富力2020中報：上半年淨負債率大降，營收335.9億，城更後發亮眼
24日，富力地產（02777.HK）發佈年中業績報。期內富力實現營業收入335.9億元，其中物業銷售營收同比上漲3%至308億，在疫情的衝擊之下，富力仍然在銷售端維持了穩定的業績。
除了營收端維持穩健之外，富力持續降低企業負債，總負債減少了人民幣94.0億元，且淨資產負債率已經從年初的199%降低到了177%，業績會上，集團聯席主席李思廉表示，“相信（淨負債率）年底會再降10%左右。”
銷售業績保持穩健
根據富力發佈的2020年中期報告，期內富力實現營業收入335.9億元，同比2019年上半年基本維持穩定。
其中，主營業務物業銷售實現營收308億元，同比去年上升3%，在疫情衝擊之下，富力在銷售端仍然保持了穩步增長的勢頭，物業發展營業額增加主要由於已售的交付面積增加至335萬平方米，較去年同期增加17%。
物業投資、酒店運營及其他收入28億元，自第二季度初以來，集團運營漸漸回覆至新冠疫情之前的水平。這一部分營收規模雖然有所下降，但由於國際商務和休閒旅行繼續受到嚴重限制，富力預計投資物業的盈利能力將繼續快速復甦。
期內，富力實現權益合約銷售金額510.6億元，權益合約銷售面積426萬平米，銷售均價11970元/平米。管理層預計下半年的經營狀況將進一步改善，加上推盤高峯集中於下半年，富力將繼續致力於實現更高的銷售水平以實現全年的協議銷售目標。
之所以在銷售方面有這樣的成績，離不開其在營銷方面的創新，同時也在不斷克服疫情因素所帶來的影響，具體而言，富力在營銷方面從線下走到線上賣房，從“富力好房”線上營銷到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯動……走在地產創新營銷的前列，這成為其上半年銷售基本穩定的關鍵因素。另外，截至今年7月，富力權益合約銷售額達617.6億元，繼續穩步增長。
李思廉表示：“在全球新冠肺炎疫情及緊張局勢加劇的背景下，不少國家於第一季度開始出現經濟增長放緩甚至負增長的情況。相比之下，中國境內因整體防控措施得當，國內生產總值至第二季度已恢復正增長3.2%。”
銷售業績背後，是富力優秀的運營能力以及持續提升的盈利能力。報告顯示，富力2020年上半年實現淨利潤39.2億元，淨利潤率11.7%，物業銷售毛利率33.5%。基於較好的盈利基本面，富力宣佈中期派息每股0.38元。
負債持續走低
在營收穩中有升的局面之下，富力繼續控制負債率，今年上半年債務持續走低，負債率也有所下降。報告顯示，富力正在積極管理槓桿，總負債減少了人民幣94億元，同時淨資產負債率也從今年初的199%降至177%，李思廉同時表示，預計淨負債率還將持續降低，到年底還將有10%左右的降幅。與此同時，目前富力擁有現金人民幣360億元，資金流相對寬鬆。
李思廉之所以有這樣的預測，是因為富力目前正在積極採取措施處理近期到期債務，延期或贖回到期債務及貸款。今年2月，富力公告稱，將發行4億美元的優先票據以贖回於2021年1月到期的美元優先票據，同時處理了大量的短期負債。管理層表示，整體而言富力的總債務和淨債務水平在此期間均有所下降。同時還將繼續管理整體債務水平和尋求融資機會，以進一步改善其於未來12個月的信貸狀況。
城市更新成為後發力量
目前在我國,存在着總規模達200萬億平方米的老舊資產在等待改造升級。隨着房地產行業從增量市場向存量市場轉型,城市更新成為行業探討的新命題。
根據住建部統計數據，全國共有老舊小區約17萬個，涉及居民超過4200萬户，建築面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億，集中分佈於上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，城市發展邁入存量時代，產業發展面臨新訴求，城市建設和房地產發展需要尋找新的空間。
富力也看準了城市更新這一具有無限潛力的產業，並且在這一領域已經取得突破性進展，從本期業績報來看，這一業務的表現格外亮眼。
報告顯示，截至2020年6月30日，富力已簽約城市更新合作項目增加到超過80個，融資區建築面積超4000萬平米。這其中，尤其表現了結構上的突出優勢：經濟基本面支撐強勁的一二線城市面積佔比92%，大灣區面積佔比54%。城市更新業務目標未來十八個月轉化超900萬平米可售面積，相當於2000億元的可售資源，為今、明年提供業務增長動力。
在業績會上，李思廉也表示，“由於我們有大量的舊城改造項目在結轉當中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點，集中的招拍掛都是短平快的項目。”他還提出：“大型的一百多億的我們儘量不參與，大多數招拍掛都是控制在10億金額左右。”
城市更新之外，富力也在積極補充存貨。上半年，富力新增權益土儲243萬平米，約490億元貨值。目前，富力總體上土地儲備充裕而均衡。截至2020年6月30日，土地儲備權益可售面積約5700萬平米，約7580億貨值，一二線和其他城市分別佔比一半。
在富力集團成立後的第26年，經受各方面外部衝擊下，富力企業總體實力和質量繼續穩健發展。繼續被評為2020中國房地產開發企業10強，綜合實力10強，城市更新10強，品牌價值10強，財富創造能力10強等榮譽，繼續穩居中國第一流房地產開發與運營企業之列。