鑑報｜房地產調整背景下，碧桂園如何應對行業週期？

3月30日，碧桂園2021年度業績報告出爐。2021年，碧桂園實現歸屬公司股東的合同銷售金額約5580億元，營業收入同比增長13%至5230.6億元。截至去年底，權益可售資源約1.48萬億元。從這三個數據指標來看，碧桂園行業領先地位仍未動搖。

年報發佈後，碧桂園股價當日午後漲幅超8.9%，最終以每股6.08元收盤，上漲6.29%。而在當天舉辦的碧桂園2021年全年業績發佈會上，其管理層對於市場的判斷以及如何穿越行業週期，成為關注的焦點，尤其是碧桂園的財務走向更有風向標的意義。

在業績發佈會上，碧桂園管理層對於市場的判斷以及如何穿越行業週期，成為關注的焦點。

開源節流，保現金流和“三道紅線”

從去年下半年開始，隨着調控政策收緊，行業分化加劇，部分房企面臨經營困境。碧桂園總裁及執行董事莫斌也直言去年房地產市場經歷了十年來最大的波動，房地產市場的成交整體出現前高後低的態勢，下半年市場整體轉冷，金融機構的風險偏好下行，給行業的每一位參與者都帶來了挑戰。

“調控是為了維護房地產市場的健康平穩發展。”莫斌認為，房地產依舊是社會經濟支柱產業之一，在目前“三穩”方向的指導前提下，政策、融資、信貸都將得到邊際的改善。

如何穿越行業週期是任何一家房企均要面臨的問題。對此，莫斌表示，針對目前市場狀態，公司採用的策略是開源節流，保現金流，保“三道紅線”，做正確的事情，以及做確定性的事情。正確的事情就是做有現金流的利潤，確定性的事情就是控支出、調結構、保資產。

償債成為目前很多房企前面的“雷區”，而碧桂園的債務結構則在持續優化中，表現為有息負債餘額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務佔比下降至25%，現金短債比約為2.3倍。淨負債率為45.4%，相比上年底優化了10.2個百分點。

據莫斌介紹，“截至3月30日，年內公司已無境內到期債券，僅兩筆可回售公司債共計40億元。在境外債方面，僅有7月份到期的一筆7億美元優先票據，碧桂園已提前做好了還款的計劃，並會根據市場情況考慮再融資等安排。”

對此，億翰智庫分析認為，作為行業內全週期綜合競爭力最強的房企之一，碧桂園在財務管理上，嚴守財務紀律，槓桿把控嚴格，能夠在逆勢行情之下有足夠容錯和騰挪的空間。

自身“造血”疊加藉資本東風

自身造血能力是企業發展的根本。對於房企而言，銷售是最大的動力源。而高位銷售回款，則保障了企業經營性現金流的安全。

據年報數據顯示，2021年，碧桂園權益合同銷售金額5580億元，累計實現權益物業銷售現金回籠約5022億元，回款率達到90%，這是碧桂園連續6年達到90%以上。截至2021年12月31日，碧桂園現金餘額約1813億元，可動用現金儲備充足。

據莫斌介紹，2021年，碧桂園內部在提升全週期競爭力的同時，對於業務考核也做了相應的調整，在市場下行階段，從銷售回款考核轉變為可動用現金考核，要求區域形成常態化收支管理機制，以支定收，牽引每個區域、每個項目都在一個安全的邊際下操作。

值得關注的是，財務穩健性及償債能力的增強，使碧桂園獲得了資本市場的青睞，成為行業內為數不多成功重啓境內外融資渠道的民營房企之一。

在2021年9月份之前，碧桂園在境內外市場發行長久期、低成本的融資工具。9月份之後，碧桂園也成功在境內外發行多種類直接融資工具。與此同時，碧桂園的融資成本也在逐年下降，去年加權平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%。這樣的融資成本在去年的民營房企中並不多見。

今年以來，隨着融資政策的寬鬆，碧桂園在資本市場取得了新突破。3月份，碧桂園在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度，預計將在業績發佈之後進行首發。

值得一提的是，今年碧桂園也獲得銀行機構的充分支持。3月，碧桂園又先後與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

在中信證券分析人士看來，自去年11月開始境內融資渠道逐漸暢通，由於碧桂園財務穩健，信用記錄可靠，成為首批境內信用債融資渠道恢復暢通的大型民營企業之一。

對於當前的融資環境，碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君持樂觀態度。她表示，在開發貸方面，對於優質的企業，四大行都表現出極大的支持；在收併購方面的貸款額度，銀行給碧桂園的授信進一步加大，2022年整個地產行業的優質企業融資環境會比較好。

但是，伍碧君指出，碧桂園基於對行業未來的發展和對自己的定位，還是會繼續向“三道紅線”指標轉“綠”去努力，不會繼續加大融資額度。

1.8萬億元權益可售資源的“底氣”

充足的授信額度無疑增強了企業經營的靈活性和穩定性，截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元。另外，2021年，碧桂園淨經營性現金流達到108.6億元，顯示出企業自身造血能力強勁。這令其可以更好地把握目前房地產市場的收併購以及拿地的時機。

事實上，土地儲備豐富是碧桂園的另一張底牌。截至2021年年底，碧桂園位於中國內地的權益可售資源約1.48萬億元，另有鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。而在碧桂園可售貨值中，98%位於常住人口50萬以上的區域，75%位於長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈。

值得關注的是，2021年5月，北京第一批集中供地開拍，其中北京城市副中心1201街區地塊競爭異常激烈，在進入競人才社區面積階段，碧桂園以“41.15億+1.15萬平方米國際人才社區”將其拿下。2021年6月，該項目就舉行奠基儀式，年底即實現銷售。目前，該項目命名為碧桂園·和世界，主要打造6-11層的洋房。

關於市場佈局，莫斌在業績發佈會上表示，碧桂園將繼續響應國家新型城鎮化建設戰略，聚焦城市深耕。未來將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規模、供需關係遴選出符合集團戰略發展的市場，更加聚焦於以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

對於業內關心的2022年的銷售目標，碧桂園高層表示，自從2018年以來，碧桂園堅持 “提質控速、行穩致遠”的戰略方針，銷售規模不再是碧桂園第一追求，而是追求合理的量價關係，有質量的銷售、經營。

可以看到，2021年碧桂園經營效率和管理質量也在不斷提升，其中碧桂園銷管費佔收入的比例為5.5%，同比下降了0.5個百分點。在中指研究院看來，碧桂園圍繞“以銷定產、以收定支、騰籠換鳥”的方針，降低無效支出，確保現金流在嚴峻外部形勢下保持穩定充足。

對於今年的房地產市場，莫斌認為，新房銷售市場規模去年有18萬億元，相信房地產市場還會長期存在，碧桂園對未來充滿信心；市場挑戰和機遇一定是並存的，中國新型城鎮化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上，居民和新市民的合理住房需求一定會得到支持及滿足。目前房地產調控政策已經築底，市場信心會逐漸恢復，但受疫情影響，房地產市場信心恢復仍需一段時間。當前最重要的是加強自身競爭力，不管市場上行還是下行，通過競爭力牢牢佔據市場地位。

文/袁秀麗 圖片來源 企業供圖

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗