平安證券：投資開工持續回升，樓市成交延續向好
樂居財經訊 李禮 7月17日，平安證券發佈地產行業動態跟蹤報告。
事項：
國家統計局公佈 2020 年 1-6 月全國房地產開發投資及銷售數據，其中房地產開發投資額同比增 1.9%，新開工同比降 7.6%；商品房銷售面積同比降8.4%，銷售額同比降 5.4%。
平安觀點：
投資累計增速轉正，短期有望延續回升。2020 年 1-6 月房地產投資同比增長 1.9%，1-5 月為下降 0.3%，累計增速已實現轉正；其中 6 月單月同比增長 8.5%，較 5 月提升 0.4 百分點。投資增速回升主要受新開工增速提升、趕工程進度帶來施工強度提升的影響。分區域看，6 月單月西部、東部、東北部、中部地區投資同比分別增長 13.2%、10%、1.8%、1.3%。短期來看，開工趕工加速帶來的施工強度提升，疊加土地市場熱度延續、延期出讓金補繳帶來土地購置費增速修復，投資增速有望維持較高水平；中期隨着新開工逐步放緩、土地市場趨於平穩，單月投資增速或將放緩，預計全年投資同比增 5%左右。
新開工大幅提升，竣工由正轉負。2020 年 1-6 月全國新開工同比降7.6%，較 1-5 月收窄 5.2 個百分點；其中 6 月單月同比增長 8.9%，較5 月提升 6.3 個百分點。短期來看，在房企趕工、趕年內推盤供貨、三四線開工加速等因素推動下，單月新開工增速仍有望維持高位；中期受樓市供應加大、去化率緩慢承壓、庫存持續累積影響，單月新開工增速或將回落。1-6 月竣工同比降 10.5%，較 1-5 月收窄 0.8 個百分點；其中 6 月單月同比降 6.6%，較 5 月下降 12.8 個百分點，增速由正轉負。考慮前期開工、銷售高增，未來竣工回升趨勢依舊明確。全年來看，隨着後續趕工帶來的施工強度提升，預計竣工仍有望實現正增長。
單月銷售增幅收窄，關注樓市熱度持續性。1-6 月全國商品房銷售面積、銷售額同比降 8.4%、5.4%，降幅較 1-5 月收窄 3.9 和5.2 個百分點；6月單月銷售面積、銷售額同比增長 2.1%、9%，較 5 月回落 7.5 個、5.1個百分點。6 月單月銷售均價 9964 元/平米，環比升 1.9%。分區域來看，6 月單月東部、西部銷售面積同比增長 6.8%、5.2%，增速靠前；東部銷售均價環比上漲 2.1%，優於西部（0.8%）表現。短期來看，考慮供給放量、低基數與市場熱度延續，成交有望維持高位。中期來看，考慮近期部分熱點城市政策收緊，以及供給端的持續放量，需求端不確定性加大，預計樓市將緩慢降温。
土地市場熱度延續，中期或趨平穩。1-6 月全國土地購置面積同比降0.9%，降幅較 1-5 月收窄 7.2 個百分點；土地成交價款同比增長 5.9%，增速回落 1.2 個百分點。6 月單月土地購置面積同比增長 12.1%，土地成交價款同比增長 4.2%，增速較 5 月提升 11.3 個、下降 3.3 個百分點。6 月百城土地成交溢價率 16%，較 5 月微升 0.9 個百分點，整體而言土地市場仍維持較高熱度。短期來看樓市持續回温有助於房企短期保持積極性，中期隨着土地供應規模加大，加上銷售恢復放緩、且新增土儲無法轉化為年內貨值和銷售，預計土地市場整體將趨於平穩。
資金環境持續改善，中期或延續中性偏松格局。2020 年 1-6 月房企整體到位資金 8.3 萬億元，同比下降 1.9%，降幅較 1-5 月收窄 4.2 個百分點。受樓市成交向好影響，1-6 月定金及預收款同比增速較 1-5 月提升 6 個百分點至-7%。流動性寬鬆背景下，1-6 月國內貸款增速較 1-5 月提升 4 個百分點至 3.5%，個人按揭貸款同比增速較 1-5 月提升 4 個百分點至 3.1%，均已實現轉正。6 月全國首套房貸利率 5.28%，較 5 月下降 4BP，連續 7 個月下行。考慮經濟仍處弱復甦階段，整體資金相對偏寬鬆，預計行業資金面仍有望延續中性偏松態勢。
投資建議：6 月全國房地產投資、新開工增速持續回升，銷售面積、銷售額延續正增長。短期來看，供應放量疊加低基數，成交有望延續高位，受成交向好影響單月新開工增速有望維持高位，疊加土地購置費增速修復，投資增速料將維持較高水平，基本面改善助估值修復邏輯仍在；同時市場大幅波動下，地產低估值高股息率的避險優勢凸顯。建議關注：1）銷售及業績較佳的優質房企如中南建設、龍光集團、天健集團；2）低估值高股息率的萬科、保利、金地等。
風險提示：1）由於疫情對行業開工、復工的影響，可能導致部分房企面臨供貨節奏、交付節奏不及預期的風險；2）基於 2019H2 以價換量帶來的需求提前釋放、新冠疫情對房企銷售的衝擊，若後續樓市再現調整，需求釋放低於預期，未來存在房企進一步以價換量以提升需求，將帶來房企大規模減值風險；3）由於疫情導致返鄉置業缺失，加上三四線供應較大、棚改退潮導致的需求弱化，行業面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風險。