來源：中信證券
物業管理行業專業能力不足，效率偏低，可能成為迫在眉睫的挑戰。我們相信，優秀的企業將致力於引入算法，預測和識別需求，指引基層工作，提高基層員工工資收入，培育產業鏈專業化能力，擴張服務覆蓋面。在板塊估值結構分化浪潮中，我們相信規模化和差異化的優質企業將獲得投資者持續青睞。
物業管理的本質是識別特定空間人和房的共同服務需求，對大量機器和人員所付出的勞動進行有效整合。
人工成本佔物業管理公司成本近60％。和其它勞動密集型行業一樣，如何在“四保一服”的日常工作中識別客户需求，專業高效配置人員，是物業管理公司成功的關鍵。
中國的物業管理行業何以成長？
我國物業管理行業是在住房供給商品化浪潮中，憑藉圍合式小區形態，基於大量公共服務預算不足的現實，在三十年實踐中發展起來的。我國物業管理公司，在業務廣度要顯著好於境外同行。但優秀物業管理公司的品牌常常不來自於服務，而來自於歷史上好產品的營建，並經常和開發企業共享同一品牌標識。優秀物業管理公司能力有歷史積累，擅長整合各類服務和溝通甲方。
效率較低可能成為行業迫在眉睫的挑戰。
物業管理公司普遍缺乏算法，無法有效預測需求，甚至不能及時響應需求——這就造成行業一直面臨員工效率低，工資低，服務水平低的困擾。低效率，加上好品牌依賴於好產品的特殊歷史淵源，實際上造成社區服務差異度低，長期被替換風險大。來自第三方的在管面積比例上升，進一步加劇了物管公司服務質素可能下降的風險。
服務高效化、專業化可能成為優秀公司戰略選擇。
主張人員複用本身可能源自員工效率過低，但解決低效的辦法不可能是多業務人員複用，而只能是憑藉科技系統進一步優化人員配置。將小區的公共區域用益直接變現成為物業管理公司佣金，可能面臨越來越大的法律和道德挑戰。無論從人員還是空間角度看，優秀的物業管理公司可能都會加大產業鏈上專業能力的投入，增強專業化水平。
風險提示：
一些物業管理公司缺乏護城河，長期而言可能遭遇空心化危機。
估值或進一步分化，品質龍頭成長可期。
短期市場股票供給增加，我們認為唯有規模化及差異化的優質企業方能持續贏得投資者青睞。我們認為，差異化和規模化，將主要來自源自科技系統推動效率提高，產業鏈孵化（併購）帶來專業團隊培養。我們堅定看好物業管理行業優質企業持續成長，最看好在科技提效和能力培育方面業內領先的萬科物業和龍湖智慧服務（當然也是我們推薦萬科A和龍湖集團的重要理由），在現有物業管理上市公司中，我們推薦綠城服務、招商積餘、保利物業、永升生活服務、碧桂園服務和新大正。