財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，萬科A（000002.SZ）於8月27日晚間發佈的中期業績報告顯示，今年上半年，其實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%；營業收入1463.5億元，同比增長5.1%；淨利潤125.1億元，同比增長5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增長4.0%。
8月28日舉行的2020年中期業績推介會上，針對監管部門擬通過“三道紅線”收緊房企融資，萬科集團總裁祝九勝表示，“官方從防範金融風險角度出發，出台了重點企業資金監測和融資管理規則，我們會認真研究，儘快去適應。這個規則也許會不斷細化，我們也要持續地去跟蹤這些細化的要求。”
此外，萬科管理層首次回應萬科“救火”泰禾，祝九勝稱，戰略入股泰禾成功與否，取決於泰禾的求生欲、金融機構的態度和福建省政府和金融辦的應對方案。
業績會上被機構質疑過於“保守”
半年報顯示，受疫情影響，萬科上半年新開工規模出現下滑，新開工面積1835.6萬平方米，同比下降6.0%。“我們上半年實現竣工面積1074.5萬平方米，完成全年竣工計劃的32.4%，2019年上半年這個數字是34.5%，預計全年的竣工面積將與年初的計劃基本持平。”萬科董事會秘書朱旭在業績推介會上説。
同時走低的還有萬科的毛利率和淨資產收益率（下稱“ROE”）水平。上半年萬科房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率，在2019年出現同比下降之後，繼續降至24.1%；ROE為 6.39%，較上年同期下滑0.96個百分點。
“2019年是我們毛利率的高點，因為2019年結算的項目大部分都是在2017、2018年銷售的高點結轉的，近年來整個市場趨穩，地價佔售價比實際上是在持續上升的，整個房地產行業毛利率下降是一個長期趨勢，我們預計到年底還有一個小幅的回落。”萬科財務負責人韓慧華表示，“行業ROE是在下行的方向上，在行業盈利空間被壓縮的狀況下，如何保持盈利在一定水平上，是非常關鍵的能力。”
截至2020年6月末，萬科持有貨幣資金達1942.9億元，比2019年底增加了近300億元；淨負債率僅為27.02%，比2019年底減少6.85個百分點，遠低於行業平均水平。
業績會上，有機構代表質疑萬科淨負債率降低或許過於保守。對此，韓慧華回應稱，“萬科一直堅持淨負債率在40%以下的水平，同時今年上半年經營性現金流依然保持了226億元的相對比較高的歷史水平。今年疫情給我們最大的啓示是，現金流是一個企業的生命線，手上有現金對於未來去捕捉業務發展機會是非常有利的。”
“保守”還體現在萬科的項目投資上，今年上半年萬科獲取新項目55個，總規劃建築面積980.2萬平方米，權益地價總額約321.3億元，相比上年同期數量增加了1個，但總建面減少28.6%，權益地價總額減少一半。
值得注意的是，萬科首次在財報中披露了商業和“泊寓”等經營性業務的收入數據。其2020年半年度業績報告顯示，來自物業服務的營業收入為67.0億元，佔總營業收入的4.6%；商業（含非並表項目）業務營業收入為30.5億元；租賃住宅業務營業收入為10.5億元。
入股泰禾成功與否取決於三要素
今年上半年，萬科兩次降低已發行的公司債利率，將“17萬科01”、“17萬科02”兩筆債券分別從年利率4.5%和4.54%調低至1.9%和2.3%。其還利用上半年短暫的融資窗口期，先後發行6筆公司債共計70億元，平均成本3.28%，發行應收賬款ABS優先級共22.58億元，平均成本2.56%。印力發行了33.7億元的CMBS產品，票面利率為3.8%，物流發行了5.73億元的類REITs產品。
報告期末，萬科有息負債餘額佔總資產的15.21%。有息負債中，一年以上佔了64.5%，一年以內到期的有息負債佔35.5%。
而萬科擬24.3億入股泰禾，成為後者第二大股東，近期引發市場廣泛關注。
在業績會上，財聯社記者詢問萬科戰略入股泰禾的邏輯和進展。對此，祝九勝回應稱，“泰禾出的問題更多是資金和融資的問題，它的產品力、基礎能力還是非常不錯的，在泰禾面臨債務到期的時候，確實也找了含萬科在內的不同的機構一起來探討過怎麼來做。即使萬科最終能夠成為它的第二大股東，也只是以新的董事會的授權指導下的正常運作，也許董事會會邀請來自於萬科或來自於社會的，在資金管理、運營管理、融資管理方面有特長的人士。”
祝九勝認為，最終萬科入股泰禾成功與否取決於三個要素：第一是泰禾自身的求生欲；第二是金融機構的理解程度；第三是福建省政府、福建省金融辦的應對方案。
“泰禾確實是過度負債的，如果現在大家（債權人）都要求還本付息，那就會導致資金流斷裂、現金流枯竭。我個人是這麼看的，要麼集體沉船，要麼集體上岸，到底是沉船還是上岸，這個事情是由金融機構説了算的。我們會全程參與這個過程，底線是不影響萬科的收益水平、萬科股東的權益和對這個事情的觀感。”祝九勝表示。