本文來源：時代週報 作者：趙佳琪
不出意外的話，2022年上半年，闊別香江的王健林將再次回到這裏，為他嘔心瀝血多年打造的輕資產成果敲響上市的鐘聲。
從夏天到秋天，短短4個月時間，珠海萬達商管已經進入了赴港IPO的實質階段。
2021年10月21日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下稱“珠海萬達商管”）於港交所披露招股書。中信證券、摩根大通及瑞信為其聯席保薦人，總股本72.47億股，珠海萬達商管的招股書雖未具體公佈每股的價格，但據業內推測，公司估值可能超過2000億元。
IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴時代週報記者，以輕資產模式謀求港股上市，以萬達的行業地位、公司體量及成長性，應該會獲得較高的估值，至少不會遜於近期上市的那些物管公司。
據招股書披露，大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達分別持有珠海萬達商管69.99%、8.83%、0.01%股權。而大連萬達商業又持有珠海萬贏、銀川萬達100%股權，故大連萬達商業合計持有公司78.83%股權，為最大股東。
此番重回迷人的維多利亞灣，珠海萬達商管似乎與之前一樣，卻又很不一樣。雖實控人未變，但經營路徑卻發生改變，一個完全“輕”的平台，又將在這裏創造怎樣的名場面？
“輕”裝上陣
雖然是老熟人，但距離萬達商管上次告別港交所，已是五年。
2014年12月23日，萬達商管的前身萬達商業登陸港交所，以313億港元的募資總額成為當年港股規模最大的IPO。但彼時，萬達商業股價低迷，王健林無法忍受資本市場的低估，上市不到兩年，2016年9月，宣佈退市。
王健林，帶領萬達商業轉戰A股，同時進行輕重資產之間的騰挪，並將名字更改為萬達商管集團，全面進行“輕資產化”的商業管理運營。然而儘管為上市做了諸多準備，但萬達商管在A股的排隊，還是持續了5年之久。
終於，2021年3月，萬達商管宣佈從A股IPO隊伍中撤離，並於撤離的前一日成立了本次赴港IPO的主體——珠海萬達商管，再度謀求港股市場。
這一次的王健林，可謂躊躇滿志。在準備上市的過程中，通過一系列資產騰挪、人員架構等的調整，將珠海萬達商管變的更“輕”。
招股書顯示，珠海萬達商管與大連萬達商業在今年3-4月，共進行了29個項目的股權交易，包括廣州新塘萬達商管、武漢盤龍城萬達商管、上海萬達茂樂園等，均為重資產項目。交易完成後，這29個項目由大連萬達商業持有，萬達商管負責進行商業運營。資產騰挪後的珠海萬達商管，已經完全變成了一個輕資產平台。
“輕資產模式ROE高、現金流好、成長速度快，比較容易受市場的追捧，目前正好也是資本市場的風口。”柏文喜告訴時代週報記者。
招股書顯示，珠海萬達商管為中國最大的商業運營服務提供商，也是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅，主要專注於商業廣場。數據顯示，截至2021年上半年底，珠海萬達商管管理380個商業廣場，在管建築面積達5420萬平方米。
從2015年以來，萬達就開始採用輕資產的運營模式，向獨立第三方持有的商業廣場提供商業運營服務。招股書顯示，在輕資產運營模式下，萬達不需要投入大量的資金以取得商業廣場的土地使用權及建築物產權。其創新的租賃運營模式以及輕資產委託管理模式皆有助於企業以高效的方式拓展項目，進而持續擴大業務規模。
這讓珠海萬達商管擁有強大的外拓能力。截至2021年上半年，其有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。與此同時，獨立第三方商業廣場數量也在逐年增加，2018年至2020年以及2021年6月30日，分別為42個、71個、98個及106個，佔在管商業廣場數量的15.0%、22.0%、26.6%及27.9%。
目前，珠海萬達商管的輕資產模式主要是租賃運營（收益分成型）模式及委託管理模式。
這其中，來自委託管理模式的收入佔珠海萬達商管總收入的大頭。2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日止六個月，珠海萬達商管來自委託管理模式的收入分別佔總收入的87.9%、79.1%、51.4%、62.5%。
香頌資本董事沈萌認為，內房企重回港股首先需要獲得中國證監會的批覆，因此萬達能夠走到這一步，可以看作是政策層面支持萬達商管赴港上市。同時，萬達商管重回港股，意味着萬達需要開闢新的融資渠道，而A股在宏觀調控的嚴格監管下，難以實現其順利上市的目標，“萬達此前有過H股上市經驗，此番回港預期應該較為順利。”
“輕”的價值
王健林一直以來的理想，是靠“輕資產”賺錢。把資產做輕，把利潤做實，他將這定義為萬達的護城河計劃。
如今，這個“輕”的平台即將接受投資人的檢視，未來效果如何尚不得知，但從剛剛披露的招股書來看，效果極佳。
招股書數據顯示，2018年至2020年，珠海萬達商管在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。進駐萬達廣場的線下商户超過8萬家，在線商户超過6.6萬家，合作品牌合計超過1.9萬個，核心品牌超過2000 個。
根據弗若斯特沙利文的資料，珠海萬達商管在眾多商業運營服務提供商中，如按在管建築面積計算，在全球以及中國皆排名第一。
強勁的出租率使得珠海萬達商管在收入上有着不錯的表現，整體呈現增長態勢。2018年至2020年及2021年上半年，珠海萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元；期內核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。
針對營收的增加，珠海萬達商管解釋為主要由其業務擴張導致的在管商業廣場及在管建築面積增加所推動。數據顯示，珠海萬達商管的在管建築面積由2018年年底的4150萬平方米增加至2021年6月30日的5420萬平方米，增長幅度達30.6％。
目前，珠海萬達商管的收入主要有物業管理服務、商業管理服務和增值服務三種來源。而物業管理服務為其業績貢獻了主要力量，2021年上半年，珠海萬達商管來自商業管理服務的收入為33.56億元，來自物業管理服務的收入為45.42億元，來自增值服務的收入為27.38億元，分別佔比31.55%、42.70%、25.74%。
同時，相較於一二線城市，珠海萬達商管一直以來深耕於三、四線城市，2018年至2020年以及2021年上半年，來自三、四線城市收入佔比分別為47.7％、50.6％、56.6％、57.2％和56.1％。
除了數據變得更好之外，投資人的認可是珠海萬達商管回港的最大底氣。在長達400多頁的招股書中，珠海萬達商管單投資者就佔了3頁，從騰訊、螞蟻金服到中信資本、星匠、碧桂園服務、合眾人壽等，共22位投資者均是各行業的頭部。根據招股書，珠海萬達商管上市前融達到近60億美元。其中，僅PAG一家就投資28億美元（合計人民幣約為178.84億元）。
新平台新業務模式，珠海萬達商管將如何在港股講好自己的故事，一起拭目以待。