又一家上市物企“悄悄”在賣

  文/樂居財經範慧茹

  物企變賣資產的風還在繼續，這次吹向了曾經的“超額認購王”燁星集團(01941.HK)。

  近日，燁星集團旗下天津鴻盛物業服務有限公司（簡稱“鴻盛物業”）發生了一則股權轉讓工商變更信息，這也將其出售物業資產的信息浮出水面。

  根據股權變更信息，燁星集團的全資附屬公司北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司（簡稱“鴻坤物業”）將鴻盛物業100%股權，轉讓給了天津英華達科技有限公司（簡稱“英華達”）。

  股權變更後，鴻盛物業由英華達100%持有，不再是燁星集團的間接全資附屬公司。

  這筆股權轉讓的對價，並未公示，但出售的鴻盛物業卻是燁星集團在天津的主要業務運營平台，而燁星集團的大部分業務都集中於京津冀，這也就意味着，燁星集團讓出了一塊份量不輕的管理區域。

  賣掉天津物管資產

  據樂居財經查閲，鴻盛物業成立於2013年12月27日，公司運營已有近8年時間，註冊地址在天津市武清區，註冊資本為500萬元，經營範圍包含物業服務，園林綠化工程施工，停車服務等。

  在股權轉讓前，鴻盛物業是燁星集團的間接全資附屬公司，燁星集團通過鴻坤物業持有其100%股權。根據燁星集團現有的旗下子公司註冊地址可以判斷，鴻盛物業是燁星集團在天津唯一的運營平台。

  如此一來，鴻盛物業的資產情況，從燁星集團年報所公佈的地區分佈中便可以窺見一二。據燁星集團發佈的2021上半年財報，燁星集團80%以上的在管面積來自京津冀地區，該地區所帶來的物業管理服務收入佔比85.9%。

  其中來自天津的在管面積佔總在管面積的13.8%，天津項目所產生的物業管理服務收入佔比16.8%。依據地區在管面積推算，轉讓的鴻盛物業其管理面積或約有112萬平米，佔總在管面積的13.8%。

  相比鴻盛物業，受讓方英華達則頗顯神秘，其對外公開的信息不多。企查查顯示，英華達成立於2021年8月4日，法定代表人為劉英，並且擔任公司的大股東，持有英華達99%股權。公司註冊資本為100萬元，經營範圍含技術服務、技術開發、技術諮詢、技術交流等。

  英華達旗下目前僅有兩家子公司，都是從燁星集團收攏來的。一個是剛剛收購的鴻盛物業，另一個是天津惠豐億達商業管理有限公司（簡稱“惠豐億達商管”），該公司在今年8月份時，實際控制人還是燁星集團大股東趙偉豪的母親吳虹，如今已經變更成了劉英。

  關聯地產現金流承壓

  物管作為現金流穩定的行業，不到萬不得已，不會出售物業資產。眼下，房企頻頻暴雷，殃及物管，多家物企開始出售資產“反哺”地產，燁星集團的關聯地產公司鴻坤地產也存在着現金流動性壓力。

  根據鴻坤地產發佈的公司債券2021半年度報告，截至上半年，其有息借款總額129.72億元，其中短期有息負債35.99億元，手中的貨幣資金僅30.4億元，其中還有受限貨幣資金2.58億元，也就是説覆蓋短期有息負債還有約8.17億元的缺口。

  截至上半年，鴻坤地產的有息負債129.72億元中，公司信用類債券有34.0862億元，其中有24.8862億元公司信用類債券在未來一年內面臨償付。

  相關評級機構給予鴻坤地產的評級展望為“負面”，認為該公司項目集中在京津冀地區，受調控政策影響較大，部分項目面臨一定去化壓力，同時發行人盈利能力下滑、流動性緊張、存在一定資本支出壓力和融資需求。

  今年上半年，鴻坤地產面臨“增收不增利”的局面，毛利率同比大幅下滑。根據鴻坤地產半年報，截至2021年上半年，其總營收為52.15億元，同比增長83.58%，而毛利潤卻比去年同期減少2.28億元；上半年毛利率僅為25.55%，較去年同期54.93%，下降53.47%。

  去年底，鴻坤地產曾大筆騰挪旗下資產，並引入了境外資本，籌備上市的風吹了近一年，如今卻遲遲不見後續。

  物業與地產相互“幫襯”

  皮之不存毛將焉附，物企與關聯房企更多的時候是相互依存，互相取暖。燁星集團的業務大多依附於關聯房企鴻坤集團而進行。

  截至2021年6月30日，燁星集團合約建築面積約為1130萬平方米，管理總收益建築面積超過810萬平方米，其中98.2%的在管面積來自關聯方鴻坤集團，這一佔比在上市物企中排名首位。

  規模增長過度依賴關聯方，燁星集團外拓能力較弱，上市一年多，僅對外收購過一家小規模物企萬豪物業，在管建築面積約250萬平方米，總代價4700萬元。

  自身開拓不足，其盈利能力也在下滑。2021年上半年，燁星集團也出現了增收不增利的情況。其實現營業收入約15.95億元，同比增長約14.1%；毛利約5210萬元，同比減少約4.6%；同期實現溢利及全面收益總額約2720萬元，同比下滑約9.6%。截至上半年，燁星集團賬面銀行結餘及現金還有2.41億。

  燁星集團經營自顧不暇，還在“反哺”地產。9月13日，燁星集團旗下鴻坤物業從關聯地產公司鴻坤地產手裏買了一處在北京大興區的物業資產，稱用作辦公室，總代價為2276萬元。

  除了從關聯地產購置房子，上半年，燁星集團與關聯地產的交易，從應收賬款來看，也在大幅提升。

  中報顯示，上半年，燁星集團的應收關聯方款項為1.48億元，較去年底8864.8萬元，增加了66.54%，與上半年總營收14.1%的增長速度相比，高出了約52個百分點。

文章來源:樂居財經