樓市“搶收”初顯成效：商品房成交連續兩月回升

21世紀經濟報道記者 張敏 實習生 胡暄悦 北京報道

雖然“金九銀十”成色不足，但房地產業在今年秋季掀起的搶收潮，仍然初顯成效。

10月24日，國家統計局發佈數據顯示，今年1—9月，全國商品房銷售面積10.1萬億平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額9.9萬億元，同比下降26.3%。這兩個指標均連續兩個月收窄。

其中，9月單月，全國商品房銷售面積和銷售額環比分別增長39.3%、33.7%。

總體來看，當前的樓市交易規模仍然不及去年同期，但近兩個月來，市場回温的跡象顯著，並推動了房地產開發投資、現金流等其他指標的改善。業內分析人士認為，這一方面來自於房地產調控政策的累加效果，另一方面，也在於房企採取了主動降價等積極措施。

隨着年末鄰近，保衞來之不易的市場信心，仍是現階段的當務之急。 

價跌量漲

作為房地產的傳統營銷旺季，“金九”向來頗受期待。今年以來，房地產交易規模相對不高，市場長期處於築底狀態中。但在各類穩樓市政策的作用下，市場從8月就出現回穩跡象。

今年8月，全國商品房銷售面積、銷售額分別環比增長4.9%、4.3%。到9月，增幅驟升至39.3%、33.7%。連續兩個月出現升温。

據中原地產統計，截至9月末，各級監管部門出台房地產調控政策已經超過835次，同比上漲近73%。其中，9月單月出台樓市政策超過135次。

值得注意的是，在8月實施了今年的第三次降息後，首套房貸最低利率已經降至4.3%的低位。這也被認為是推動9月市場升温的重要因素。

此外，在這輪營銷中，很多房企採取了降價的措施，也在一定程度上促成了交易。根據公告，上市房企在9月的銷售均價普遍出現下調。

有房企人士向21世紀經濟報道表示，公司在近期啓動了“搶收”戰略，併為此採取了降價措施。部分項目的價格調整幅度超過20%。向當地政府部門報備後，得到了批准。他還表示，以往很難實施這種幅度的價格調整。

統計局發佈的另一組數據也顯示，今年9月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有54個和61個，比8月分別增加4個和5個。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上漲0.1%轉為下降0.1%，二手住宅銷售價格環比持平。二三線城市新房和二手房價格均保持環比下降。

保衞信心

銷售的升温也帶動了其他指標的改善。雖然總體規模仍然低於去年，但9月單月，房地產開發投資仍然錄得兩位數的環比增長。同期，房屋施工面積和新開工面積均出現月度環比增長。

今年8月和9月，房地產開發企業到位資金連續兩個月環比增長。

進入第四季度，這種市場正循環的局面能否持續？分析人士普遍認為，當前市場復甦態勢仍然脆弱，如何維持信心，仍是當務之急。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，樓市正在出現良好的跡象，關鍵要看保交樓和銷售端，因為這兩個指標關係到需求端的信心能否穩定住。只要新房能竣工交付，開發商積極降價促銷，需求就會慢慢穩定住。

他表示，從近期調研看，單個客户看房頻次在增加，説明需求還在，而且打工人羣、自由職業者等無房户正在成為住房購置新的主力，多數二三線城市首套房購置佔比在60%-80%。未來，只要保交樓能取得積極進展，新房價格繼續降低，就一定能帶動有效需求入場。“這樣，開發商資金鍊好轉，開工、拿地的積極性就會增加，房地產良性循環的局面就能形成，整個樓市也就穩定住了。”

今年國慶長假前夕，監管層推出兩項重要的穩樓市政策。其一，重點城市首套房貸利率下限被再度放寬，最低首套房利率已降至3.7%的歷史低位。其二，換房退税政策也被有條件地實施。

此外，出於衝擊年度業績的考慮，年末通常是房企加大促銷力度的時段，也是市場交易最旺盛的時段。據21世紀經濟報道記者瞭解，目前很多房企已開始着手“年終衝刺”的內部動員。分析人士普遍認為，在上述一系列因素的作用下，今年的樓市仍然有望出現年末“翹尾”行情。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，預計2022年四季度市場有望逐漸企穩，但整體交易量仍會低於去年。

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