新階段，新玩家
過去的2021年，中國房地產行業頻頻登上頭條熱搜，相較而言此前火熱的“房地產科技Proptech”似乎話題性不高——偶有部分“元宇宙”概念科技企業蹭上了一波熱度。事實上，隨着資本力量的加碼，房地產科技賽道已經邁步跨入新階段，進入成熟發展期。
“Prop”端，大環境在快速變動起下，“穩中求發展”成為了甲方的訴求；“Tech”端，越來越多的技術瞄準地產場景，這從投資規模可見端倪。變幻莫測的大環境也好，日漸攀升的數字也好，都反映了同一個事實——PropTech賽道，市場成熟，行業成熟。
而在科技、場景兩端之間，還有一羣不可忽視的角色——以風投機構、孵化器、聯盟為主的助推者，他們通過資源扶持等方式助推着PropTech賽道成長。城越UrbanLab就是其中的典型代表，由仲量聯行與太古地產於2019年首度聯合發起，是國內首個PropTech企業聯盟，旨在將“創新基因”真正融入中國的房地產行業。
2021年，城越UrbanLab正式成立，通過藉助仲量聯行、太古地產、瑞安房地產、嘉民集團等豐富資源，並聯合國內頭部創投平台36氪發起創業「星」物種大賽之「城市新勢力」活動，對眾多優秀項目進行篩選、評比，讓更多人意識到了地產科技的全新潛力。
儘管業界還在為中國房地產處於“黃金”還是“黑鐵”時代爭執不下，但作為國民經濟的支柱行業，房地產依然是推動城鎮化率增長的中堅力量，而科技也將成為為數不多的推動行業可持續發展的“解藥”張開雙臂，擁抱科技，勢在必行。
2021年，PropTech行業吸引了創紀錄的風險資本。房地產技術與創新中心（Center for Real Estate Technology & Innovation，CRETI）2021房地產技術風險投資報告顯示，今年該賽道的私人投資規模達到320億美元，比2020增加了28%，比2019增加了3.23%。
而創業「星」物種大賽之「城市新勢力」活動，就是為了尋找最具創新力、成長力和價值力的PropTech初創項目，同時聯合行業巨頭、傳統企業、地方政府等市場參與主體，幫助項目實現資源和資本的高效鏈接。一年內，創業「星」物種大賽在深圳、重慶、南京、北京、上海5個城市。
房地產轉型，無異於大象轉身，而城越UrbanLab是背後重要的推動人。
羣行遠獨行快、羣行遠。
PropTech也正因有了同行者，才能越走越遠。
2021年，也有新的夥伴加入城越UrbanLab——瑞安房地產、嘉民集團，前者已經打造出了包括以上海新天地為代表的“天地”系列大型可持續發展綜合社區，後者是工業地產集團，也是全球最大的工業地產專業基金管理公司。
在加入城越UrbanLab之前，四家發起機構都已經在房地產科技方面有自己的探索。仲量聯行、太古地產、瑞安房地產、嘉民集團分別成立了全球風險投資基金、科技籌建和創新基金、專注科技投資的項目平台，專門投資於旨在通過領先科技推動房地產行業變革的企業；並且通過提供旗下項目場景、成立技術中心及實驗室等方式，服務科技產品的測試與實踐。
其中，仲量聯行是對PropTech關注最早的。曾在2018年就成立了10億美元全球風向投資基金JLL Spark，迄今為止，JLL Spark已在全球範圍內投資了30家房地產科技初創企業，涵蓋了建築施工、 財務管理、ESG、智慧建築、租户體驗、倉儲管理等六大領域。在此基礎上，JLLT整合並深化公司的技術和數字化舉措，助力房地產投資者和企業客户加速實現商業房地產領域的創新。
圖源《城越2021總結報告》
發起者對於“PropTech”浪潮的到來早已有預判；通過城越UrbanLab，他們對於科技與房地產的連接點和合作方式也能有更深的理解。同時，他們也發現，少數幾位先覺者的行動無法代表全行業，地產科技的落地需要更大範圍輻射至產業鏈上下游。
擁有眾多創業企業資源的36氪成為了合適的合作伙伴。本次創業星物種—城市新勢力大賽歷時5個月，共有超過300家科技企業報名參賽，從中選出129家排名靠前的科技企業進入到分賽階段，每個賽區選出10強科技企業，通過路演賽的形式晉級“分賽區3強-全國12強”，並最終亮相2021未來城市科技峯會。
在2021未來城市科技峯會現場，共有來自瑞奕資本、同創偉業、招商局創投、德迅投資等投資機構，華為雲、廣聯達、明源雲、塗鴉等頭部科技企業和清華大學等80+行業領袖參與，線上傳播量將近200萬。
值得關注的是，為了吸引更多種類各異的科技企業，輻射房地產產業鏈的各個環節，產出行業內其他企業也能借鑑或應用的技術解決方案案例，此次大賽沒有僅僅圍繞四家發起機構的主要業務，而是從多個維度設置了子領域：ESG與可持續、智能倉儲、沉浸式科技、空間即服務。
ESG與可持續不管你承認與否，ESG正成為中國投資市場關注的焦點。而作為碳排放比重超全國總量一半的建築行業，更是中國達到碳中和不可或缺的一環。
根據中國建築節能協會公佈的數據，2019年中國建築全過程碳排放總量為49.97億噸，佔全國碳排放總量的50.5%。“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要也明確指出，要深入推進建築、工業、交通等領域低碳轉型。
圖源《城越2021總結報告》
相較於民用建築，商用建築單位面積能耗更高，具備更大節能空間，也是節能的重點場景。在商用建築全生命週期中，包括源頭減量、回收利用、能源替代、節能提效、負碳技術在內的五大舉措可以有效降低碳排放。
本次大賽12強企業之一的大地量子利用AI和衞星遙感技術幫助實現低碳可持續目標。通過利用常態化異常變形監測技術，大地量子可以對建築，尤其是大量老舊建築的整體狀態進行無接觸精細化測量和評估，排查安全風險。
另一家入圍企業蜂巢智慧通過廢棄物回收智能管理解決環保問題。在環衞場景，將傳感器安裝於城市垃圾桶上，負責的環衞工人能夠隨時隨地管理查看箱體狀態，從而有效保證垃圾不溢出。實現環衞的精細化和動態管理。
磐際建科是通過相變控温技術從源頭上幫助建築節能。磐際建科將PCM應用於暖通系統，實現建築被動式智能控温，降低控温能耗，節省高昂的電費開支，減少空調設備維護成本。
智能倉儲在零售消費、電子商務、第三方物流和高端製造業的共同推動下，中國核心物流市場高標庫需求快速增長，與高標倉高度吻合的物流科技成為投資新熱點。
根據仲量聯行統計，中國核心物流市場的高標庫的租用面積在2010-2020年間實現了年均17.8%的增長速度，從1100萬平方米躍升至5400萬平方米，中國物流地產正處在發展井噴期。隨着電子商務、智能製造等行業的快速發展，企業對於物流倉儲系統在運作效率、管理精細化程度、操作誤差性等方面都提出了更高的要求；與此同時，物流倉儲行業本身也面臨着成本不斷上升、勞動力無法充分滿足需求的困境，這些因素都在倒逼倉儲行業朝着更加智能化的方向轉型升級。
而智能倉儲有個不可忽視的特點——單一技術很難解決整體的問題，應由高度集成化的綜合系統來解決，其運用系統思維方式對工作流程中各個環節的設備功能進行整合和規劃，保證軟硬件的無縫對接，目的是實現集成創新和降本增效，需要科技企業、物流地產商、第三方運營商等各方參與者協同合作。
圖源《城越2021總結報告》
本次大賽，有3家企業在這一領域的建樹得到了所有評委的認可：
專注電商倉儲自動化數字化的跋涉智能構建了可報警、可監控和可預測的電商倉儲智能化包裝出庫解決方案。
另一家入圍企業，藍胖子機器智能可以提供智能倉儲整體解決方案。其運用機器人視覺、運動規劃、規劃和推理、自主導航、多機協作、機器學習等技術，為物流、快遞、電商倉儲、海港、空港、先進製造等場景，提供包含分揀、運輸、拆碼垛、入庫、裝卸載等綜合能力。
而勱微機器人則是從以無人叉車出發，提供智能物流基礎設施。其無人叉車可在醫藥物流倉儲、無菌轉運、灌裝等環節發揮作用，增強可控性、減少物流成本，優化生產效率。
沉浸式科技這些年，沉浸式科技在中國的應用不斷加速，其中面向消費者的娛樂文化類體驗產品佔據了沉浸式產業的較大份額。新冠疫情促使人們的工作模式轉向高靈活度的混合辦公模式，對此不少企業增加了在辦公、培訓、營銷等方面沉浸式科技產品的投入，這為加速沉浸式科技在商用場景中的落地應用提供了契機。
與此同時，元宇宙這一概念的迅速走火，讓商業地產企業開始不得不考慮虛擬空間對現實空間所帶來的影響和挑戰。通過一些正在發生的元宇宙商業案例不難發現，這些場景不僅在虛擬世界中復刻了現實世界的底層邏輯，同時也在不斷嘗試並超越現實世界的可能性。無論是選擇順應還是融入，元宇宙的出現對於企業的數字化運營能力都提出了更高的要求。
圖源《城越2021總結報告》
本次大賽，有3家公司找到了元宇宙技術和地產空間的結合點：
裸眼混合現實空間產品一隅千象能夠根據特定的地產應用場景定製空間，滿足展覽展示、互動體驗、沉浸交互的需求。
作為平行世界的“地產商”，tatame的“空間互動產品”包含數字體育館(虛擬演出)、虛擬夜店(雲蹦迪)、畫廊(在線書畫展)、報告廳(路演、研討會、發佈會等)，而這些線上“活動”都是地產商為了進一步挖掘存量市場會關注的。
外號科技自主研發了增強現實 AR 應用平台，突破了傳統櫥窗的物理空間限制，極大擴展了展示空間，可以在室內外任何物理空間中快速、靈活、低成本地部署可交互的虛擬內容。
空間即服務“空間即服務”理念正在引領商業地產市場從“以租售為中心”的商業思維，轉型為“以服務為核心”的業務模式。繼WeWork之後，靈活租賃的理念開始逐漸滲透至零售、酒店、住宅甚至物流市場，出現了例如快閃店、長租公寓、共享倉儲等新的業務模式。未來，商業空間的界限將進一步消融，產品和服務將成為吸引租户的核心要素，而科技創新無疑是推動這種新模式走向成功的關鍵。
圖源《城越2021總結報告》
為了更好的滿足租户對於智能、靈活、實時、健康等各方面不斷提升的需求，房地產企業需要從設施設備、設計裝修、運營管理等全面提升數字化水平。本次大賽，有3家企業符合以上特徵：
辦公空間及資產服務平台開工大吉可以為租户定製即租即用、精裝交付辦公空間的裝配式裝修服務，實現綠色低碳、健康管理的目標。
另一家入圍企業PIX Moving的核心產品是自動駕駛超級底盤，因為其尺寸大小可定製，靈活匹配不同場景應用，已經成功打造了無人小巴、物流車、零售車、安防車等多款產品，能夠解決空間服務中“定製化服務”成本高的痛點。
還有一家芯片研發企業他山科技也得到了好評，其自主知識產權架構R-SpiNNaker電容觸感技術，能夠使得多維空間多變量的觸覺感知成為可能。
未來，地產科技新機會仲量聯行《2021全球房地產科技行業白皮書》顯示，全球已經有超過7800家為建築環境提供科技解決方案的企業，是2010年的3倍以上。僅2021年上半年，房地產科技行業已吸納97億美元投資，創歷史新高。
原因並不複雜，誠如上文所言，一方面，圍繞地產而生或者能夠應用到地產行業的技術越來越多樣，越來越成熟；另一方面，場景越來越多樣，基礎和市場教育變好，技術能夠找到落地場景。
最重要的是，行業本身受到了政策的支持。中央網絡安全和信息化委員會印發《“十四五”國家信息化規劃》（以下簡稱《規劃》），對我國“十四五”時期信息化發展作出部署安排。《規劃》承接了2016年《國家信息化發展戰略綱要》重點內容，指明地產行業加大信息化發展，特別在智慧城市、智慧社區、智慧養老方面堅定地推動發展，而智能家居、數字家庭、智慧旅遊則首次被提及。
在這樣欣欣向榮的大背景下，以城越UrbanLab為代表的房地產科技生態圈將發揮更大的作用。隨着這些年房地產科技持續升温，生態圈也吸引了越來越多的參與者和資本入局。
總體而言，要推進地產與科技的結合任重道遠，而城越UrbanLab，作為中國首個專注房地產科技創新的企業聯盟，想通過星星之火讓大家看到：房地產科技確實大有可為，兩者的協作也能探索出標準化的模式。
作為城越UrbanLab的最早發起者和中流砥柱，仲量聯行持續看好地產科技賽道，並致力於推動整個生態圈的加速發展。大中華區首席執行官李倩玲表示：“當前，全球數字化進程不斷加快，其所帶來的影響是根深蒂固且不可逆轉的。在政策和市場的雙重壓力之下，中國房地產行業對於科技創新的態度也變得越發積極和開放，尤其是以行業內的龍頭企業為代表，正在通過孵化器、加速器、聯合實驗室、投資併購等各種方式加強與科技企業之間的合作。”
與此同時，越來越多深耕於行業多年的優質創業者正在出現，他們熟悉行業規則並勇於打破規則，為房地產行業的轉型升級提供源源不斷的動力。
仲量聯行中國房地產創新負責人婁辰表示：“在‘雙碳’政策的影響下，未來城越UrbanLab也將持續關注ESG、新能源、可持續等長期價值賽道。今年3月城越UrbanLab3.0即將啓動，期待有更多志同道合的企業能加入到我們的隊伍中。”
我們總是高估未來兩年將發生的變化，而低估在接下來10年將發生的變化。地產科技也是如此，值得在更長的視角里去比較、評估。有了助推力量的幫助，路或許能走得更順遂、更長遠。
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