這筆物業收購上演神操作，買家主動加價982萬

  文/樂居財經 鄧鑫妮

  德信服務（02215.HK）舊事重提，10個月前的事情被翻了出來。

  10月11日晚間，德信服務集團發公告交代了兩件事，為第三方提供四筆貸款總計約1.32億元，以及收購杭州凱川39.2%股權，杭州凱川為貸款人之一。

  這並非近期發生的事情，早在2021年12月，幾方已經達成協議。

  現下，德信服務按照上市規定對事件進行披露。

  德信服務與貸款人有着千絲萬縷的關係，一方面與後者有業務往來，另一方面德信服務已經收購其中一位貸款人的股權。

  值得一提的是，德信服務在2021年財報中透露，收購杭州凱川的金額為588萬元，而據眼下的公告，最終的收購總代價已然變成了1570萬元，除了金額差異外，收購的內容已經從杭州凱川的39.2%權益，附增了一項“股東貸款”，即當初德信服務借給杭州凱川的984.7萬元。

  是加價收購，還是另有深意？

  不過可以肯定的是，德信服務借錢出去及收購股份，其最終的目的都是為了杭州凱川和其大股東手中的商業項目。

  收購始末和疑點

  德信服務打了個時間差，先借錢給客户杭州凱川，再收購後者39.2%股份，這兩件事發生同一天，2021年12月21日。

  而且據德信服務透露，截至提供貸款之日，四筆貸款的借款人均為獨立第三方。

  要了解借款和收購始末，需要先盤清楚幾方的關係。

  四筆貸款的借款人分別為杭州凱川、杭州凱川、德清信瀚和德清達康，貸款金額分別約為1.17億元、984.7萬元、612萬元、412萬元。

  由此計算，貸款本金總額約1.38億元，值得注意的是，這與德信服務公告開頭表示的貸款本金總額約為1.32億元，有600萬元左右的出入。

  借款人與德信服務均有業務往來，其中德信服務通過杭州凱川結識了德清信瀚，而後者也是杭州凱川的大股東。

  去年12月，德信服務簽訂協議，從德清信瀚手中收購杭州凱川39.2%股份。股權變動後，德清信瀚仍持有杭州凱川40.8%股份，為第一大股東，餘下20%由張優軍持有。

  股權收購完成後，德信服務與杭州凱川、德清信瀚不再是第三方關係，此時德清達康的第三方身份不變。

  收購事項有個疑點，兩次公佈的對價有較大變動。

  2021年財報中，德信服務表示，於2021年12月21日訂立一份框

  架協議，以收購第三方公司杭州凱川39.2%股權，代價588萬元。

  眼下，德信服務收購內容變更為收購杭州凱川39.2%股權及貸款二，對價1570萬元，該筆貸款正是杭州凱川借的984.7萬元。

  截至目前，總計約1.32億元的四筆借款都已經還清。那麼，收購價格在此前基礎上增加982萬元似乎還有其他的意思。

  拓寬商業賽道

  無論是貸款還是收購，“商業誘惑”一詞大概可以總結兩次交易的原因和裨益。

  德信服務與包括杭州凱川在內的借款人有着持續業務合作，所以當客户提出資金支持請求時，利益驅動下發放了貸款。其中，杭州凱川和德清信瀚的商業項目，與德信服務的訴求吻合。

  先看杭州凱川的成色。杭州凱川成立於2017年，註冊資本1500萬元，截至2021年11月綜合資產2900萬元。

  杭州凱川專注於建設營運一個位於陝西省渭南市的商業地產綜合體，該項目建築面積超過13萬平方米。

  與杭州凱川合作，能夠讓德信服務承接該商業綜合體的租賃服務，且深入合作亦符合德信服務進軍商業物業管理領域的策略。

  除此之外，德信服務通過杭州凱川結識了德清信瀚，這是一家主要從事企業管理服務的公司，自2018年成為渭南市商業地產開發項目的供應商，與德信服務合作已超過三年。

  德清達康則主要從事企業管理諮詢、物業代理服務、物業顧問服務、物業估值服務及物業租賃服務業務，亦為德信服務的供應商。

  德信服務想從商業賽道中尋找增長動力。

  2022上半年，德信服務集團收入為約4.85億元，較2021年同期增加6.3%；毛利潤為約1.54億元，較2021年中期下降6.9%；毛利率為31.8%，較2021年中期下降4.5%；利潤為約8860萬元，較2021年中期增加22.0%。

  德信服務表示：“與住宅物業相比，商業物業每平方米每月物業管理費一般更高，從而將提高本集團物業管理業務的整體利潤率。”

  此外，住宅業態佔據着德信服務大部分管理規模，橫向加倉商業項目，也有利於拓寬商業賽道。

  截至2022年6月30日，德信服務總在管建築面積約3260萬平方米，較2021年中期的約2800萬平方米增加約460萬平方米，增長率為16.4%。

  其中，來自住宅的在管面積約2350萬方，佔比約72%；而非住面積僅有916萬方，佔比28%，其非住項目包括商業綜合體、寫字樓、學校、醫院、產業園及市政設施。

文章來源:樂居財經