地產大變局之下，金科股份如何止血、造血、活血三步走？“四位一體”模式打通發展經脈
“作為董事長，我要給投資者回答的問題是，金科股份短期如何確保穩健經營和資金安全，中長期如何實現高質量發展，促進公司更有活力、競爭力和生命力？”2022年5月6日，金科股份董事長周達在業績發佈會上一段“觸及靈魂”的發言引起了投資者的關注。
實際上，得益於在行業大轉折之際，及時採取“一穩二降三提升”經營發展策略，以企業2021年年報衡量，金科的“短期目標”基本已經實現：營業總收入同比增速高於行業平均水平；銷售規模連續3年位居行業前20名；同時進一步夯實穩健經營的地基，經營性現金流連續4年為正，負債規模持續下降，2021年兩大兑付目標——產品交付以及公開市場債務100％兑付安全實現。
面對更加複雜的2022年，金科股份提出“止血”“造血”“活血”三步走：第一步集全司之力保障公司持續穩健經營；第二步穩步提升經營發展質效；第三步構建和夯實核心競爭優勢。
穩經營、降負債，確保現金流安全
2021年是房地產行業的凜冬之年。房地產調控範圍、力度空前，市場出現大幅波動，民營房企信用風險事件高發，房地產行業和企業都經歷了前所未有的嚴峻挑戰和重大考驗。
金融界上市公司研究院統計數據顯示，A股109家房地產企業（根據申萬一級行業分類）中，2021年總營收的均值較2020年增加23％，但歸母淨利潤均值則減少了120％。按照營收規模排名的TOP10 A股房企的歸母淨利潤平均降幅達到50％。
在這樣的背景下，2021年，金科股份全年實現銷售金額1840億元，仍位居行業前列；結算面積1200.96萬方，同比增長18.34％；實現營收1123.10億元，同比增加28.05％，淨利潤66.88億元、歸母淨利潤36.01億元，同比均也有所下降。
製圖： 金融界上市公司研究院，數據來源：Choice
業績會上，董事長周達坦陳，公司結算業績階段性承壓；但他表示，放眼未來，金科經營發展的穩健態勢沒有變，長期向好的趨勢沒有變，“我們有信心、有決心，通過高質量發展來逐步改善公司經營質效。”
面對寒冬，金科股份在2021年就確定並實施了“一穩二降三提升”的經營發展策略，主動優化財務結構，搶抓銷售回款、盤活優質資產、壓降投資強度和各類開支，牢牢守住現金流安全，以保障公司整體信用、股權結構、經營發展和品牌形象穩定，為穩健可持續發展奠定了基礎。
“穩經營”方面，主要體現在金科股份的拿地模式更注重“精而優”，對土地素質要求更高。截止2021年末土地儲備6591萬㎡，可覆蓋未來2－3年銷售。金科股份總裁楊程鈞表示，雖然金科主動放緩投資節奏，但並不意味金科將放棄公開市場，仍將堅持“價值投資”的投資策略，堅持聚焦高能級城市佈局的策略，持續做好城市深耕。
製圖：金融界上市公司研究院；數據來源：Choice
“降負債”方面，金科股份的有息負債規模大幅壓降：有息負債規模由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規模約170億元，較2020年6月末最高峯值壓降規模近300億元；2021年資產負債率79.07％，同比降1.65個百分點，淨負債率69.51％，同比降5.56個百分點；
與此同時，金科股份的有息負債結構持續優化：銀行融資餘額為419.39億元，佔比52.03％；非銀行金融機構融資餘額降至197.13億元，佔比降至24.45％；公開市場融資餘額為189.58億元，佔比提升至23.52％。
為加速“回血”，金科通過多渠道“造血”，以確保現金流安全：一方面，搶抓銷售回款，提高經營性現金回款質量，實現銷售回款1853億元，回款率達到101％，創歷史新高；另一方面，通過動態調整生產經營節奏等方式實現全年經營性現金流量淨額142億元，連續四年為正；此外，通過處置風力發電資產收到股權處置款12.5億元，通過金科服務引進戰略投資者貢獻現金超40億元。
同時，金科股份積極拓寬融資渠道，通過境內外各類公開市場債務融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規模約118億元，位居國內A股民營房企前列。由於良好的兑付，境內外主要評級機構對其信用評級保持穩定。
四位一體、生態協同：探索新的發展模式
當前，房地產全行業增速放緩、利潤及毛利率下降，同時整個地產界正在就“新的發展模式”進行多視角、全方位的探索，每家房企都有自己的獨特理解與做法。在這方面，金科股份探索了一條獨特的“地產+”業務模式。
2018年，圍繞打造美好生活生態圈，金科在業內較早地提出了“四位一體、生態協同”的發展理念。這一理念原本旨在拓展金科自身的發展方式，但在後續實施過程中其主題和內容不斷優化和豐富，並與時代的發展脈絡高度契合，因此也成為周達所指的“活血”步驟的最重要內容之一，為金科在行業大變局之中得以保持中長期競爭優勢發揮重要作用。
“四位一體、生態協同”的核心理念即精耕地產主業的同時，着力塑造智慧服務領先行業的科技賦能能力、大力強化科技產業投資運營能力、構建商旅康養IP打造能力，使物業、產業、商業以及其他輕資產運營模式作為新增利潤點，與地產主業相得益彰，形成“地產+”業務的協同發展與雙向賦能。
從該戰略的執行效果來看，智慧服務方面的代表金科服務2021年首次登陸資本市場，其業務涵蓋空間物業服務、社區增值服務、本地生活服務和數智科技服務四大板塊，形成了良好的示範效應。2021年，金科服務營業收入59.68億元，同比增長約77％；歸母淨利潤10.57億元，同比增長72％。截至2021年末，金科服務管理項目近1000個，合約管理面積約3.6億平方米，其中獨立第三方佔比約63％。憑藉行業領先的服務質量，連續十年業主滿意度超90％。
產業方面，金科產業現已佈局22個城市，累計開發和管理園區28個，面積超過1300萬方，入園的戰略合作伙伴超過3000家，入園企業年產值超過2000億元，連續四年獲評中國產業園區運營20強企業。金科產業板塊陸續建成和運營了成都青羊總部基地、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城等標杆性產業園區。同時金科產業深入探索輕資產業務，為重慶耐德工業智能中心、山西中小企業園、揚州儀徵光合造物社等多個產業園區項目提供定位諮詢、代理招商及運營服務。
商業方面，金科商業已形成了大型城市綜合體金科中心、城市級購物中心金科愛琴海、未來生活中心金·WALK三條差異化產品線，全方位賦能城市發展。截至2021年末，金科商業在管項目80個，在管面積307萬平米，其中自持體量98萬平方米。報告期內，金科商業營業收入同比增長30％，EBITDA同比增長32％。
此外值得注意的是，作為房地產企業打造新增長模式的重要內容，金科近年來的代建業務模式日趨成熟、業務拓展取得初步成效。2021年，新增代建儲備建築面積140萬平方米，代建儲備建築面積近600萬平方米，其中一二線城市佔比52％。
在楊程鈞看來，代建業務市場即將迎來快速發展：“當前政府保障性住房供應增加，國企及城投拿地數量增多，金融機構不良業務頻發，代建業務的機會明顯增多。目前代建業務在整個地產開發行業中的滲透率偏低，未來成長空間大，但參與門檻要高於傳統開發業務，頭部品牌企業更具優勢。”據他介紹，目前已獲取代建項目24個，並已形成獨具特色的紓困盤活代建模式。
行業回暖，保持定力
當前房地產行業的外部政策環境正在逐步趨暖，政策春風頻吹。從中長期看，中國的城市化進程仍在加速推進，人民對美好生活的追求不斷提升，房地產業長期健康發展的基礎並沒有改變。被投資者看作是“民營五朵金花”之一的金科如何抓住這一有利時機？
“眼下正是政策傳導的關鍵時期，當前保障公司持續穩健經營，不出現信用風險，企業才能最終受益。為此，穩健經營會是我們2022年的核心目標。”周達如是説。
一方面，將量入為出、穩中求進，科學謀劃各項生產經營計劃，特別是堅定履行“保交付、保民生、保穩定”責任，回報金科業主信任，保障業主權益；
另一方面，針對市場普遍關心的5月、6月公開市場債務兑付問題，金科將採取“兩條腿走路”的方式：積極推進項目復工復產，做足銷售回款，儘可能盤活沉澱經營資金；同時利用25.5億元可發行債券額度，積極推進新增發行20億元小公募。據周達透露，目前正在與主承券商、評級機構、交易所、潛在投資者進行密切的溝通。
在空間佈局上，金科將堅持收縮戰線、聚焦深耕。“緊隨國家新型城鎮化和核心都市圈發展方向，優化城市佈局，堅定迴歸核心城市，更加強化精準投資，踩準投資節奏，寧願少拿地也不能拿錯地，切實拿好項目、做好項目。”周達堅定地表示。
在業務發展上，將繼續堅持四位一體、生態協同。在民生地產方面，要逐步提高改善型項目業績貢獻，持續強化代建、城市更新和一二級聯動等能力建設；在智慧服務方面，要深入實施“服務+科技、服務+生態”的發展戰略，進一步強化空間物業服務、社區增值服務、本地生活服務、數智科技服務四大增長曲線的業務聚焦和高速成長；此外，在科技產業、商旅康養方面，進一步提升資源獲取能力、招商運營能力和資產管理能力，進而促進公司實現永續經營。
“政策暖風頻吹，行業曙光已現。我們相信跑到終點的企業，一定會獲得更大的獎勵。”周達最後説。
本文源自金融界