

首批公募REITs上市交易近在咫尺。為更好判斷公募REITs投資價值，近日，中國證券報記者實地調研華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“張江REIT”）的底層資產——張江光大園。

張江REIT募集金額14.95億元，主要投資於上海張江科學城的三個產業發展服務園區項目。

30餘家大中型企業入駐

張江光大園位於上海市浦東新區盛夏路500弄，從上海地鐵2號線廣蘭路站（2號口）出發，步行800米左右便可到達。

上海集摯諮詢管理有限公司（張江光大園運營管理機構）總經理所付晶告訴中國證券報記者，張江光大園佔地面積20914.50平方米，總建築面積50947.31平方米，共有7棟研發樓，吸引30餘家企業入駐。

7棟研發樓入駐企業主要為上市公司、外資500強、持牌金融機構、行業頭部企業等大中型企業，行業類型包括集成電路、在線新經濟、金融科技、先進製造業。企業可以選擇按層租賃，也可以獨棟租賃，像叮咚買菜不僅整租6-7號樓，同時在其他研發樓租下平層。

產業園區的一大競爭力是完善的商業配套設施。所付晶稱，張江光大園地下一層便是食堂、車庫和設備用房所在地，食堂可容納張江光大園區所有辦公人員早中晚的餐飲需求。如果加班錯過食堂開放時間，每棟樓的1層還有簡餐售賣點。

目前處於滿租狀態

公開資料顯示，張江光大園的現金流主要源於租賃及物業管理費收入，包括租金、物業費和其他收入。因此，出租率是評價張江光大園資產質量的重要指標。數據顯示，2018年末至2020年末，張江光大園的出租率分別為74.13%、97.39%、99.51%。所付晶説，目前張江光大園處於滿租狀態。

從地理位置看，張江光大園位於長江三角洲區域、中國（上海）自由貿易試驗區、國家級高新技術園區張江科學城（張江高科技園區）內核心位置，張江科學城目前建有醫藥、信息、集成電路、半導體、軟件、網遊動漫等多個國家級基地。

張江高科副總經理趙海生表示：“張江科學城產業生態成熟，企業對於研發空間租賃需求旺盛，現在整體市場處於‘一房難求’狀態。受主導產業及產業聚集度影響，張江光大園的物業租金水平在上海產業園區中處於較高水平，這體現了張江光大園的競爭力。”

“為什麼集成電路公司都願意來張江？從設計到封裝，再到測試、製造，整個產業鏈的企業都匯聚在張江，企業來張江發展，它得到的是整個產業鏈的支撐。”趙海生表示。

理性看待上市後價格波動

公募REITs是全新的投資產品，首批公募REITs發行階段投資者認購踴躍，全部實現超額認購。

國泰君安資管結構金融部總經理徐剛稱，公募REITs與股票、債券有一定的區別，不同類型的公募REITs關注點不盡相同。

對於產業園區公募REITs應關注三大方面：一是聚焦底層資產的區位、租户質量和區域發展情況，二是關注資產運管能力，三是是否有完善的治理機制和管理架構。

投資公募REITs，投資者最關心收益問題。根據張江REIT基金份額髮售公告，該基金認購價格2.99元/份，對應基礎設施項目價值14.95億元，2021年及2022年的現金分派率預測值分別為4.66%和4.04%。

華安基金相關負責人認為，張江REIT產品本身具備一定擴募和展期的成長可能性，後續張江優質的儲備資產也可以裝入，底層資產同樣具備成長性。

上述負責人提醒，公募REITs與股票不同，建議投資者理性看待首批公募REITs上市後的價格波動。