物管行業“馬太效應”漸顯 | 半年報風雲
樂居財經 盧升 發自北京
2020年，物管企業紛紛搶灘資本市場。從今年年初到8月，已有6家房企宣佈拆分物業板塊併成功登陸港股，分別是：正榮服務、弘陽服務、金融街物業、建業新生活、燁星集團和興業物聯。
如果説2018年是物企上市潮的開元之年，那2019年則是集中上市的爆發之年，進入2020年後，物企上市潮繼續保持了這股火爆勢頭。
截至目前，港股和A股上市的物企陣營累計共有30家。世茂服務、融創服務、第一服務、榮萬家、宋都服務、卓越商企、合景悠活、佳源服務等物企均已遞表等候上市，還有更多物企正在籌備上市的路上，據不完全統計，目前已有112家物企正籌備上市。
從30家上市物企披露的上半年業績報告中，不難看出物業公司收入穩定，利潤率高，其在資本市場的估值遠高於地產母公司，這不禁讓地產巨頭們“摩拳擦掌”，躍躍欲試想嘗“真香”的味道。
那麼，今年上市的物業股上半年表現如何？物業上市了，市值就一定會突飛猛進嗎？
其實不然，在今年已經上市的家物業公司中，分化已經開始呈現。
以含“金湯匙”出生的金融街物業為例，它於7月6日在港交所上市，發行價為7.36港元，募集資金6.6億港元。開盤當日價為9.3港元，較發行價漲26.36%；收盤價為9.46港元，較發行價上漲28.53%。以收盤價計算，金融街物業市值為34億港元。
雖然有着母公司金融街集團的國企背景，其在規模及多元業務佈局上處於上風，往年的總收入也呈現上升趨勢。但是今年，金融街物業商務物業毛利率同比下降0.92個百分點，第三方獨立開發的收費管理面積縮減約3%。
於7月7日在港交所上市的弘陽服務。上市當日，弘陽服務股價開盤報4.88港元/股，漲幅17.59%，截至收盤，弘陽服務報4.4港元/股，漲幅6.02%，總市值17.6億港元。在上市1月後，弘陽服務也迎來了它的上半年成績單。
中報顯示，截至2020年6月30日止6個月，弘陽服務收入3.2億元，較2019年同期增長60.4%，收入增長強勁。探究其因，弘陽服務營收能實現如此飛躍式增長，這主要是得益於其管理面積的不斷擴充。
到2020年6月30日，弘陽服務實現了總在管建築面積1870萬平方米，同比增長了約46.5%。其中特別是商業物業的增長拉動了整體規模的增長，截至期末，商業物業在管面積350萬平方米，同比增長73.4%。可見弘陽服務一直堅持“住宅+商業”雙輪驅動模式頗有成效。
正榮服務於7月10日在港交所成功掛牌上市，當日開盤上漲13.19%，市值達51.5億港元。反觀其上半年業績報告，也給人眼前一亮的驚喜，它的營收增速不僅位居行業前列，淨利潤也同比增102.7%。
公告顯示，2020年上半年，正榮服務各項經營數據均穩步增長，實現營業收入4.44億元，同比增長50.1%；毛利潤為1.55億元，同比大增75.6%；淨利潤為0.61億元，同比大增102.7%；報告期內合約面積也由2019年末的3700萬平方米增至4299萬平方米，在管面積達到2777萬平方米。
由於今年7月10日才正式上市，因此正榮服務這份半年報業績的取得，尚未體現出上市對其帶來的實際影響。
此外，建業新生活、燁星集團和興業物聯也在上半年開啓資本之路。以建業新生活為例，2020年上半年，建業新生活收入為10.61億元、淨利潤1.89億元，較2019年同期分別增加56.1%、91.6%。燁星集團上半年淨利潤大漲132.2%，增值服務收入增長近八成。
對於今年上市物業股的突出表現，業界概括為“疫情下的優秀表現”、“房地產增長趨於平穩”、“新科技時代的運用場景”。然而，龍頭房企還在加速拆分物業上市，物管板塊不管是續享“規模紅利”還是暫時“失利”，尋求資本化或許是兑現預期收益的一條路徑。