REITs改革可能盤活存量資產，解決上市企業負擔過重的問題，也可能為投資者從2020年下半年起提供全新的、高分紅、高價值、低槓桿的投資標的。房地產市場景氣維持高位，開發企業逐漸走向精細化開發和平台化運營，也為地產產業鏈優質企業提供了結構性成長機遇。
REITs有望盤活存量帶動增量，拉動基礎設施投資，極大改變基礎設施板塊基本面。
基礎設施領域的存量槓桿率水平較高，增量項目收益率又下降，繼續加槓桿已經不可持續。公募REITs有可能盤活存量資產，為基礎設施建設帶來充裕的增量權益資金，也將使得企業的聚焦點落在運營能力，而非投融資行為上，利好優質企業成長。
物流倉儲設施極富潛力，大交運板塊基本面緩慢恢復。
由於供求缺口存在，物流倉儲設施租金持續上升。物流倉儲將是具備很強吸引力的REITs底層資產。公路、鐵路、航空等領域逐漸從疫情衝擊中開始恢復，機場的黃金時代即將到來，疫情對高鐵的業績衝擊也即將結束。
負債端制約下的市政設施和公用事業面臨減負可能，企業得以發揮運營優勢。
我國城市環境基礎設施已經積累了相當規模的存量運營資產，供水運營、污水處理和生活垃圾運營年收入總計達到2800億。但行業重資產現狀使得企業無法充分發揮優勢，預計REITs將極大改善這一情況。疫情對電力的衝擊告一段落，復工復產之下，電力板塊防禦性優勢明顯。環衞行業面臨自然擴容、市場化和集中度提升三重彈性，行業龍頭正快速崛起，運營毛利率也在改善。
房地產開發高位平穩，開發企業逐漸走向平台化。
我們預計，下半年房屋銷售繼續穩定高位，全年商品房銷售金額零增長，全年新開工面積增長0-5％，全年竣工面積增長5％-10％，全年房地產開發投資增速6.8％。由於行業長期成長空間有限，開發企業逐漸從追求槓桿紅利，規模紅利，轉向追求流程紅利，信用紅利。開發企業不僅精細化，而且平台化，即開始內求孵化分拆，外求投資賦能，也給地產產業鏈帶來更多發展機遇。
地產產業鏈：
防水材料從新房驅動到雙輪驅動，裝配式建築進入行業高增長期，玻纖週期底部有望回升，水泥預計全年盈利穩定高位，物業管理行業繼續享受交付高確定性增長和品牌護城河鞏固。整體來看，我們認為精細化開發和平台化賦能，一定程度上緩解了產業鏈企業面臨的資金鍊問題，也避免了劣幣驅逐良幣，有利於優質公司做大做強。
風險提示：
房地產開發企業盈利能力不斷下降的風險，交通運輸行業景氣受到疫情衝擊，恢復緩慢的風險。
從求增長到求確定，從買資源到買運營。
我們認為，基礎設施和房地產領域的投資機會，一方面來自於REITs產品破冰而出之後，投資者可以選擇的高分紅、高價值、低槓桿的新產品；另一方面也來自於REITs盤活存量資產，企業減負聚焦經營，或企業主動去槓桿，精細化運營之後的存量上市公司投資機遇。我們推薦韻達股份、上海機場、南方航空、華電國際、長江電力、龍馬環衞、保利地產、招商積餘、東珠生態、海螺水泥、華潤水泥控股、中國巨石、偉星新材、國檢集團。我們也建議投資者密切關注公募REITs的動態，積極研究和考慮投資公募REITs產品，重點建議關注物流倉儲、數據中心和產業園區類產品。