近日,融信投資集團發佈公告稱,與原審計機構天健會計師事務所合同約定的審計事項已全部履約完畢,公司擬改聘中興財光華會計師事務所為2020年度財務報告審計機構。
資料顯示,融信投資集團系融信中國控股有限公司境內房地產業務開發運作平台,主要從事中高端住宅物業的開發,業態包括住宅、辦公樓宇、零售商鋪及其他商業物業等。
據中國註冊會計師協會2020年11月發佈的《2019年度綜合評價前100家會計師事務所信息》,天健會計師事務所排名第5,而中興財光華會計師事務所排名15,融信投資集團為何要在年報發佈之前更換會計事務所?
對此,時間財經致函融信中國方面,截至發稿,未獲回覆。
此前幾日,融信中國被評級機構惠譽、標普展望“負面”,同時多個美元債價格出現大跌。這是否意味着,該公司存在潛藏風險?
上海中原地產市場分析師盧文曦對時間財經表示,融信中國去年拿地動作非常明顯,加上此前高價地未完全消化導致業績下降,評級機構可能認為風險在增加,但融信中國去年拿地的價格是合理的,相比2016年、2017年的情況要好很多,在政策嚴控下,甚至一定程度還有撿漏的可能。
盈利能力將持續走弱?
融信集團2003在福州成立,2013年開始全國化拓展,2016年在港交所上市;2020年全口徑銷售金額達到1551.72億元。
作為閩系房企代表之一,融信中國也是通過高速擴張迅速實現千億規模。2016年,銷售額僅246.39億元的融信中國拿地額約500億元,其斥資110.1億元拿下的上海靜安區一住宅地塊,扣除公建、配套後實際樓板價高達14.3萬/平方米,被稱為“全國單價地王”,該記錄至今未被打破。
2017年,融信中國拿地金額再增加200億元,是當年銷售額的1倍多,淨負債率也增至159%。2019年,融信中國銷售額增至1413.17億元后,開始注重降槓桿,提出主動降速、實現“有質量的增長”。
但融信中國此前激進擴張形成的“包袱”仍在。2020年中期業績溝通會上,融信中國執行董事兼首席財務官張立新稱,公司毛利率下降主要是兩方面的原因,一是公司對政府的限價政策理解不夠透徹,2016年下半年以及2017年拿的一些地價格相對較高,雖然地塊位置都很好,但因為限價原因,最終的售價遠低於預期價格,導致部分項目的毛利率偏低。第二點原因為,公司的一些收購項目中,銷售部分毛利相對較低。
2020年中期,融信中國營業收入210.66億元,同比減少20.85%;實現毛利31.40億元,較2019年同期的63.61億元下降50.63%;毛利率為14.91%,而2019年同期為23.90%,降幅達到37.7%。期內,該公司實現歸屬股東的淨利潤9.08億元,同比下降54.09%。
今年3月31日,融信中國發布2020年業績公告顯示,公司去年營收483.03億元,同比減少6.14%;歸母淨利潤為24.28億元,同比減少23.02%。
此外,2020年融信中國毛利53.12億元,同比減少57.42%;毛利率為11%,較去年下降了13個百分點;淨利潤34.95億元,同比減少40.71%。
關於後續利潤問題,張立新此前介紹,2016年下半年到2017年拿的項目在2019年逐步達到結轉條件。隨着該部分高價地逐漸結轉完畢,及公司對限價政策理解更透徹,2021年毛利應該會逐步改善。
但評級機構標普、惠譽並不這麼認為。4月12日,標普將融信中國的展望從“穩定”調整至“負面”,同時還確認了其“B+”長期發行人信用評級。標普表示,鑑於融信中國有大量未交付的低利潤項目,其盈利能力將在未來12個月內持續走弱。
標普預計融信中國有約250億元、毛利率低於10%的項目,將在2021年完成並確認。從2022年開始,公司還有200億元的此類項目。這些項目將佔融信中國同期確認收入的40%左右。因此,標普預計融信中國的毛利率將在2021年維持在12%-13%的低位,2022年將適度提升至14%-16%。
標普稱,這些低利潤的項目大多已經預售,剩餘項目價值50億至70億元。這些項目是在2016-2018年期間收購的,土地成本很高。它們主要分佈在長三角的一線城市,這些城市面臨着嚴格的限價令。由於此類項目的完成和確認,融信中國的毛利率從去年同期的24.2%下降到11.0%。
4月12日,惠譽也將融信中國的長期外國貨幣發行人默認評級的展望從“穩定”下調至“負面”,並確認評級為“BB-”。惠譽數據顯示,因為融信中國在長江三角洲的一線城市預訂了一些項目,而這些城市實施了價格上限。該公司的平均土地儲備成本增加了15%,達到7902元/平方米,佔其合同平均售價的37%。
潛在資金壓力和風險
截至2020年底,融信中國淨負債率為83%,維持在70%-90%的長期管控目標內;現金短債比1.08,剔除預收賬款的資產負債率也於去年降至70%以下,達成了“三道紅線”中的最後一項指標,成功躋身“綠檔”房企陣營。
花旗認為,成功降至“綠檔”得益於融信對健康財務管理的聚焦與融資成本的穩定下降。據瞭解,融信去年平均融資成本已降至6.55%,新增融資平均利率為5.3%。
但標普認為,融信中國的土地補充需求仍將居高不下,可能會阻礙對債務增長的控制。截至2020年底,融信中國的未售土地儲備總量約為1900萬平米,標普預計僅能支撐兩年左右的增長。而融信中國在2020年較激進的土地收購將導致在2021年土地購買支出的減少,2020年融信中國土地購買支出佔合同銷售現金收入的57%,標普預計2021年這樣比例將降至45%-50%。
標普表示,這應該會導致融信中國在2021年更温和的債務增長,從2020年的719億元人民幣增至720億-740億元人民幣。
此外,融信中國經營的9個重點城市都受到新的土地集中拍賣政策的影響。標普認為,這將導致未來一到兩年內土地來源的不確定性增加,這也可能給融信中國的現金緩衝帶來壓力,因為新的拍賣政策可能需要更高的存款。
惠譽還提到,融信中國的非控股權益約佔總股本的65%,在同業中處於較高水平。這反映出它依賴非控股股東的出資來為其擴張融資。這降低了融信中國對債務融資的需求,但也產生了潛在的現金損漏,並降低了財務靈活性,原因是非控股權益較低的房企可在需要時出售項目中的股權以降低槓桿率。
業績報告顯示,2020年融信中國非控股權益為329.46億元,佔總權益65%,2019年非控股權益佔總權益約60%。
安信證券一份研報稱,融信中國非控股權益佔比高於TOP30中位數水平39.1%,存在表外不確定性。
在非控股權益佔比上升的情況下,融信中國非控股權益應占年內溢利卻由2019年的27.29億元,減少至60.93%至去年的10.66億元。非控股權益應占淨利潤佔總淨利比例為30.5%,與權益佔比的65%相差懸殊。
業績報告解釋稱,該減少主要由於確認各項目於截至2020年12月31日止年度出售物業的收益。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對時間財經表示,融信中國的非控股權益和對應的利潤不對等,可能是由明股實債等表外融資手段所致。這一融資手段,是房企常用來粉飾財報的財務技巧,在隱匿房企表內負債的同時,也推高了房企財務風險。
時間財經就上述問題致函融信中國方面,截至發稿時間,暫未獲得回覆。