海悦生活赴港上市近3年淨利潤複合增長率超45%

曾冬梅/文

4月23日晚，海倫堡旗下海悦生活控股有限公司（以下簡稱“海悦生活”）在港交所提交了招股書。招股書顯示，近3年來，無論是規模還是營收、利潤，該公司都保持了穩健的增長態勢。2018年-2020年，公司在管建築面積的複合年增長率約為17.5%，收入及淨利潤的年複合增長率分別達到了27.3%、45.4%。

值得關注的是，海悦生活的佈局聚焦國家核心經濟圈及重點一、二線城市，截至2020年底，公司有50%的在管建築面積位於更具增長潛力的一、二線城市。而且，該公司的三大核心業務已實現了均衡的協同發展，來自業主增值服務、社區增值服務的收入佔比達到32%，物業服務價值鏈深度與廣度的持續擴張，為後續業務發展提供了充足動力。

海悦生活表示，公司致力進一步提升市場地位及業務範圍，並以優質物業管理業務為基礎，通過持續擴展服務組合的領域及範圍以及利用科技創新，成為行業領先的物業管理服務供應商。

良好的政策及市場環境為該公司實現願景目標增添了助力。中泰國際認為，中國物業管理行業正迎來政策甜蜜期，“十四五”規劃中6次提及物業管理相關內容，意味着行業面臨的政策環境將持續改善，迎來高速高質量發展期。中指研究院也表示，2020年，物業管理行業的價值被市場重新認識，得到了資本市場的高度認可，獲得了更高的估值和更多的資金，未來整個行業也將在資本的助推下加速發展。

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聚焦一二線城市深化社區服務網

據瞭解，海悦生活是中國一家綜合性物業管理服務供應商，經過逾21年的穩健發展，業務涵蓋住宅物業、工業園、購物中心及辦公大樓等多種業態類型，以業主需求為核心，深化多層次社區服務網，為業主提供醫療健康、美居家裝、資產租售、社區商城、到家有償等多元增值服務，為中指院“中國物業服務百強企業22強”。

截至2020年12月31日，海悦生活的服務範圍遍及中國15個省、自治區、直轄市的57個城市，聚焦大灣區、中國西南部、華東以及其他經濟發達地區的一、二線城市，合同管理項目超150個，合同面積約為42.3百萬平方米，為超60 萬客户提供高品質的服務。

近3年，該公司保持了在管規模的穩步增長，在管建築面積由截至2018年的約1760萬平方米增加至2020年底的約2430萬平方米，複合年增長率約為17.5%。

營收和利潤的增長更為可觀，收入由2018年的4.17億元增加至2020年的6.76億元，複合年增長率為27.3%。純利由 2018年的0.46億元增加至2020年的0.98億元，複合年增長率為45.4%。

招股書顯示，海悦生活的核心業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。截至2020年底，三大核心業務營收和佔比分為，物業管理服務4.6億元，佔比68%；非業主增值服務1.7億元，佔比25.2%；小區增值服務0.46億元，佔比6.8%。值得一提的是，在過去3年裏，該公司非業主增值服務的收入增長迅速，由2018年的約0.67億元增長到了2020年1.7億元，佔比顯著提升。而三大業務的毛利率表現也持續向好，截至2020年底，物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務的毛利率水平分別為25.2%、42.8%、40.8%。

海悦生活在招股書中表示，本次募集所得款項用途將主要用於通過收購進一步擴大公司的業務規模及市場份額，豐富在管項目及物業類型；同時也會用於建設和升級智能管理平台、開發和豐富增值服務，提升客户體驗及企業競爭力；升級在管社區硬件基礎設施，為住户提供更宜居的生活體驗；以及一般業務運營及營運資金等方面。

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行業獲資本追捧前景持續看好

據中指研究院統計，2020年，資本市場對物業管理行業依舊青睞有加，全年共有18家物業服務企業成功上市，其中，17家在香港聯交所，1家在深交所，全年物業服務上市企業數量創下新高。加上2021年一季度上市的兩家企業，截至2021年4月11日，共有44家物業服務上市企業。

2020年，物業上市公司在疫情中展現出了較強的抗風險能力，行業的價值被市場重新認識和認可，在資本市場走出了一個獨立行情。2020全年，物業板塊企業平均漲幅約為28.04%，跑贏恆生指數與上證指數。

而從業績表現來看，物業上市公司也沒有辜負市場的期待，體現出了整體業績高增、規模快速擴張、利潤率保持較高水平、未來業績增長確定性較強等特點。

中指研究院表示，快速擴張的規模和穩健的財務預期為物業管理行業帶來了高估值。在按照港交所分類標準得到的十二個行業中，PE最高的是資訊科技業和必需性消費行業。考察以2021年3月31日收盤價計算的市盈率（TTM），兩個行業的平均市盈率分別為46.6倍和26.5倍。作為對比，同一口徑下物業管理行業的平均市盈率為46.7倍。這説明，資本市場已經賦予其和新興高科技行業旗鼓相當的估值。

在業內人士看來，物業是一個剛“被點燃”的超級行業，是一個巨大的藍海。相關數據顯示，2020年中國物業收入首次破萬億元。根據相關數據，預計到2024年，中國物業管理面積將擴展到265.1億平方米，營業收入2萬億元，再加上“非住宅板塊”每個細分領域乘以各自空間集合，以及城市公共服務的巨大增量，未來，整個“大物業”蛋糕預計會達到5萬億甚至更大。

政策環境也有利於物業管理行業發展潛力的釋放。“十四五”規劃首次提到物業管理——“提高物業服務覆蓋率、服務質量和標準化水平”，這意味着物業管理行業對於國家的戰略重要性有所提升，中央及地方利好政策有望陸續出台。

在這些前提下，物業管理行業將呈現出百花爭鳴的競爭態勢，無論大中小型企業，都有望在廣闊的市場空間中塑造自身的獨特競爭力。中泰國際認為，考慮政策、基本面的積極因素，物業管理行業估值中樞至少在2021年-2023年有望維持在較高水平。龍頭物業股估值相對樂觀，部分中型物業股仍存估值修復空間，而具備一定護城河、規模有望突圍的優質小型物業股也存在超額收益。

海悦生活自然不會錯過借力資本市場的發展良機，該公司表示，將進一步擴大公司的業務規模及市場份額，豐富在管項目及物業類型，持續改善服務品質，提供多元化及差異化增值服務，提升公司的差異化競爭優勢和可持續發展能力。