來源： 風財訊
實地地產董事長兼非執行董事 張量
文|黃小妹 來源|風財訊
3月20日，《2020胡潤全球房地產富豪榜》發佈，張力、張量父子以250億元人民幣財富位列第68位。
2個月之後，張家的財富版圖可能繼續擴張。5月20日晚間，張量一手創辦的實地地產發展有限公司在港交所提交招股書。
與大多數地產新生代不同，張量並沒有子承父業，選擇了單幹。此次準備登錄資本市場，無疑是藉助資本力量謀求更好的發展，畢竟張量表明他想做地產界的蘋果公司。
長達700多頁的招股書裏，“智慧”這一關鍵詞出現了140次，滿屏透出的都是關於智慧人居的故事。張量帶着“地產新物種”智慧人居，在這個疫情肆虐全球的特殊年份扣響了資本的大門，而資本又將如何回應這位80後的掌門人？
實地的家底
招股書披露，實地地產業務營運主要包括物業銷售、機電安裝及裝修服務、租賃共三個主要事業部。此外，亦包括設計諮詢服務及建材貿易賺取收入。
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，實地地產收益分別為38.71億元、63.72億元、83.24億元，複合年增長率為46.6%；税前利潤分別為4.15億元、13.43億元、17.06億元，複合年增長率為102.9%。
實地地產在招股書中指出，實地地產的收益主要來自物業銷售，有小部分收益來自其他業務，主要包括機電安裝及裝修以及租賃。
有組數據可以佐證。截至2019年12月31日止，實地地產總收益83.24億元，其中物業銷售收益佔比98%、機電安裝及裝修收益佔比1.2%、租賃佔比收益0.6%、其他收益佔比0.2%。
根據實地地產招股書的解釋，實地地產所取得的成功因素之一便是可靠土地收購能力。
2020年3月31日，實地地產旗下有37個項目，遍及大灣區、長江三角洲地區、華中和中國西部核心城區、華北選定城市的14個省份或直轄市以及25個城市，總土地儲備約為1016.93萬平方米，其中華中地區及中國西部地區土儲佔比42.22%；華北地區土儲佔比14.3%；大灣區土儲佔比13%，11.4%位於大本營廣州。
對於土儲的選擇，實地地產表示，為推動可持續增長，我們一直有策略地選購具高增長潛力的場地儲備。
在資深地產人士張波看來，實地的土儲質量亦有缺憾，“土地儲備主體還是在大灣區，抗風險能力相對較高，但惠州和中山市場整體供大於求的態勢對去化速度有一定影響。中部地區的武漢未來有持續發展動力，但遵義地區大量佈局對於後續資金要求較大。”
或許是意識到擴儲的風險性所在，實地地產也將合作開發看作是規模擴張的利器。
實地地產在招股書中提及，與萬科及融創中國等知名房地產開發商合作，亦有助審慎地進軍從未發展的新城市，降低投資及擴充成本並減少風險。
數據顯示，2020年3月31日，實地地產旗下有37個項目，總土地儲備約為1016.93萬平方米，附屬公司開發的物業項目土儲佔比79.8%，通過合營企業及聯營公司開發的物業項目土儲佔比20.2%。
從數據層面看，實地地產合作開發的權益佔比尚處於合理範圍內，一定程度上説明實地地產開發模式處於健康程度，所取得的業績均是依靠自身力量撬動，鮮有合資的槓桿。
混血新軍
事實上，前十年實地地產發展緩慢，真正的邁開步子奔跑是在2015年9月，實地地產以17億元拿下廣州蘿崗四宗宅地（後被開發為實地常春藤），成為公司發展的重要轉折點。
依靠廣州實地常春藤項目的銷售，實地集團銷售額在2016年首次突破百億。2018年，實地集團加速拓展速度，一年內新佈局十幾個城市，超過過去十二年佈局城市的總和。
為配合擴張步伐，張量不斷招兵買馬。2019年以來，張量為公司招來新任總裁和CFO，分別由原碧桂園江蘇區域總裁劉森峯、原泰禾集團CFO李斌擔任。
2019年11月，碧桂園有着不錯職業經歷的劉森峯在2019年11月加入實地集團，任公司副董事長兼總裁。
2020年3月，原榮盛副總裁劉軍加盟實地地產，任副總裁，分管融資和資金。
招股書中披露了實地地產的高管名單，包括董事長兼非執行董事張量，主持董事會及負責本集團整體業務方針、戰略規劃及管理；執行董事兼首席執行官劉森峯先生，負責集團整體物業發展及日常管理；執行董事兼副總裁王洪志先生，負責集團的工程招投標及成本控制；執行董事兼副總裁胡靖華先生，負責集團客户關係、市場及行業研究與土地收購規劃；非執行董事於琦女士，負責為集團的全面企業管治及內部審計事宜提供指引；獨立非執行董事袁沛林先生；獨立非執行董事譚志明先生；獨立非執行董事林曉波先生。
八位高管中，其中4名高管為2019年以來加入實地地產，可以説實地地產的高管團隊是一隻新軍。據悉，在高薪的吸引下，碧桂園、恆大、融創等公司的人紛紛來到實地，副總裁級別的高管隊伍也在不斷壯大。
備齊人馬，張量大幹一番的決心昭然若揭。但伴隨着擴張產生的現金與負債之間的不平衡問題不容忽視。
負債方面，截至2017年、 2018年及2019年12月31日，實地地產未償還借款總額（包括銀行貸款及其他金融機構借款）分別為119.83億元、117.71億元及126.57億元，負債呈現逐年遞增的趨勢。同期，其未償還銀行及其他金融機構借款的加權平均實際利率分別為6.59%、 6.67%及8.37%，融資成本正在不斷增加。
相比遞增的負債，手頭現金呈逐年遞減趨勢。截至2017年、2018年及2019年12月31日，實地地產現金及現金等價物分別為45.76億元、42.16億元及20.39億元，當中包括受限制現金、已抵押存款、銀行及手頭現金。
其中，實地地產的受限制現金也不斷上升。由2017年12月31日的17.25億元降低至2018年12月31日的12.75億元，再增至2019年12月31日的15.70億元。
如今擺在張量面前的依舊是現金與負債不足以構成平衡的難題。因此，緩解債務壓力成為其上市的訴求之一，除了用於物業項目開發外，實地地產募集的資金將用部分資金償還現有貸款的大部分，包括於2024年6月到期的七年期商業貸款未償還結餘6.57億元以及2022年到期的三年期商業貸款未償還結餘2.28億元。
針對資金狀況，實地地產表示，“日後或會不時於國內外資金市場取得更多資金，包括但不限於發行新的公司債券、資產支持證券計劃及債務發行，以豐富融資來源、獲得充足的營運資金及支持擴充業務。”
不過，選擇在疫情這個特殊年份上市，對實地地產來説反而是一件好事情。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，疫情帶來的影響一方面是因為社交活動不便對房企銷售和融資的負面影響，以及對於市場信心的打擊需要較長時間的恢復。
柏文喜強調，另一方面是為抗擊疫情影響，各國政府和央行都推出了極度寬鬆的財政與貨幣政策，給市場注入了極大的流動性，全球通脹壓力突升，在此之下擁有較多實體資產的房企成了投資避險抗通脹的優選投資組合標的，因此此時上市募資一方面可能是企業在資金鍊壓力之下的不得已之舉 ，另一方面也可能正是對房企上市有利的窗口期。
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