作者：時代財經 黃銀橋
圖片來源：視覺中國
市道不好，一些日子難過的中小房企正在考慮變賣資產來幫補下難看的業績。
7月16日，榮安地產宣佈，該公司及寧波榮安房地產開發有限公司擬與寧波香安企業管理有限公司（以下簡稱“香安企管”）簽訂《股權轉讓協議》，將寧波榮安物業服務有限公司（以下簡稱“榮安物業”）的100%股權轉讓給“香安企管”，交易價為3127萬元。
“香安企管”為榮安地產實際控制人王久芳控制的企業，這相當於是王久芳一筆左手倒右手的買賣。
針對本次轉讓物業公司，榮安地產一內部人士在7月17日向時代財經表示，公司主要是為了專注於房地產開發主營業務，而且物業公司的經營比較複雜，勞動用工風險一直比較大，疫情期間更甚，剝離後可減少上市公司的經營風險。
易居研究院分析師嚴躍進也認為，如果一家物業公司持續經營但又表現不好的情況下，進行剝離可以相應降低成本。
剝離物業公司止損
在2020年前，榮安物業一直為上市平台貢獻業績。2017年-2019年，榮安物業淨利潤分別為497.33萬元、899.33萬元、2784.52萬元。但2020年一季度淨利潤急轉之下，跌至-577.35萬元。受此影響，2020年一季度上市平台榮安地產的淨利潤也出現了96.64%的跌幅，為1970.99萬元。
顯然，現時的榮安物業已經成為上市公司的負累。實際上，若扣除非經常性的投資收益，榮安物業2019年的淨利潤僅598.14億元，較2018年下滑33.49%，已經在走下坡路。
談及榮安物業表現越來越差的原因，上述內部員工將其歸結於物業公司龐大的用工成本。“物業公司經營比較複雜，工種繁多，有保安、清潔、綠化等，員工數量很多，導致勞動用工風險日益加大。尤其疫情以來，物業公司招工很難，而且工資也在提高，人工成本自然也更高。”
據時代財經瞭解，截至2019年底，榮安物業員工共計835人，占上市公司員工總數的52.35%，超過一半。該內部員工表示，正由於疫情期間榮安物業營收有所下降，同時人工成本較同期有所增加，導致一季度出現虧損。
該員工同時強調，本次剝離榮安物業並非是為了分拆上市，而是剝離後有利於上市公司精簡工作人員。
實際控制人王久芳接盤也是誠意十足。榮安物業評估後的全部權益價值為3127萬元，賬面值為117.59 萬元（合併口徑），評估增值3009.41萬元，增值率高達2559.24%。
交易完成後，上市公司榮安地產將獲得3009.41萬元的投資收益。榮安地產稱，該筆資金將用於補充公司流動資金，提升人均效能，提升公司整體毛利率及淨利率。
榮安地產業績“過山車”
作為行業內典型的中小房企，榮安地產近年的發展不算穩定。
年報顯示，2017年-2019年榮安地產營業收入分別為42.64億元、39.68億元、66.63億元，淨利潤分別為5.42億元、6.08億元、18.89億元。及至2020年一季度，營收、淨利潤又出現雙雙下跌，降幅分別達到73.28%、96.64%，錄得4.99億元、1970.99萬元。
若從銷售規模來看，榮安地產近年一直呈增長趨勢，權益住宅簽約收入從2017年的53億元一直上漲至2019年的201億元，權益銷售回款從2017年的52億元上漲至2019年的170億元。
但即便銷售和回款在增長，由於在拿地上的大手筆投入，榮安地產的資金狀況並不算太樂觀。
2017年，榮安地產在土地市場上的投入明顯加大，當年拿地數量為15宗，比前一年的8宗增加了近一倍。2018年新增土地繼續增加至20宗，2019年略有減少，為16宗。
2017年-2018年，榮安地產經營活動產生的現金流淨額一直為負，且跌幅非常大。其中2017年為-2.62億元，同比跌244.2%；2018年為-27.16億元，同比暴跌937.44%。2019年稍稍回正，為4.68億元。
與此同時，榮安地產的負債規模也在持續攀升。年報顯示，2017年榮安地產負債總額為89.57億元，2018年增加至195.47億元，同比增長118.2%，2019年再增加70.17%至332.64億元。資產負債率也從67.9%增加至2019年的83.1%。
2020年一季度，榮安地產經營活動產生的現金流淨額又打回原形，同比跌27.78%至-3.46億元。加上營收及利潤的雙雙下跌，榮安地產此時出售表現不佳的物業公司並不難理解，畢竟既可增加現金流，又可實現減負。
根據榮安地產計劃，2020年該公司擬實現住宅銷售簽約收入約260億元，銷售回款210億元，新增超過120億元金額的權益土地儲備。但克而瑞榜單顯示，2020年上半年榮安地產操盤金額僅54.4億元。
上述內部人士稱，今年一季度大部分房企都有受到疫情影響，一季度的下滑是暫時的，應該從全年看才更加客觀。至於銷售情況，其表示，公司從3月份開始就已慢慢恢復，具體數據不方便透露。
據時代財經統計，目前45家已經披露半年業績預告的房企中，僅有中南建設、美好置業、亞太實業、渝開發等7家房企預計淨利潤同比將上升，天保基建、津濱發展、*ST大港等5家房企扭虧。其中，海航投資降幅高達3909.95%—5048.55%，淨利潤預計為負2626.03萬—3410.82萬。