世茂服務即將上市，但大併購沒能帶來高利潤

記者| 陶婷

距離6月底首次遞表已過去三個多月，世茂服務於10月11日晚間通過港交所聆訊，並更新了招股書。

其所募集的資金計劃用於擴大業務規模；增加用户和資產為核心的增值服務種類；將用於改善訊息技術系統及智能技術等。

更新後的招股書顯示，截至今年6月末，世茂服務總在管面積約8570萬平方米，管理物業項目增加109個至293項；總合約建築面積約1.26億平方米，覆蓋中國26個省份108個城市。

世茂服務在2017年和2018年的在管面積分別為4260萬平方米、4500萬平方米，去年該指標增幅超過5成至6820萬平方米。同樣，其合約建築面積從2017年的4568萬平方米升至約1億平方米，兩年翻了一倍多。

規模的大幅增長，最主要的動力是從去年開始發力的收併購，為其上市美化了不少指標。

去年年底與年初相比，新增的4000萬平方米合約面積中有近一半是靠收併購實現的。而今年上半年新增的0.26億平方米的合約面積中，收併購就貢獻了2113萬平方米，佔比超過8成，對在管面積的貢獻率超過9成。

據招股書披露，世茂服務於去年7月完成了對海亮物業管理的全部股權收購；今年3月，以零現金代價收購福晟生活服務的51%股權；同年7月，收購北京冠城的全部股權；一個月後，又收購了浙大新宇的51%股權。

收併購帶來的規模增長帶動了世茂服務整體業績的提升。

招股書披露，2017年至2019年，世茂服務每年營收10.43億元、13.29億元和24.89億元，複合年增長率54.5%。今年上半年實現收入15.65億元，同比上升85.1%。

同期，世茂服務錄得利潤為1.09億元、1.46億元和3.86億元，複合年增長率為88%。今年上半年該指標為2.54億元，同比上漲133.9%。

從收入結構來看，物業管理服務仍是世茂服務最主要的收入來源，但近年來該指標呈下降趨勢。2017年至2019年，物業管理服務收入佔比分別為70.4%、63.9%和48.2%。截至今年上半年，該指標占比52.4%，同比微增。

漲幅最快的則是社區增值服務，未來或許會成為拉動業績增長的重要驅動力。

近三年世茂服務在該板塊的收入佔比從2017年的6%增長至26%，今年上半年進一步增長至26.7%。同時，社區增值服務的增長也拉動公司毛利率從2017年的27.5%上升至去年的33.7%，今年上半年繼續上升至34%。

同時，收併購也降低了對母公司的依賴。數據顯示，2017年至今年上半年，來自獨立第三方的收入佔比分別為71.5%、64.4%、67.6%及70.5%。

不過，收併購得來的獨立第三方項目，並不能證明公司經營內生驅動能力高低，且所帶來的業務風險、低利潤、商譽問題等也不能小覷。

在招股書中，世茂服務坦陳，今年收購的浙大新宇業務涉及生活管理服務包括校園餐飲服務、住宿服務及商貿服務。而這些服務與其主要的物業管理服務大相徑庭，無法保證能成功涉足，也可能對自身經營業績及財務狀況造成不利影響。

除此之外，通過收併購進行規模擴張也沒能帶來高利潤，甚至還拉低了世茂服務近幾年住宅物業的整體物業管理費。

數據顯示，2017年至2019年，世茂服務第三方項目的物業管理費從2.5元/平方米下滑至1.5元/平方米，今年上半年微升至1.6元/平方米，公司整體的物業管理費均值也從2.3元/平方米降至2.1元/平方米。

對此，世茂服務表示，物業管理費主要取決於在管物業所在的城市能級。去年住宅物業管理費減少，主要由於其收購的海亮物業管理位於能級較低的三四線城市。雖然福晟生活服務位於華南地區，但其所貢獻的物業管理費增幅也不大。

前期獲得紅杉資本中國基金和騰訊共2.44億美元的戰略投資，加上招股文件中還算不錯的數據，世茂服務將能順利登陸資本市場。

但以低價打市場戰不是長久之計，未來平衡外拓併購及內生經營、提升物業管理費及利潤是重要課題。