房地產税改革試點下，地產基金的出路在哪裏？
房地產税改革試點工作將啓，短期內勢必將對當前房價和地產股股價產生衝擊。而對地產股的衝擊已經在今天的盤面展現得淋漓盡致。同花順數據顯示，房地產開發板塊今天下跌1.81%，這也讓一眾地產基金“躺槍”。作為銀保地“三傻”之一，今年以來，地產股頻遭利空，相關行業基金業績表現差強人意。如今房地產税“新政”下，地產行業基金未來的出路在哪？
10月25日，A股、港股房地產板塊早盤雙雙低開，截至收盤，A股房地產開發指數下跌1.82%。個股方面，京投發展收盤報跌9.96%，領跌首開股份、天地源在內的一眾地產股。
週一房地產板塊大跌的背後，是週末“刷屏”全網的房地產税改革試點工作將啓的消息。
10月23日，十三屆全國人大常委會作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作。税改工作自公佈之日起施行，實施啓動時間由國務院確定，試點期限為五年。
值得注意的是，房地產税一旦落地，短期內供大於需的格局可能推動房價適度回落，也將衝擊着投資者對A股房地產的投資情緒。
事實上，在房地產税改消息落地前，A地產股的股價表現已難掩頹色了。與此同時，房地產主題基金今年以來的收益率多為負值，業績表現差強人意。
房地產税改工作將啓
10月23日下午5點，新華社發文：第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過了關於授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作的決定。
決定指出，開展房地產税改革試點工作是為了積極穩妥推進房地產税立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展。
由國務院制定房地產税試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的徵收管理模式和程序。
試點地區的房地產税徵税對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產税的納税人。
值得注意的是，此次展開試點工作的是房地產税，而非有一字之差的房產税。
早在1986年，國務院便正式發佈並實施了《中華人民共和國房產税暫行條例》，至今已經存續35年之久。區別於房地產税，房產税主要針對城鎮的經營性住房，對個人所有非營業用的房產免予徵税；並且區別房屋的經營使用方式規定徵税辦法，對於自用的按房產計税餘值徵收，對於出租房屋按租金收入徵税。
房地產税是一個新税種，其税基、税率還有待財政部、國家税務總局公佈。另外，房產税有免徵額，亦有專家指出房地產税一定會有免徵額。
值得思考的是，為何要開徵房地產税呢？
粵開證券最新研報指出，房地產税的開徵是大勢所趨，其中包含四大原因：
首先，任何一個税種，第一功能是籌集財政收入；另外，房地產税能夠調節房地產財富的公平分配，促進共同富裕；再者，房地產税有利於構建地方税體系；未來，中國税制改革的方向是要提高直接税的比重，而房地產税就是直接税。
任澤平指出，此次試點地區應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市。同時，扣除抵扣面積以後，對於投機炒房的多套房和豪宅的徵税力度可能較大。
關於開展房地產税改革試點工作的另一個熱議的話題便是房價是否是會下降。
房地產税主要是在短期內影響產權人的心理預期，最終決定房地產價格的因素是供需關係，税收只是影響供需的一個因素。
房地產税對房價影響的理論渠道是房地產税開徵增加了持有成本，故降低了投資需求，同時一部分人拋售多餘房產增加供給，引發房價下降。如果持有成本低於房地產預期漲幅，則不改變房價大勢。
當房地產税被普及並被公眾接受後，試點的短期心理衝擊消失了，房地產價格最終迴歸到土地、人口和金融因素。
地產基金“躺槍”
房地產税首先衝擊的便是地產商。
天天基金網顯示，房地產主題基金25日淨值跌幅1.75%。相關主題基金共計17只，其中指數型股票基金和混合基金都有8只，股票基金1只。
年初至今，上述17只中基金淨值負增長的基金有9只，具體包括了招商基金、銀華基金、國泰基金、鵬華基金、萬家基金等基金公司旗下房地產主題基金。
圖片來源：天天基金網
這9只基金中，“招商滬深300地產等權重指數A”年初至今淨值跌幅最大，收益率為-9.72%。
其十大重倉股皆為地產股，且前十持倉佔淨值比為94.12%。
跌幅緊隨其後的是“銀華滬深股通精選混合”，年初至今淨值跌去8.71%，前十大重倉股中除了地產股外，還包括了中信證券、郵儲銀行2只金融股，其前十持倉佔淨值比為65.48%。
另外，“國泰國證房地產行業指數”、“鵬華中證800地產指數(LOF)”、“萬家宏觀擇時多策略混合”、“萬家精選混合”今年以來淨值跌幅分別為8.51%、6.79%、4.13%、2.99%。
除“鵬華中證800地產指數(LOF)”外，上述3只基金的十大重倉股中，地產股雖佔比較大，但不乏其他行業個股，或重倉小商品城這樣消費股，或重倉金融股興業銀行、醫藥股天康生物。
與之不同的是，安信基金旗下4只相關基金及“華泰柏瑞新金融地產混合”今年以來收入為正。
從基金名稱可得，“華泰柏瑞新金融地產混合”除了重倉地產股，金融股也是其“心頭好”。
十大重倉股中，金融股包括了上海銀行、成都銀行、中金公司、光大證券。
值得注意的是，安信基金旗下“安信價值驅動三年持有混合”、“安信新常態股票A”、“安信動態策略混合A”、“安信動態策略混合C”前十大持倉淨值佔比都不大，分別為44.61%、46.25%、19.56%、19.56%。
從基金的行業配置數據看，前十大持倉淨值佔比超40%的“安信價值驅動三年持有混合”、“安信新常態股票A”，持倉製造業的淨值佔比均大於房地產業，且十大重倉股中不乏金融等其他行業個股。
前十大持倉淨值佔比不到20%的“安信動態策略混合A/C”，持倉製造業的淨值佔比則明顯小於房地產業。而這兩隻基金的資金規模很小，分別為3.36億元和3.37億元。
據行業配置數據顯示，安信基金旗下共計59只產品持倉房地產個股，佔淨值比2.22%，對應持倉市值18.22億元。房地產業配置比例在安信基金所配置行業中排名第2。
在天天基金網統計的房地產主題基金所屬的基金公司中，鵬華基金旗下基金共計71只產品持倉房地產個股，數量最多，但佔淨值比僅為0.14%，對應持倉市值9.29億元。
另外，國泰基金、招商基金、銀華基金、萬家基金持有的房地產個股分別為55、68、45、51只，但淨值佔比皆不足1%。
當前數據顯示，安信基金是以上基金公司中資產規模唯一一家不足千億的，為876.65億元 。
即使房地產持倉佔比在其所有配置行業中佔比第二，但因整體資產規模不大，即使房地產板塊表現低迷，安信證券受到的負面影響較小，淨值表現在一眾房地產主題基金中表現較為優異。