本文來源：時代財經 作者：陳偉納
臨近3月，離房企披露年度業績的時間也越來越近。
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2月23日晚間，招商蛇口發佈業績快報，2021年公司營業總收入為1606.43億元，同比增長23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為103.72億元，同比減少15.35%。
面對增收不增利，招商蛇口稱原因在於市場下行導致毛利率下降，同時對存在減值跡象的資產進行了減值測試，計算出高達43.72億元的計提減值，減少公司2021年度歸屬於上市公司股東的淨利潤34.56億元，對歸屬於上市公司股東的淨利潤的影響同比增加12.72億元。
今年以來，不少上市房企發佈的業績預告中都不同程度進行了計提減值，粗略估計計提減值額度超過200億元。一方面，這預示着房企對未來房地產市場偏謹慎的預期，另一方面也反映未來房企的對外擴張將會保守很多。
多家房企計提減值，合計額度超百億
2021年是地產行業下行明顯的一年，有業內人士向時代財經表示，面對當前尚未回升的市場行情，供應端和需求端呈不平衡的表現，“房企項目去化無力，利潤會持續下降，提前做好計提的準備很有必要。”
上述業內人士預估，除招商蛇口外，還將會有房企進行計提減值，規模房企和龍頭房企或成計提的主流。時代財經梳理發現，在上一年的業績報告中，招商蛇口也曾披露計提減值，不過2020年同期的計提額度為31.01億元，本次43.72億元的額度較去年同比增加40.99%。2020年計提減值的31.01億元，其導致歸屬上市公司股東淨利潤減少21.84億元，同時也讓招商蛇口出現了自2015年重組以來的首次淨利潤下滑。
一位機構觀察員向時代財經解釋道，“2021年下半年暴雷房企較多，疊加地產項目銷售的下滑，房企出現淨利潤下滑應該會成為普遍現象。”
上述機構觀察員亦指出，接下來將會有更多的房企進行計提減值準備，“接下來的計提肯定是行業普遍現象，去年整個行業的情況較差，現在計提減值對於企業也是好事，把問題全部攤開一次性解決，以後的情況會更好一些。”
據Wind資訊數據顯示，進入2022年後，126家A股上市房企中有超過一半的房企已發佈業績預告，這其中又有半數以上的房企表示淨利潤下滑，合計虧損範圍在791億元至950億元之間。
據時代財經不完全統計，除招商蛇口計提減值43.72億元外，目前還有陽光城、藍光發展、綠地控股、大名城、華僑城、華夏幸福等房企曾公開表示將計提減值準備，計提額度超過200億元，成為名副其實的利潤“殺手”。
其中，陽光城透露2021年有至少7個項目進行存貨跌價準備，總額為26.2億元，而在2019年、2020年，陽光城的計提額還僅為5億元、8億元。藍光發展將計提約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價準備；綠地控股表示擬計提減值約29億元；上海房企大名城預計計提各項資產減值準備共計2.7億元-3億元；華僑城和華夏幸福也均表示將進行資產計提減值準備。
某TOP15房企內部人士對時代財經稱，“不得不提計提，公司有打折銷售、資產處置等都會影響，當然也不排除有趁機洗乾淨報表的因素。”
“説明目前大家（房企）的心態是一樣的，有壓力，也有應對市場風險的防禦，不過對於企業的擴張也存在一定的抑制作用，未來房企的對外擴張將會保守很多。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析到。
“地王”遇上樓市下行
“對於房企説，計提存貨減值一方面是企業對未來市場看淡，一方面也在於過去高價拿地。”一位業內人士如此表示。
陽光城在對2021年業績預告的回覆函中就列出了存貨跌價超過2億的7個項目，其中位於福建的一個項目2020年銷售均價為87156元/平方米，而到了2021年則降至64220元/平方米；位於長三角的一個項目2020年銷售均價為119266元/平方米，2021年均價跌至88991元/平方米。
2020年，招商蛇口累計獲取土地98宗，到了2021年，僅上半年就新增土地63宗，新增土地多位於一二線城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等。而2021年上半年，土地市場一片火熱，房企拿地溢價率普遍不低。
1月初，招商蛇口以15.62億元拿下徐州市2021-51號地塊，溢價率達到132.1%；2月，招商蛇口以56.66億元的總價，9.26萬元/平方米的樓面價拿下虹口地塊，成為上海新單價“地王”。
在目前市場行情仍未回暖的大環境之下，疊加各地方對於新房價格的限制，那些曾經高溢價拿下的項目或將成為房企毛利率下降的主要原因，房企為此也不得不提前進行計提減值。
以武漢為例，2020年5月，招商蛇口以58.87億元競得武漢礄口區地塊，樓面價約15633元/平方米，2021年9月底項目入市均價為27500元/平方米，拿地成本佔入銷售均價近60%，加上去年以來建築建材價格上漲，對房企的利潤也造成不小壓力。
另據湖北中原市場研究部數據，2021年武漢新房市場供應量大增，還有大量特價房、工抵房湧入市場，導致市場競爭壓力激烈。為促進銷售，房企或將進行打折促銷，進一步壓縮利潤空間。
平安證券研報指出，若樓市去化壓力延續，出現以價換量，將導致招商蛇口結算毛利率進一步下行，前期高價地也同樣面臨減值風險。
對於接下來的市場走勢，匯生國際資本有限公司總裁黃立衝告訴時代財經，“很難有很大的改善”。他認為，當前的地產市場屬於供求失衡的狀態，並且這種狀態已經持續很久，在未來很長一段時間內都不會得到太大改善。