獨家丨綠地負債詳細拆解：管理層稱自有資金可覆蓋年內到期債券

去年開始，泰禾、華夏幸福、協信，頤和地產、銀億股份、中弘股份、正源地產等多家房企相繼爆發債券違約事件，違約規模超百億，引發資本市場對房企資金流動性、償債能力的高度關注。

4月27日，綠地2021年一季報與2020年年報同時發佈，處於業務結構轉變中的綠地，毛利率下滑、現金流風險仍然是投資者最關切的兩大問題。

日前，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，綠地控股（600606.HK）管理層向投資者披露了綠地近期一些新的資金狀況：儘管受到國內外融資收緊的大環境影響，但綠地已經準備好三大舉措應對年內即將到付的海外債券，包含今年12月一筆可回售債券。

綠地財務部副總經理吳正奎指出，雖然近期海外債券行情波動比較厲害，但綠地對於今後每一筆到期的債券，都預設了三套方案保證兑付完成：

1、考慮再融資，但也會重點考慮窗口期和成本；

2、綠地海外銷售回籠資金大部分完成結轉，對海外債券到期有很好的保障，境內外資金雙向流動暢通。

3、綠地海外投資的二級市場股票、IPO資產，流動性比較強的資產隨時可以變現。其中海外股票資產按照市值估算應有4、5億港元。

吳正奎表示，即使作最壞的打算，公開市場再融資陷入困境，綠地不在資本市場做再融資也沒有多大壓力，自有資金，即銷售回款就可以償還（年內到期債券）。

此外，綠地管理層也透露了綠地引入戰投目前沒有新進展。有關部門相關領導近期到綠地集團做過調研，綠地堅定了引入戰投的決心，但是沒有給出時間表。

知情人士也透露，綠地是當地國資經濟貢獻重點單位之一，因此選擇戰投資金的時候非常慎重。

對於土地雙集中政策執行，橙檔房企是否不夠資格參加土拍一事，吳正奎也大方回應稱，橙檔房企在公開市場拿地不受限，綠地近期報名了幾幅土地。公開資料顯示，4月28日，綠地18億拿下重慶一幅商住地，溢價率28.4%。

吳正奎指出，今年以來國內債券市場環境不樂觀，有幾家房企債券違約，對投資人信心造成負面影響；春節之後，國內債券市場也沒有改觀，對於其他融資，比如開發貸，受到金融機構影響，額度也非常受限，整體融資環境趨緊。但吳正奎也強調，對於在中心城市有資產佈局的企業而言，融資還是暢通的。

流動性風險釋疑

財報數據顯示，截至2020年年底，綠地有息負債餘額3218億。從來源構成分類：銀行金融機構佔比74%，債券類17.3%，信託2.7%，其他6%；從產業分類：房地產74.4%，大基建21.3%，其他2%。其中，信託一年內到期47.45億。

綠地董事兼執行總裁張雲進一步透露，如果有合適的窗口期和成本會考慮通過再融資緩償債，前提是融資成本和發行窗口期。張雲認為，因為綠地境內公開市場借款已經償還得差不多，因此壓力大部分來自於境外借款。綠地對此也早做好準備：去年開始，綠地境外項目陸續進入回收期：2002年12月開始，韓國、加拿大、澳大利亞項目想相繼交付，這些交付項目在建設週期過程中都完成了銷售，只要項目交割，海外銷售款就可以回籠。海外銷售回款除了撥還當地的項目融資之外，剩餘的回到集團海外賬户，用於償還部分海外到期債券；另外，綠地還有一些可變現能力比較強、流動性比較強的項目，比如二級市場的股票等等，都可以作為償還債務流動性上的補充。

2020年年報顯示，綠地2020年債務增速超過淨資產增速，且淨資產增長以少數股東權益增長為主。綠地2020年底總債務規模3148億元，短期債務1077.51億元，剔除預收款的資產負債率在2019年末82.8%的高位上繼續提升至84.09%，得益於貨幣資金增加，淨負債率由168.5%下降至147.2%，現金短債比由0.67倍略有提升至0.8倍，不過仍然沒有達標。

對此，綠地綠地財務部副總經理吳正奎透露，從綠地有息負債規模來看，一季度和年初比明顯減少了，餘額從1800多到1077億，降幅比較大。他估計年末有息負債金額的減少會更多，這從一季度經營性現金流可見一斑，平均回款率96%，住宅回款率達到了114%。

實際上，今年2月底之前，綠地已經降了一檔，從紅檔轉到橙檔。管理層表示，年內再爭取降一檔，實現從橙檔到黃檔。但從2021年一季末來看，綠地剔除預收的資產負債率、淨負債率（含受限貨幣資金）和現金短債比（含受限貨幣資金）分別為83%、154%和0.79，其中淨負債率和現金短債比指標較年報惡化，財務槓桿和流動性均承壓。

此外，有投資者指出，綠地近兩年應付票據增長較快，其中2020年應付票據規模較2019年底增長144億元，而2021年一季度較2020年底進一步增長近100億元，截至2021年3月底應付票據352億元。投資者提問這是否反映公司對票據融資依賴度提升？吳正奎解釋稱，去年底併購廣西建工，應付費用有590億，這是對綠地應付款影響最大的原因。

目前，綠地土儲中三四線項目和商辦項目佔比偏高，項目去化和資本開支面臨壓力，也考驗公司加快境內外資產去化的能力。

綠地管理層透露，綠地境外融資額度還有20多億，足夠覆蓋2021年的到期債券，且是2022年3月才到期，綠地上半年也沒有發債計劃；境內發行公司債還剩餘100多億額度。

毛利率下滑，加速降槓桿

早於2019年，綠地大基建營收與規模增速開始超越房地產業務，如今整體業務結構產生了巨大變化。預計綠地2021年結轉收入裏，基建業務超過70%。然而，大基建行業的毛利率偏低，導致綠地近兩年來的毛利率下滑，可謂轉型陣痛。今年一季度，綠地房地產毛利率接近25%，但一季度基建業務增長較快，整體毛利率被拉低了。

吳正奎透露，綠地正通過對併購企業做精細化管理，包括提升科技含量等，逐步拉抬基建產業毛利率。他舉例稱，去年收購廣西建工之後，整體毛利率卻在往上走。

據瞭解，基建行業上市公司平均毛利率為7%-8%，綠地基建產業毛利率目前剛超過4%，有很大提升空間。綠地大基建的基數足夠大的話，一旦毛利率獲得提升，對綠地整體利潤貢獻的想象空間是非常可觀的。

2020年年報披露，綠地未售面積在9800萬平方米，貨值1.2萬億，其中65%住宅，35%商業。值得一提的是，由於商業項目回款週期較長，綠地已售未結轉金額7800億規模中，合同負債只有4210億。

吳正奎解釋道，綠地大部分合聯營項目均為房地產項目，按照股權比例計算，合聯營企業有息負債規模金額不大，且大部分合聯營項目規模都比較小。

21世紀經濟報道曾經從知情人士處獲悉，有的房企為了債務出表，有些項目並不做融資，或者通過多方股東投入資本金、股東借款投入的方式降低表內負債。或許綠地也沿用了這一辦法。

吳正奎透露，綠地降低淨負債率指標的具體辦法包括以下三點：1、加速去化海內外資產；今年有息負債規模計劃安排減少200億，一季度已經減了181億；2、加速銷售回籠資金，增加貨幣資金餘額；3、通過加強項目合作、跟投、加快結轉、增加子公司股東權益、加速其他綜合產業單位混改等等方式提升淨資產規模。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）

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