“公眾投資者認購十分踴躍，我們的系統一度擠不進去。”這是5月31日，眾多券商工作人員的感受。
自產品獲批以來，公募REITs的項目進展備受各界關注，5月31日，首批9只基礎設施公募REITs正式面向個人投資者發售。
《證券日報》記者從多渠道獲悉，投資者對首批公募REITs產品認購十分踴躍，多家公募REITs在5月31日上午就實現超募，9只產品全天募集規模至少超過240億元，預計配售比例平均約為5%至10%。截至記者發稿，博時基金旗下蛇口產園的預計配售比例僅為2.28%，富國基金旗下首創水務的預計配售比例則約為1.48%。照此計算，首批9只公募REITs產品的有效認購倍數大幅超出5月份公募新發基金產品的發行情況。但由於統計工作還在進行中，公募REITs最終募集規模仍應以基金公司未來發布的公告為準。
公募REITs認購踴躍
公募REITs開售當天即熱賣。根據公募REITs發售公告，張江REIT、首鋼綠能、廣州廣河、鹽港 REIT等4只公募REITs面向個人投資者的募集時間為5月31日、6月1日兩天；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創水務、蛇口產園等5只公募REITs面向個人投資者的募集時間為3天。
據《證券日報》記者瞭解，截至5月31日上午10點半，首批9只公募REITs均已全部超募，其中，蛇口產園的募集金額約36.8億元，預計配售比例約6%；富國首創水務募集金額約8.88億元，預計配售比例約10%；浙商滬杭甬募集金額約8.4億元，預計配售比例約20%；華安張江募集金額約20.03億元，預計配售比例約10%；中航首鋼生物質募集金額約13.38億元，預計配售比例約10%。合計募集金額約87.49億元。
截至昨天下午5點，記者從相關渠道瞭解到，首批9只基礎設施公募REITs的有效認購倍數還在上漲，平均預計配售比例約在5%至10%，博時基金旗下蛇口產園的預計配售比例約為2.28%，募集資金達到97億元；富國基金旗下首創水務的預計配售比例約為1.48%，募集資金約60億元。這一有效認購倍數大幅超出5月份公募新發基金產品的發行情況。
一位渠道人士對《證券日報》記者表示，“到中午的時候，蛇口產園、首鋼綠能的有效認購倍數就高達15倍和11倍了”。
據此前公告，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能、首創水務、廣州廣河、蛇口產園公眾份額分別為6700萬份、1927萬份、7200萬份、8400萬份、9600萬份、1000萬份、2400萬份、3500萬份、9000萬份，合計募集金額為20.81億元。
“目前比例配售預計資金回款時間均超過一天，其中浙江杭徽、普洛斯預計為6月8日，東吳蘇園、廣州廣河預計場內T+4、場外T+5，首鋼綠能預計為T+5，首創水務、張江REIT預計為T+4。”
某大型券商營業部工作人員對《證券日報》記者表示，“比例配售回款時間由基金公司口頭告知，僅供大家參考，具體要以基金公司與中國登記結算公司相關行情文件推送時間為準，券商會在接收到行情文件及退款資金後1個工作日內為客户進行資金解凍”。
券商成銷售“主力軍”
對於中小投資者來講，通過證券賬户在場內購買公募REITs是個人投資者最普遍的參與途徑。《證券日報》記者通過實地走訪多家券商營業部發現，券商已成為此次公募REITs代銷機構中的“主力軍”。
多家券商均向《證券日報》記者表示，公眾投資者認購公募REITs十分踴躍，5月31日上午甚至數次出現系統擁擠的情況。
北京地區某大型頭部券商投資顧問對《證券日報》記者表示，“我們之前在線上就推出了‘開通公募基礎設施基金權限’的窗口，短短3天就有800名投資者諮詢開通公募REITs認購權限。此次公募REITs對投資者不設置准入門檻，所以當天有許多臨時決定參與投資的客户，也能馬上開通權限參與進來”。
從購買渠道角度來看，有別於往常的公募基金新產品認購和上市公司打新等參與投資的流程，公募REITs是一個全新的投資渠道，購買公募REITs的線上窗口均是券商在近期開發上線的新窗口。
“投資者可以在我們APP新上線的公募REITs產品窗口進行認購，到營業前，我們都還在調試系統。由於是全新開發的系統，今天早上在搶購過程中出現了一些問題，例如產品認購已報確認延遲、產品認購委託廢單、客户因對滬深交易所公募REITs場內認購門檻的規則不熟悉填錯份額而不能撤單、撤單後回款延遲等情況。”上述投資顧問表示。
投資者小杭在接受《證券日報》記者採訪時，回顧了第一次認購公募REITs的情況：“因為公募REITs是新的投資品種，我之前從來沒有接觸過，對於認購操作也很生疏，但聽説是1000元起購，所以一大早就在等待開售，希望能儘早參與進去。可是在認購一隻深交所公募REITs時，券商APP提示我的資金不足，認購上限是0元”。
“實際上，深交所公募REITs提交的都是份額，1000份起購，委託後實際凍結金額等於委託份額乘以認購價，比如購買首鋼綠能的場內認購起點是13380元，即認購價格13.38元/份乘以1000份。首創水務、浙江杭徽、普洛斯、張江REIT、東吳蘇園則是1000元起購。另外，深交所提價委託不能撤單，上交所提交委託後可以撤單。”上述券商投資顧問向記者介紹。
銀行佈局線上營銷
購買公募REITs也可通過場外直銷及代銷機構認購。為探究公募REITs在場外的銷售情況，《證券日報》記者還實地走訪了多家銀行。
當記者詢問銀行是否銷售公募REITs時，多家銀行均表示線下沒有接到通知或政策，開展公募REITs產品銷售。
某股份制銀行客户經理對《證券日報》記者表示，“我們近段時間一直在賣其他基金產品，針對公募REITs產品的銷售，沒有接到上面通知。目前公募REITs基本都是在券商端銷售，券商在大力推廣，而對於銀行，因為場外投資者如果有交易需求，需將認購的公募REITs基金份額跨系統轉託管至場內才能交易。從銀行再轉到場內相對複雜”。
“公募REITs產品屬於比較新興的產品，目前的認可度還有待提高。”某國有銀行客户經理對記者表示，“此前我們推過一些類REITs產品，但這次的9只公募REITs產品我們並沒有佈局。隨着公募REITs產品逐漸發力，得到更多個人投資者的青睞，我們也會在未來做進一步的佈局。”
在記者走訪的銀行中，某股份制大行在線上設有對公募REITs的宣傳頁面。位於北京市豐台區的某股份制大行支行客户經理對《證券日報》記者表示，“此前我們在線下推廣公募REITs產品效果不是很好，所以此次我們沒有在線下進行推廣。但是如果想要購買，可以通過我們的銀行APP購買此類產品。”
記者在該銀行APP上看到，不僅有專門的頁面宣傳公募REITs產品，打出了“輕鬆投資‘一線’不動產，公募REITs重磅開售”的宣傳語；在頁面內，還詳細介紹了“什麼是公募REITs？”“公募REITs為什麼值得買？”“公募REITs適合什麼人投資？”等內容。此外，記者注意到公募REITs產品屬於R4（中高風險），在風險提示方面，銀行也有大篇幅的提示。
投資者應防範風險
公募REITs產品火爆的背後，也存在投資風險。作為中小個人投資者，需樹立風險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規參與交易。
投資公募REITs可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、税收等政策調整風險等。
中金公司研究部認為，考慮到資本市場對於REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格出現一定波動。
“公募REITs沒有贖回機制，只有券商端才能賣出交易，建議在券商端場內購買，預計一個月內可以上市交易，保證流通性，且能隨時擇機進場，屆時也需要注意基金的折溢價風險。”中信建投證券北京地區一位理財經理對《證券日報》記者表示。
中航基金相關負責人對《證券日報》記者表示：“投資者應自主判斷基金的投資價值，自行承擔投資風險，並充分考慮自身的風險承受能力，理性判斷市場，謹慎做出投資決策”。
“公募REITs基金能讓投資者便利地參與大型基建項目，豐富市場投資品種，優化投資者資產組合以及提升市場資源配置效率等。但值得注意的是，公募REITs基金作為一類資產，同樣面臨市場波動風險，需要投資者充分了解該產品，並與自身收益、風險偏好相匹配。”光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華在接受《證券日報》記者採訪時表示。
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