龍湖這家企業的風格是穩健，這麼多年來吳亞軍對公司的影響涉及方方面面。這樣的路線讓龍湖在前幾年受到了“過於保守”的批評，但如今，“穩健”策略正在釋放出龍湖的管理紅利。
撰文：汪瑞傑
編輯：樂燕紅
在一眾港股上市的地產股中，龍湖集團是市值最高的那個。昨日業績一公佈，股價拉了一個5.82%的漲幅。投資交流平台雪球的評論區裏，一眾叫好聲：
“吳姨優秀！”
投資人們當初可不是這麼説的。在2019年，“質量問題”、“過於保守”、“重自持拉低週轉速度”的質疑不絕於耳。龍湖集團董事長吳亞軍還在2019年中期業績發佈會上被人當面質問過。
那會兒房地產行業追捧的還是高週轉模式，大量借錢、大量拿地、快速建房出售，負債率和規模增速一起飛，要的就是高增長，向時間要效益。典型代表碧桂園，3個月開盤，4個月現金流回正，5個月錢就能投到下一個項目裏。
但是2020年疫情來了，高週轉模式被拉出了好幾個月的空檔。隨後的出台的“三道紅線”，徹底宣告模式被終結。“淨負債率不得超過100%”、“剔除預售款後的資產負債率不得高於70%”、“現金短債比不得低於1”，如果三道紅線全部踩線，那麼企業有息負債不得增長。
新規一出，不少房企發現自己進入紅檔，TOP4房企裏恆大和融創就在此列。而龍湖三條線一條沒踩，始終呆在綠區，還能從容地發債擴張，保證規模和利潤。
此前被質疑的“穩健”讓龍湖抗住了疫情，經過了“三道紅線”的檢驗。龍湖的股價從2020年開年到現在，漲幅已經超過50%了。
昨天那份拉昇股價的亮眼成績單裏，2020年營業收入約1845.5億元，同比增長約22.2%；毛利約540.3億元，同比增長約6.4%；毛利率為29.3%；歸屬公司擁有人淨利潤約200.0億元，同比增長約9.1%；剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利同比增長20.2%至人民幣186.9億元。
這麼高的毛利率和淨利率，在頭部房企裏都能稱之為優秀。對比一下，銷售金額和龍湖不相上下的央企招商蛇口，淨利潤率：9.45%，房地產開發項目的毛利率是18.06%。
昨天的智慧地產峯會上，經濟學家管清友説，房地產終於從金融業轉為製造業。這麼多年，把房子搞成一項金融產品，真的是行業最大的創新，如今“房住不炒”貫徹落實，開發商終於回到“造房子”這項業務上了。
一直走穩健經營路線的龍湖，只是在恪守房企的本分。
規模發展和質量並重
2020年，龍湖集團實現合約銷售額約2706億元，同比增長11.6%；合約銷售面積1616.2萬平方米，同比增長13.5%；銷售單價為16744元/平方米；完成全年2600億目標的104%。
業績會上，有記者問到：“公司對於行業排位規模態度怎樣？”龍湖集團首席執行官邵明曉回答：“龍湖維持十名左右的名次就比較滿意了。因為龍湖整體權益比較高，超過70%，我們始終強調有回款的簽約、有利潤的增長，這對我們是非常重要的。”
這也是龍湖看起來“規模增速不快”的一個原因。較多采用自有資金進行開發，不通過合作方式稀釋權益，提升了龍湖銷售額的含金量。
截至2020年12月31日，龍湖土地儲備為7400萬平方米，權益面積為5279萬平方米，足夠龍湖未來3年的開發。土地儲備的平均成本為5569元/平方米，只有去年平均銷售單價的33.3%。
對穩健風格的龍湖而言，各個重點城市土地“集中公示”、“集中出讓”的政策是一件好事情。邵明曉表示，政策對龍湖是存在利好。政策的出現考驗房企的運營能力，集中推盤營銷的能力，也考慮房企交付時的能力。
行業大變動反而成為龍湖的機會。2020年，龍湖新進入8座城市，佈局範圍延伸至最具經濟活力與人羣吸附效應的63座城市，獲取121幅地塊，新增的土地儲備為2567萬平方米，權益面積1847萬平方米。TOD項目已經增加到103個。
吳亞軍在發佈會上表示，龍湖要“把握好窗口期，在穩健的情況下，利用趨勢擴大自己的能力圈、擴大自己的一些成果。”
始終穩健的財務水平
龍湖的財務表現依舊出色。資產負債率67%、淨負債率維持46.5%的低位、平均借貸成本為年利率4.39%、現金短債比為4.24倍。資產負債率、淨負債率、現金短債比都沒超過“三條紅線”，穩居綠檔。
龍湖首席財務管理趙軼表示，三道紅線已經成為各個投資機構看待企業狀態重要標準。“現在龍湖在很多銀行的授信不降反升，也是機構們基於三道紅線下的評估。”
邵明曉説：“我們不能濫佔用金融資源，搞高息的融資。這麼多年，在這個行業裏，那麼多公司做前融、非標，而龍湖從來沒有前融、非標，沒有過資管計劃、沒用過影子銀行，非常堅定潔癖般地自律才走到今天。”
資本市場也給予了充分認可。國際權威信用評級機構穆迪上調龍湖評級至Baa2，惠譽調升展望至正面。龍湖也成為唯一在2020年獲兩家國際機構調升評級/展望的企業，也是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產企業。
投資物業回報率良好，新佈局業務不設業績指標
過去一年，龍湖的商業、長租公寓以及智慧服務都取得了長租進步。投資物業收入達到75.76億元，同比增長30.86%；物業服務收入達到78.96億元，同比增長53%。儘管受到疫情影響，投資物業收入利潤率仍然達到了65.82%的良好水平。
邵明曉表示，商業方面龍湖的重點仍在重資產，尤其是TOD方向，目前龍湖已經拿到103個TOD項目。另外，大量一二線城市內擁有商業資產的業主也希望龍湖能夠進行合作運營。在輕資產業務上，龍湖並未對設置業績指標。
業績會上，邵明曉提到對龍湖未來的期待。從C1到C4，出現C5、C6主航道業務，龍湖仍將繼續圍繞空間即服務業務戰略，做好每一個衍生業務。
最新出現的“塘鵝”，把to B、to C的精裝服務上升為主航道業務。邵明曉表示，這一業務以及租售服務，到現在已經有接近240家店，未來龍湖將專注發展潛力巨大的存量房市場。