華潤置地、龍湖、新城、大悦城、恆隆……誰是成長能力最強的商業地產企業？

企業成長能力是指企業未來發展趨勢與發展速度，包括企業規模的擴大，利潤和所有者權益的增加。企業成長能力是隨着市場環境的變化，企業資產規模、盈利能力、市場佔有率持續增長的能力，反映了企業未來的發展前景。本文為成長能力系列文章之商業地產篇，共選取17家商業地產上市企業作為研究樣本。

核心數據：

成長能力排行前三企業：新城控股、龍湖集團、寶龍地產

營收復合增長前三企業：新城控股、龍湖集團、中國金茂

毛利複合增長前三企業：新城控股、龍湖集團、瑞安房地產

淨利複合增長前三企業：新城控股、瑞安房地產、大悦城地產

營業收入

指在一定時期內，商業企業銷售商品或提供勞務所獲得的貨幣收入。作為企業補償生產經營耗費的資金來源，主要經營成果，取得利潤的重要保障，以及現金流入量的重要組成部分。

加強營業收入管理，可以促使企業深入研究和了解市場需求的變化，以便作出正確的經營決策，避免盲目生產。

▲商業地產上市企業近五年營業收入 製表：數説商業

從近五年營收復合增長來看，有12家企業實現正增長，其中10家企業增幅在兩位數以上，新城控股、龍湖集團、中國金茂、寶龍地產等4家企業增幅超過20%。

新城控股增長最快，近五年營收復合增長達到38.15%，過去五年營收最低為2015年的235.69億元，最高為2019年的858.47億元。

其餘5家企業均為下滑，其中九龍倉集團下滑最大，近五年營收復合增長為-19.86%，過去五年營收最高為2018年的210.55億港元，最低為2019年的168.74億港元。

毛利潤

指商業企業商品銷售收入（售價）減去商品原進價後的餘額，又稱商品進銷差價。影響最終利潤的因素很多，對於不同的企業在不同的情況下差別很大，毛利潤考慮對於該業務的主要支出。

其意義在於，如果不做該（筆）業務，一些資源就會被浪費或仍然會消耗，利潤就會變成負值；如果做該業務，就可能贏利或減少虧損。

▲商業地產上市企業近五年毛利潤 製表：數説商業

從近五年毛利複合增長來看，有14家企業實現正增長，其中11家企業增幅在兩位數以上，新城控股、龍湖集團、瑞安房地產、寶龍地產、嘉裏建設、陸家嘴、世茂集團等7家企業增幅超過20%。

新城控股增長最快，近五年毛利複合增長達到45.12%，過去五年毛利最低為2015年的63.18億元，最高為2019年的280.20億元。

其餘3家企業均為下滑，其中九龍倉集團下滑最大，近五年毛利複合增長為-9.13%，過去五年毛利最高為2018年的113.64億港元，最低為2019年的103.26億港元。

淨利潤

指企業當期利潤總額減去所得税後的金額，即企業的税後利潤。淨利潤的多寡取決於兩個因素，一是利潤總額，其二就是所得税費用。

淨利潤是一個企業經營的最終成果，淨利潤多，企業的經營效益就好；淨利潤少，企業的經營效益就差，是衡量一個企業經營效益的主要指標。

▲商業地產上市企業近五年淨利潤 製表：數説商業

從近五年淨利潤複合增長來看，有12家企業實現正增長，其中9家企業增幅在兩位數以上，新城控股、瑞安房地產、大悦城地產、中國金茂等4家企業增幅超過20%。

新城控股增長最快，近五年淨利潤複合增長達到62.03%，過去五年淨利潤最低為2015年的18.36億元，最高為2019年的126.54億元。

其餘5家企業均為下滑，其中九龍倉集團下滑最大，近五年淨利潤複合增長為-48.88%，過去五年淨利潤最低為2019年的33.86億港元，最高為2018年的66.23億港元。

扣非淨利潤

指在企業核算公司的利潤過程中，不僅扣除了與公司經營支出有關的款項，還扣除了所有在經營過程中與經營無關的支出的費用。

在核算扣非淨利潤之後，每個公司能夠很直觀的看到自己一個季度或者是一年的盈利狀況。扣除了公司在經營過程中的支出以及與經營過程無關的支出，這樣更加客觀的看到一個公司的經營狀況。

▲商業地產上市企業近五年扣非淨利潤 製表：數説商業

從近五年扣非淨利潤複合增長來看，新城控股近五年扣非淨利潤複合增長達到68.41%，過去五年扣非淨利潤最低為2015年的12.41億元，最高為2019年的99.82億元。

陸家嘴近五年扣非淨利潤複合增長為17.42%，過去五年扣非淨利潤最低為2015年的18.09億元，最高為2019年的34.39億元。

商業地產上市企業成長能力排行榜

▲商業地產上市企業成長能力排行榜

Tips：

1、本文選用的成長能力指標有營業收入複合增長率、毛利潤複合增長率、淨利潤複合增長率以及扣非淨利潤複合增長率。

2、淨利潤複合增長率和扣非淨利潤複合增長率計算中，剔除了淨利潤和扣非淨利潤為負的年份。

3、成長能力排行榜單中，各項指標得分按照10/17的比例換算得出，綜合得分為各項指標的平均值。

4、各項指標都只是一個參數，並不能全面、準確地反映一家企業的未來。本文內容僅供參考，並不構成任何投資建議。

5、本文參考三級行業分類，個別企業由於主營業務變動，行業劃分可能有所出入。

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