陸家嘴：上半年營收淨利潤雙降，下半年項目儲備較為豐富

陸家嘴於7月28日盤後披露了2020年半年報。

財報顯示，公司實現營業收入66.27億元，同比下降19.07%，實現歸母淨利潤16.78億元，同比下降18.01%。這也是公司近8年以來，首次中報業績出現下滑。

上半年受到疫情影響，陸家嘴第二季度業績較第一季度相比進一步走弱。數據顯示，陸家嘴第一季度實現營收41.54億元，同比增長7.78%，實現歸母淨利潤7.61億元，同比下降12.70%。第二季度公司實現營收24.73億元、歸母淨利潤9.17億元，同比分別下降42.92%和21.94%。

房地產銷售大幅下降，金融業營收增4成

財報顯示，2020年上半年陸家嘴的營收及利潤來源主要由房產銷售、房產租賃、金融業務組成。

2020上半年公司房產銷售業務實現營收24.94億元，同比下降48.84%，佔總營收的37.63%。房地產租賃和金融業分別實現營收15.69億元和14.30億元，較上年同期分別增長4.31%和40.29%。

圖1：2017-2020上半年陸家嘴營收構成

由於受到新冠肺炎疫情影響，公司房地產銷售2020年上半年出現大幅下降。具體的業務來看，陸家嘴實現各類房產銷售收入及現金流合計3.69億元，主要來自於天津海上花苑二期、蘇州15地塊二期、上海及天津存量房、存量車位的銷售。

2020上半年公司累計住宅物業合同銷售面積1.17萬平方米，與2019年同期銷售面積持平，但合同金額腰斬。數據顯示，2020上半年公司合同金額為3.10億元，而2019年同期則是6.16億元。在售項目的整體去化率為47%。

物業租賃收入方面，陸家嘴合併報表範圍內長期在營物業租金收入（現金流入）合計17.64億元，較上年同期減少1.83億元，同比下降10.37%。公司主要租賃業務均出現不同程度下降，其中商業物業和酒店物業同比出現較快下降。

圖2：2020上半年物業租賃收入情況

除此之外，2020年上半年，公司實現6.59億元物業管理收入（現金流入），較2019年同期減少12.13%。金融業收入則是公司主營業務中增長較快的業務，該業務實現營收約14.30億元，同比增長超40%，佔總營收的21.58%。

有息負債444.25億元，淨負債率明顯上升

財報顯示，截至2020年6月末，陸家嘴合併報表範圍內有息負債餘額為444.25億元，佔 2020年上半年公司總資產的47.38%，較上年末380.53億增加16.75%。

其中，短期貸款（含一年內到期的長期貸款）為161.12億元，長期貸款為125.38億元，中期票據為40億元，應付債券（公司債）50億元，短期融資券43億元，其他有息負債為24.75億元（華寶信託-安心投資20號集合資金信託計劃）。

截至2020年6月末，公司的資產負債率為68.49%，較上年末基本持平，但淨負債率較上年末出現明顯升高。

圖3：2015-2020H1陸家嘴資產負債率及淨負債率

數據顯示，截至2020年6月末，陸家嘴淨負債率為132.93%，較上年末相比增長了14.38個百分點。

49.11億元拿下前灘地塊，下半年建設及前期準備項目共計25個

半年報發佈次日，陸家嘴發佈競得土地使用權的公告，公司控股子公司上海佳章置業有限公司以49.11億元競得位於上海市浦東新區的前灘地塊，溢價率為34.59%。

公告顯示：該地塊位於前灘國際商務區，該地塊的開發有助於公司進一步參與前灘國際商務區的開發建設，有助於提升公司項目儲備，推進公司主營業務發展。

值得注意的是，雖然該地塊地理位置較好，但出讓要求較高。根據出讓預合同：競得者應當按出讓年限自持建築面積不低於15%的住宅物業，且須用於租賃。自持部分套均面積不大於50平方米；競得者須100%自持辦公樓，年限為20年。另外，競得者需引進至少一家經浦東新區認定的總部型企業入駐，税收落地浦東；根據前灘地區總體功能佈局，該辦公設施須引入金融、服務及高端製造類為主導的總部型企業。除此之外，地塊還需配建幼兒園，用地面積不小於0.5公頃，建築面積不小於0.5萬平方米。

除新拍下的地塊以外，財報顯示，2020年下半年，陸家嘴的建設項目（含新開工、竣工及續建）及前期準備項目共有25個，總建築面積279萬平方米，項目儲備較為豐富。