地產大佬悲催出局:幹了4年半，倒貼4000萬

撰文 |《財經天下》週刊作者 李逗

編輯 | 董雨晴

這幾天，地產明星職業經理人朱榮斌從老東家陽光城離職的消息傳得沸沸揚揚。倒不僅僅是他高到總裁的職位身份，而是熱心腸的網友給他算了一筆賬，發現這位地產行業的“打工皇帝”，在給陽光城“打工”的這四年半時間裏，非但沒賺到什麼大錢，還倒貼了4000多萬元。

2022年1月5日晚，陽光城官宣了朱榮斌辭去董事長兼總裁職務的消息，後者徹底退出陽光城經營事務。當日，朱榮斌以5折減持的代價，賣掉了其所持有的大部分陽光城股票。

於是，房地產行業裏又一個罕見的故事發生了。隨着持續減持股票，算上實質虧損加剩餘持股浮虧，朱榮斌投資陽光城合計虧損達到7000餘萬元，而他在陽光城拿到的應得工資收入税前也才2750萬元。相當於朱榮斌不僅白乾了四年半，剔除領取的薪酬還倒貼了約4250萬元。

這無疑是地產明星職業經理人虧得最為慘烈的一次。面對鉅額虧損，轉身離去的朱榮斌也沒有選擇待價而售，而是果斷割肉出局，“一別兩寬”離開了陽光城。

幾年前高調宣佈入職的朱榮斌，也曾想過在陽光城“幹到退休”，但終究是人算不如天算。一瓢冷水潑下來，即使是地產圈炙手可熱的明星職業經理人，也難逃得了一棵“韭菜”的命運。

地產行業中過往的黃金年代裏，成就過不少“明星”職業經理人。如今回望，這些明星人物，一個個都已被淹沒在洪流中，再難有往日的輝煌。

“割肉”離場

宣佈離職後的第二天，朱榮斌發文感慨道:“離職確是無奈，請大家理解。”以5折價格出讓股票的方式退出，朱榮斌內心自然是不痛快的。他的黯然離場雖然令人唏噓，但他的虧損並沒有換來股民們多少同情。不少人發來詰問--朱榮斌憑什麼“全身而退”?

的確，現在對陽光城而言，正是艱難的時刻。陷於債務危機，又有業績承壓，不久前二股東泰康也揮淚撤退。自2021年10月披露三季報後，陽光城的股價已累計下跌超20%。

陽光城風雨飄搖之時，朱榮斌以三次減持動作“割肉”退場。股民們怪他沒有“共渡時艱”的覺悟，不滿直接反映到了陽光城的股價上。次日開盤，陽光城股價跌至3.07元/股。

但朱榮斌心裏是委屈的，不然他也不會形容這個離職經過了“長時間的糾結、博弈及掙扎”。而且，相比入手價，他的減倉價格的確直接腰斬了。

虧了錢，還要揹負罵名，對於履歷光鮮的朱榮斌而言，這一次他算是認栽了。

1972年出生在貴州的朱榮斌，16歲就考進了清華土木系，幾乎親身參與了中國房地產發展的黃金時期。在房地產職業經理人隊伍中也有着鮮明的個人標籤，他有5年中海地產職業生涯，8年富力華南地區經驗，以及3年的碧桂園總裁履歷。

讓朱榮斌真正一戰成名的，無疑是在“宇宙房企”碧桂園的任職經驗。2017年，碧桂園實現了從千億銷售到超3000億元的規模跨越。作為楊國強的得力干將，朱榮斌功不可沒。

彼時，一眾小房企們都在爭相學習“碧桂園”的方法論，有着碧桂園總裁頭銜的朱榮斌，成為地產老闆們爭相競逐的紅人，其中也包括陽光城老闆林騰蛟。

2017月11月，朱榮斌以身兼陽光城執行董事長和總裁二職的身份入職陽光城，這在地產圈內十分罕見。閩系老闆林騰蛟給了朱榮斌充足的發揮空間，他讓朱榮斌負責了營銷、產品、研發、客服、信息化管理等核心事務，可以説在陽光城佔據了絕對的主導權。

加入陽光城的朱榮斌，再一次展現出他的鴻鵠之志。他幾次對外感慨，“選擇陽光城，就是我後半生的職業生涯了”、“這肯定是最後一站，以後也沒人請我了”。

朱榮斌到來後，陽光城的改變肉眼可見，內部戰略路線從原本堅守一二線開始向三四線城市覆蓋。銷售規模也接連上台階，兩年左右時間，陽光城從一家不到百億規模的房企，上升到2019年的銷售額2110億元，行業排名13。

老闆林騰蛟也十分配合地當起了“甩手掌櫃”。他只是偶爾在微信羣裏冒個頭。林騰蛟愛看“王陽明”，在陽光城內部不是秘密，因為早晨5點，他會在公司高管微信羣裏發一條讀王陽明的心得體會。

只不過，這樣的甜蜜期僅僅維持了3年時間。2020年，人才市場上開始不斷傳出朱榮斌離職的消息。這些傳聞並不是空穴來風，朱榮斌也坦誠説道，“獵頭那邊是有主動找過我，但我和老闆簽了5年之約，是不會走的。”不過，説歸説，朱榮斌的簡歷依舊在獵頭圈中來回傳遞。

甚至，朱榮斌也更為隱晦地提及過對離職的想法，“我跟老闆(陽光城董事長林騰蛟)也説過，任何東西都不能阻礙公司發展，任何東西都在變化，但公司不變，朱榮斌還在就是好事?也不一定。不變，就一定是好事嗎?不見得。”

那一年的陽光城，在“三道紅線“的融資壓力下奮力掙扎，為找錢發愁，積極尋找“金主”擴充資金規模，最終拉來了險資泰康集團的入駐。2020年9月，陽光城以13.53%股權和十年業績對賭，換來了泰康保險33.78億元戰略投資。這其間的合作，離不開朱榮斌的穿針引線。

但回看這場“雷聲大雨點小”的戰投方案，已經隱約可見陽光城的悲劇底色。泰康不光帶來了融資渠道，也帶來了一份十年的利潤對賭之約。這被認為成了朱榮斌和林騰蛟“分手”的導火索，也被指為壓垮陽光城的最後一根稻草。

矛盾因何爆發?

整個2020年，朱榮斌一直忙着為陽光城尋找“金主”。

早在碧桂園任職時期，朱榮斌就曾介紹平安做碧桂園的二股東，改善了碧桂園的資金困境。面對相似的處境，朱榮斌再一次故技重施，給陽光城制定了一個目標--“引戰”。

引入戰略投資，無外乎兩種需求，一來是獲得更強的資金實力，二來則是獲得信譽的背書。而戰略投資方大多也來自於兩種角色，與資本粘連更近的互聯網勢力或者是更加規範正統的國企。最終。朱榮斌在一眾戰投方中尋尋覓覓，找到了泰康壽險。

找來泰康壽險，朱榮斌是搭上了自己的清華校友人脈的。作為一家以保險業務起家的大型民企，泰康壽險在地產圈中的投資力度和範圍都不及中國平安，但其資金體量卻不可小覷，業務範圍涵蓋人身保險、互聯網財險、醫療養老等多個領域。截至2021年6月底，泰康保險集團管理資產規模超過24000億元，養老金管理規模超5800億元。

朱榮斌為此還請來了泰康保險董事長陳東昇的兒子陳奕倫，提名他為董事會成員。來到陽光城的陳奕倫，也揹負着不少股民的期待。不少人期待這位1988年出生的哈佛大學高材生，能夠實現地產投資上的輝煌。

而對於投資陽光城，泰康當初的説法是，“看好上市公司未來長期發展潛力，以獲得上市公司穩定的股息分紅，分享長期價值投資收益”。

只不過，10年業績對賭期不到一年，陳奕倫的投資神話卻沒有出現。從上任陽光城到辭職，陳奕倫留給股民的最大印象，就是在陽光城慘不忍睹的三季報發佈後的董事會投票中，投出了一張驚煞眾人的反對票。

2021年10月29日，陽光城三季報的發佈，激起了陽光城和二股東泰康人壽的戰爭。前三季度，陽光城扣非淨利潤下降幅度為96.89%。第三季度扣非淨利潤同比下降274.27%。這份反對票單獨發了出來，並附上了投反對票的理由:即對於公司三季度所表現的公司經營惡化，需要得到管理層合理解釋。

這種董事會投反對票的情況，在眾多A股上市公司的財報歷史上也十分罕見。以至於反對票投出後，陽光城股價迅速一字跌停。

不過，投出反對票也並非完全不在情理之中。按照對賭之約，陽光城須在2021年實現53.16億元的歸母淨利潤，然而前三季度陽光城的歸母淨利潤僅有29.1億元，剩下約24億元的利潤缺口，讓二股東泰康極為不滿。

按照原本的合約規定，陽光城需在10年內實現千億利潤業績對賭，這是一份堪稱業內最長期限的賭約，它直接鎖定了陽光城眾所周知的軟肋--淨利潤低下。作為一家閩系高週轉房企的代表，陽光城過去八年在規模增長上實現了躍升，但是以犧牲利潤為代價。

二股東旗幟鮮明地投了反對票，這樣的情況即使再佛系的董事長，也不能坐視不理了。久未露面的林騰蛟，親自率隊前往泰康拜訪，但卻並沒有挽回泰康的信心。

2021年12月27日，陽光城發佈關於股東權益變動的提示性公告。泰康人壽及泰康養老與泰禾建材簽訂《股份轉讓協議》，將其持有的7.41%陽光城股份，以9.36億元(含税)的總價款轉了出去。泰康養老還同時以大宗交易方式賣出了陽光城2%的股份。

在此交易後，泰康系僅保留了陽光城約4%的股份，相較於2020年9月的入股價，泰康系投資陽光城虧損近17億元。

泰康拋售陽光城股份僅9天后，朱榮斌正式離任陽光城，也意味着先前10年近千億的“世紀對賭”無果而終。只是這筆分手費有些高昂，朱榮斌個人也浮虧了7000餘萬元。

在歷史上，房地產企業的對賭並不少見。作為一個週期長、回報穩定的行業，房地產與險資相得益彰，引進險資實屬正常。2013年，碧桂園引進平安也是與陽光城類似的案例。熟悉的配方，熟悉的味道，但時代環境變了，一切就都不一樣了。

隨着2021年來行業下行，民營房企融資陷入困境、流動性碰壁，這一場被資本、對賭協議裹挾的困局，在長達一年的博弈之後，終於提早進入終局。

朱榮斌、泰康系的相繼離場，對於林騰蛟而言無疑是重大的損失。這位熟讀王陽明心學的董事長，近幾個月開始時常出現在上海陽光城總部大樓，親自把持經營大權。而朱榮斌的昔日老戰友陽光城執行副總裁吳建斌，也更多縱情於攝影和文學，不再為陽光城的事務露面。

地產職業經理人之殤

對於年僅50歲的朱榮斌來説，陽光城顯然已經不再是他的職業重點。辭職後他的下一站會是哪裏，朱榮斌自身的危機感，要比以往大的多。

在今年年中舉辦的股東大會上，朱榮斌就曾感嘆道:“我就希望我脱胎換骨，雖然還是朱榮斌，但是要換個腦袋。我也在調整，感覺老朱榮斌已經黔驢技窮。我們自己是待下來了，但是我們都要‘換人’，不然無法適應周圍的變化。”

朱榮斌的經歷，實際也在一定程度上彰顯着房地產職業經理人的黃金時代不再。回頭來看，很多職業經理人的一路輝煌和暗淡，都與這10年房地產行業快速變化的發展模式分不開。

他們中的許多人都是在時代的紅利中鏖戰，迅速積累財富，又很快就成了名。

2012年以後，行業大哥萬科最早提出了高週轉的發展模式，一批閩系房企聞風而動，大舉壓上資金和土地，帶動整個行業進入了高週轉時代。

應着老闆們對“高週轉”的崇拜與期待，職業經理人們迎來了他們的高光時刻。不勝枚舉的房地產職業經理人--選擇帶着資金、土地、人脈、團隊從知名大房企而來，成為新老闆的生意合夥人，也因此造就了不少職業經理人的財富神話。

這個新“打工皇帝”的名單裏，出現了“日銷售過億”的實地集團副董事長兼總裁劉森峯、助力龍光地產突破千億規模的總裁傅明磊。

但是，在房地產行業裏，職業經理人和老闆的關係，向來都很微妙。行業高壓之下，地產公司的總裁之位向來多變數，不少空降的職業經理人也都出現了“水土不服”的情況。比如，中交地產自2016年至今，5年內換了4位總裁，每位總裁的平均任期僅為1年出頭。

但在近兩年，當公司發展的最高目標為“財務安全”時，擅長高週轉、快速擴張的職業經理人開始靠邊站，職業經理人們不再站在權利中心，前述提及的多位職業經理人均已履新。

劉森峯在出任實地集團總裁僅僅1年時間後便請辭，宣告創業。2021年4月，傅明磊離開了龍光地產加盟閩系房企“寶龍地產”， 其在龍光的任職時間也不過1年多。

曾在華潤、龍湖、陽光城、中南都有不俗表現的職業經理人陳凱，在第四次跳槽後加入了新力控股擔任行政總裁。那是在2020年的3月，相傳當時他只拿了120萬元的年薪，相比之前千萬年薪大幅縮水。但他與新力控股的老闆張園林簽訂了協議，一旦達成後者的銷售目標，可以獲得新力10%的股份。不過，這個傳説很快又終結了，因為陳凱在入職新力僅6個月後就迅速離開，入職了新企業卓越集團，任執行董事長。

地產經理人的神話以更快的速度破滅，這些明星經理人碰到的困境無一例外都是觸碰到了行業的天花板。在不講情義的老闆面前，他們也迅速成了炮灰。

實際上，這樣的情況也不是在這幾年才發生的。最早一批地產明星經理人甚至已經捨棄了原職轉型創業。譬如，離開萬科許多年的毛大慶，在嘗試完共享辦公品牌“優客工場”之後，最近乾脆風風火火地做起了一個他之前未曾染指的新生意--在早餐店裏賣包子。

房地產，這個曾經職業經理人明星輩出的行業，正在逐漸暗淡。往後，縱使房地產這片天空還能廣闊，但職業經理人“羣星閃耀”的盛景，估計很難看到了。

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