觀點地產網 6月8日上午，中國金茂於香港召開股東周年大會。
由於疫情的阻滯，香港會場分別將股東、董事會部分成員安排在不同會議室，位於內地的管理層則通過線上方式參會。
據觀點地產新媒體瞭解，當天參會的管理層包括執行董事兼CEO李從瑞、執行董事兼CFO江南、執行董事兼高級副總裁宋鏐毅，非執行董事王威，獨立非執行董事蘇錫嘉、鍾偉、高世斌、孫文德，以及公司秘書和法律顧問代表等。
自去年7月初以來，中國金茂的股價總體出現較大幅度下行，最高從6.11港元降至折半。尤其是年度業績發佈過後，該公司股價一度觸及52周新低2.74港元，直到近一個月才回升至3港元附近。
在信心大於黃金的資本市場，股東們期盼金茂傳遞更多正面信息。
與會股東也藉着與中國金茂管理層交流的機會，提出自己的疑問，其中涉及毛利率、計提減值，以及未來的拿地發展策略——這些幾乎是所有金茂投資者關注的共性問題。
而管理層對毛利率的回應與3月份業績會接近，強調毛利率下行是行業共識之餘，轉而表示城市運營是公司未來修復利潤的主要方向。
同時，該公司安撫股東稱，以後應該不會有大規模的減值，但這仍需要根據市場情況而定。
毛利率趨勢
數據顯示，2020年中國金茂實現營業收入約600.54億元，同比增長38.51%；公司所有者應占溢利38.81億元，較上年度經重列後數據下跌40.12%；整體毛利率20%，同比下降9個點。
對此，中國金茂解釋，業績下降主要是房地產市場調控等原因，導致項目售價不及預期，需計提發展中物業和持作出售物業減值準備。其中，截至2020年底，該公司的其他費用及損失淨額達到43.81億元，上年度僅為690萬元。
在股東周年大會上，盈利問題再度被問及。中國金茂CFO江南迴應，公司會在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地價較高的項目，明年以後毛利率會逐年回升。
觀點地產新媒體瞭解，3月份業績會上，中國金茂管理層曾提及，2020年底已售未結金額大約在3000億元水平，毛利率僅為18%左右。
對毛利率回升的預期樂觀，主要基於金茂新增土地儲備盈利水平改善。江南向股東表示，公司從2019年開始，新增土地簽約毛利率能回升至20%以上，2020年拿地毛利率則更高。
另一個原因在於土地儲備結構的優化。
江南提及城市運營業務，表示城市運營項目的二級開發毛利率在25%以上，最好的項目甚至超過50%。
“比如去年海南三亞項目，毛利率接近60%的水平。”
但土地競爭激烈及政府限價政策的存在，使得房地產已告別快速上漲的階段，金茂管理層亦坦承，行業回不到毛利率30%水平，預計維持在20%至25%區間內。
江南強調，隨着城市運營項目佔比提高，金茂毛利率會慢慢回到25%以上。
城市運營是中國金茂的主要戰略之一，被譽為該公司的“獨特競爭力”。具體而言，這主要通過與政府簽訂土地開發協議，對片區進行規劃，協助土地一級開發；此後由金茂引入房企或者自行拿地開發，並引入酒店、商務、商業等業態，促進片區產業升級。
上述模式憑藉介入片區較早及產業導入運營等特點，對開發商提出高要求的同時，也會為開發商帶來不錯的盈利空間。截至2020年底，中國金茂累計落地27個城市運營項目，單年新增武漢、天津、常熟青島、丹陽、温州等7個項目。
觀點地產新媒體對比，2017-2019年，中國金茂二級平均拿地成本約為1.07萬元/平方米、8124元/平方米、7525元/平方米；至2020年，拿地成本升至8957元/平方米，但城市運營項目貢獻已從2016年不足10%升至44%，一定程度上緩解了公司成本上升壓力。
擴儲三渠道
拿地問題同樣受到關注，皆因今年尤其是首批集中供地推向市場以來，金茂搶地積極度並不及融創、華潤等房企。
據觀點地產新媒體不完全統計，近兩個月中國金茂分別在温州、蘇州、北京、無錫、青島、長沙、諸暨、南昌、鄭州、台州新增拿地，其中涉及集中供地城市主要有鄭州、青島、北京；而廣州、深圳、杭州、重慶等城市的集中供地雖有參與，但收穫甚微。
在股東周年大會上，李從瑞表達了對當下房地產市場的看法。
他表示，去年房地產形勢非常好，創造了17萬億的紀錄，因此開發商手上有足夠資金，但土地“兩集中”政策令大家產生一定焦慮，導致拿地高潮出現，企業之間搶地較為激烈。
“土地‘兩集中’需要時間檢驗，行業出現波動是正常的，這時候金茂更願意冷靜看待市場。”李從瑞認為，集中供地第一階段出現的開發商爭搶局面不會持續，所以金茂保持了剋制態度。
他透露，截止到5月底，中國金茂權益拿地金額僅200多億，“拿的地也比較少”。
與之相比，中國金茂於2020年全年總計收購59個項目，對應總土地款1030億元，權益金額585億元。同時據觀點地產新媒體瞭解，該公司計劃今年拿地總額繼續超過1000億元，權益金額則在500-600億元之間，這意味着目前僅使用約三四成。
李從瑞同時強調，公司此前不搶地，是因為所持土地儲備已足夠完成2021年銷售目標。
數據顯示，截至去年底，該公司土地儲備接近6000萬平方米，預計今年可售貨值約3600億元，去化約六七成即可達到2500億元銷售目標。
“所謂‘手中有糧，心中不慌’，就是這個道理。”李從瑞用一種輕鬆的語氣説道。
這背後另一層顧慮或許在於，高度競爭化的土地難以滿足企業的內部指標。據悉，中國金茂未來拿地的要求是，扣除資金成本後淨利率達到6%，IRR則為12%。
對於土地市場，李從瑞判斷，下半年拿地熱度應有所下降，中國金茂會抓住機會獲取一些優質土地。
他同時回應了中國金茂如何補充土儲的疑問。其中，公司首要仍將通過城市運營擴儲，目標是三年後城市運營的土地儲備供給從44%提高到60%。按此前業績會披露計劃，該公司希冀今年實現在35個城市落地城市運營業務。
其次是“三道紅線”出台後，中小開發商資金鍊緊張，這為公司提供了獲取優質土地的機會；此外，部分大開發商受到“三道紅線”壓力，也急於將土地儲備變現。
“我們希望通過自己的方式，來解決土地儲備問題。”
觀點地產新媒體瞭解，中國金茂2020年銷售回款2100億元，截至期末現金和現金等價物434.56億元，融資成本4.42%；今年該公司預計銷售回款同樣超過2000億元。