雷達財經 文|李萬民 編|深海
12月2日，恆大物業在香港聯交所主板正式上市。當日開盤前集合競價報8.84港元，盤中一度漲至8.93港元，隨後震盪回落，最低報8.54港元，跌破8.8港元發行價，當日收跌0.23%，收報於8.78港元。次日，股價繼續圍繞8.8港元上下浮動，最終收於8.8港元/股，與發行價持平。12月4日，恆大物業微跌0.11%，市值為950.27億，未能站上千億港元大關。
雷達財經注意到，恆大物業對恆大集團依賴頗重。2017年至2019年，來自控股股東恆大集團及恆大集團合營企業的物管服務收入佔比一直維持在不低於99.7%的份額，截至今年上半年也依然佔據着99.5%的份額。物業管理服務中，獨立第三方開發商所貢獻的收入佔比雖然在增長，但截至今年上半年也僅有0.5%。
部分券商對此保持了謹慎的態度。中泰國際證券研報提示了公司存在的市場競爭風險，以及業務上對於恆大的高度依賴，給出69分的綜合評分，級別為"中性"，尚未達到"申購"級別。安信國際證券給出6分評價，肯定了公司的知名度、規模、管理層能力等因素都比一般物業公司優勝，同時提示恆大系股票一向波動，投資者要特別注意。
引入戰投恆大集團負債率下降19%
今年下半年，房企"降負債"成為主旋律。8月20日，央行、住建部等部門召集重點房企召開座談會，傳遞出"三道紅線"的融資監管指標，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍，根據觸線情況分為紅、橙、黃、綠四擋，對不同檔次給予相應的融資限制。
"三道紅線"指標，成為懸在追求高增長房企頭頂上的達摩克利斯之劍，恆大也面臨債務壓力。
為了降負債，恆大抬出多項舉措。包括在9月初宣佈全國619個樓盤全線7折促銷；出售旗下資產，11月初宣佈，以148.5億元將持有的廣彙集團40.96%股權轉讓給申能集團；尋求戰略投資者幫助，除與原本的863億元戰投簽訂補充協議外，又引入437億元戰略投資；將恆大物業分拆上市。
恆大物業最早傳出分拆上市計劃是在7月底。當時，中國恆大發布公告稱正考慮分拆物業管理服務及相關增值服務業務於香港聯交所獨立上市。隨後，恆大物業分拆上市進程得到了快速推進。8月中旬，中國恆大公告宣佈，將為旗下物業管理業務引入235億港元戰略投資，投資方包括紅杉資本、中信資本、雲鋒基金及騰訊控股等實力派；9月29日，恆大物業向港交所提交招股書；11月15日，恆大物業通過港交所聆訊；12月2日，恆大物業正式於港交所主板上市。從提交招股書到正式上市，僅花了60多天時間。
分拆上市能給恆大降負債能帶來什麼好處？上半年業績發佈會上，恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞曾透露，光是恆大物業引入戰投，就使得恆大整體的淨負債率降低了19個百分點。除了物業外，還會陸續把優質資產分拆上市，通過資本市場釋放出來，為股東創造更大效益的同時，實現負債的下降。
收入依賴恆大集團
12月2日，恆大物業以8.8港元/股發行價於港交所主板正式上市。當日開盤前集合競價報8.84港元，盤中一度漲至8.93港元，隨後震盪回落，最低報8.54港元，跌破8.8港元發行價，當日收跌0.23%，收報於8.78港元。次日，股價繼續圍繞8.8港元上下浮動，收盤價與發行價持平，當前市值為951億港元，距離千億港元市值只差臨門一腳，卻未能突破。總市值暫列港股物業股市值第二，僅次於碧桂園服務。
值得注意的是，恆大物業上市之前，有行業人士預測其股價表現可期，市值或超千億港元。但在恆大物業12月2日上市首日，卻遭遇了股價破發，市值最終停留在950億港元附近。行業人士認為，當前，物業股最火熱的時期已經過去，物業股破發已不鮮見。恆大物業上市初期的股價表現，有大環境的影響，也有其自身業務因素影響。
恆大物業的歷史，可以追溯至恆大集團成立的1997年。當時成立的公司名為廣州市金碧物業管理有限公司，主要為恆大集團所開發的物業提供物業管理服務。隨着恆大集團的發展壯大，恆大物業也不斷成長，截至2020年6月，恆大物業的在管規模已經超過2.5億平方米，簽約面積達5.1億平方米，覆蓋中國280個城市，服務近200萬個家庭。據中指研究院數據顯示，截至2019年，以綜合實力計，恆大物業在物業服務百強企業中排名第5。
招股書顯示，恆大物業營收主要來源於物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。招股書顯示，2017年至2020年上半年，恆大物業營收分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元、45.64億元。
其中，物業管理服務成為營收主力，從2017年至2019年，其貢獻營收從25.38億元提高到46.12億元，佔比從57.7%上升至62.2%，今年上半年，也仍然以61.9%的營收佔比佔據絕對營收主力位置。
這項業務對於控股股東恆大集團的依賴頗重。2017年至2019年，來自控股股東恆大集團及恆大集團合營企業的物管服務收入佔比一直維持在不低於99.7%的份額，截至今年上半年也依然佔據着99.5%的份額。物業管理服務中，獨立第三方開發商所貢獻的收入佔比雖然在增長，但截至今年上半年也僅有0.5%。
除物業管理服務外，另一項主要收入來源非業主增值服務，同樣存在對於恆大集團的高度依賴。2017年至2020年上半年，來自恆大集團及合營企業及聯營公司所開發的物業中獲取的收入佔比佔據了不低於98.5%的份額。獨立第三方開發商所提供的收入佔比，最多達1.5%。
部分券商對此保持了謹慎的態度。中泰國際證券研報提示了公司存在的市場競爭風險，以及業務上對於恆大的高度依賴，給出69分的綜合評分，級別為"中性"，尚未達到"申購"級別；安信國際證券給出6分評價，肯定了公司的知名度、規模、管理層能力等因素都比一般物業公司優勝，同時提示恆大系股票一向波動，投資者要特別注意。
公司管理層表示，上市後恆大物業將大力進行第三方項目的拓展及併購，IPO募集資金的65%會用於戰略性收購及投資。公司的發展目標是要打造成為全球規模最大、佈局最廣、業態最全、效益最好的物業集團。
上市後，恆大物業能否擺脱對恆大集團的依賴？雷達財經將持續關注。
注：本文是雷達財經（ID：leidacj）原創。未經授權，禁止轉載。