一場物企收購背後的自救與被救

一則收購事項，讓近期處在風口浪尖的兩家企業走到了一起。

5月23日早間，佳源國際向外界公告表示，公司可能出售一家非全資附屬公司，因此股票將繼續停牌。

沒多久，這宗出售事項的主角開始浮出水面。有媒體報道稱，金科服務與佳源國際在近期簽署了一份收購框架協議，後者擬出售其持有的佳源服務全部股權（74%）或約2億美元（約合13.3億元），淨收益額將超1億美元。

隨後消息的部分情況被得到證實。

5月24日午間，金科服務向外透露，其與佳源國際、創源控股（佳源國際子公司）於5月22日簽訂框架協議，前者擬收購佳源服務4.5億股普通股，相當於標的公司已經發行股份的73.56%左右。這是佳源國際間接持有的佳源服務全部股權。

收購對價偏高？

若收購事項最終落地，佳源服務則將成為金科服務規模擴張的“助推器”。

2021年，金科服務制定了“5年10倍”的收入增長目標，按規劃其2022年、2023年每年在管面積增長將不低於1億平方米。為此，該公司曾在一個月前表示，擬斥資4890萬元從關聯方手中收購兩宗商辦物業，總建築面積3332.15平方米。

物管行業收併購競爭格局升級的當下，優質標的並不易尋，尤其是佳源服務這類千萬級規模的企業。截至2021年，該公司共擁有332個物業管理項目，合約建築面積約6270萬平方米，較2020年增長約26.1%；同期在管建築面積達到約4190萬平方米，同比增長約33%。

其逐步增長的外拓能力亦將成為收購方的潛在助力。去年，佳源服務來自第三方開發商的在管建築面積約1800萬平方米，同比增長約71%，於總在管建築面積中的佔比由2020年的33.4%提升至43%。

只是，在嘉和家業物業服務研究院研究總監李豔傑看來，這場收併購對金科服務的內功提升有限。其指出，二者之間的項目佈局重合度較低，對金科服務未來的業務協同、投後管理可能會帶來較大難度。

更重要的在於盈利水平差異。截至2021年末，金科服務整體淨利率在18.04%左右，而佳源服務則為12.7%，“金科服務淨利率水平遠高於佳源服務，此次整合可能會拉低公司未來利潤水平”。李豔傑補充説道。

價格方面，考慮到其它未定因素，金科服務在今日的公告中並未透露交易金額，但若以傳聞的13.3億元看，這筆交易亦並沒有外界想象中的那般划算。

以佳源服務2021年的淨利潤水平看，這筆交易的收購PE值約為17倍，高於當初華潤萬象生活對中南服務的收購溢價，“當前市場上收購的平均倍數大概在11-14區間”。

大約一個月前，華潤萬象生活以24.85億元的價格收購了中南服務全部股權，後者在管面積規模約為5147萬平方米，略高於佳源服務。以中南服務2021年未經審核的税後淨利潤1.76億元計算，這場交易的收購PE值為14倍。

偏高的收購對價似乎也傳達出金科服務資金面穩健的信號。

5月19日，市場傳來消息稱，重慶市政府對金科集團制定了相關紓困措施，其中包括分批發放紓困資金，以借款和質押項目股權的形式給到金科集團，目前已有3億元紓困資金到位；牽頭重慶的國企，對以股權入股金科集團的事項進行談判；階段性入股金科集團地產項目公司，給項目增信背書，適度釋放金科集團在重慶項目的預售資金，給予融資信貸支持等。

5月23日下午，金科股份在“20金科03”投資人線上溝通會上提出，將原定於5月28日到期、本金規模12.5億元的“20金科03”展期12個月，這較日前提出的展期15個月的初步方案縮短了三個月時間。

亟需變現的同行

喘過氣來的金科開始反手“搭救”同行。

5月18日，“佳源系”兩家港股上市平台相繼宣佈短暫停牌。停牌前，二者股價皆遭遇暴跌，其中佳源國際跌幅達到41.41%，總市值28.48億港元；佳源服務跌70.61%，截至停牌股價已跌至0.67港元，總市值僅剩4.1億港元。

股價異動被市場解讀為暴風雨來臨的前兆。

23日，佳源國際對公司股價暴跌作出解釋，其稱由公司控股股東明源投資以及公司主席兼非執行董事沈天晴最終控制持有的134.8萬股股份於18日被一家證券公司透過孖展證券賬户在公開市場強制出售，原因是賬户中的證券價值大幅下跌及未能達到追繳保證金。

也是這時，佳源國際將出售佳源服務的事項提上日程。而就在一週前，公司實控人沈天晴已將二者的股權進行質押。

5月11日，一家名為新鴻基證券投資公司（下稱“新鴻基證券”）的企業取得了佳源國際以及佳源服務的保證權益，其中涉及佳源國際約10.37億股，股權佔比約21.11%；涉及佳源服務約4.5億股、佔比73.56%的股權，幾乎相當於沈天晴持有的全部股份。

接連的動作暴露了佳源國際資金面緊張的現實。協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝猜測，佳源國際可能先通過股份質押獲取了部分流動資金，解決了燃眉之急，但公司債務壓力依然存在所以最後才選擇了變現。

他強調，由於沈天晴持有的佳源服務股權已經質押，故而在與金科服務交易時，要先取得新鴻基證券的同意，“金科服務將質押的部分金額還給新鴻基證券，剩餘的資金再給佳源國際”。

惠譽的一則報告為黃立衝的猜測提供了佐證。該機構於23日表示，佳源國際在30天寬限期於5月18日到期前支付了一隻美元債券的利息，該筆債券於2023年到期、票息率13.75%，最初應於4月18日付息1210萬美元。

不過，闖過一關的佳源國際仍無法放鬆。一週後，該公司還有另一隻債券付息寬限期到期，這隻債券將於今年10月30日到期，剩餘未償本金總額2億美元，票息率12%，30天的付息寬限期將在5月30日結束。

記者 吳典

編輯 左宇

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