二手掛牌價暴漲背後，購房者到底買不買賬？
如今的廣州二手房市場，彷彿一場大話骰遊戲現場。
多個熱門小區近期由於掛出天價房源而出圈，接近20年樓齡的老破小隨隨便便就掛牌10萬+，像極了我玩大話骰時閉眼喊“10個6”的狂妄。
不過在大話骰的遊戲中，喊得最狠的玩家，骰盅裏可能全是單骰。而最近多箇中介跟我們透露，不少小區裏的“天價房源”，其實是業主玩的“障眼法”，有些“天價房源”的業主根本不打算放賣，只是掛個高價試探一下市場情緒，順便炒熱小區房價。
那麼，面對賣家肆無忌憚的叫價，買家又是否買賬呢？我們統計了熱門小區成交價與掛牌價的差別，看看各個熱門小區的業主，心態到底有多飄！
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一個月漲價25%
廣州哪些小區業主底氣最硬？
第一步，我們先從廣州近百個標杆二手小區中，篩選出了近一個月以來掛牌價上漲幅度最高的30個小區。
相信各位都在這份榜單上看到了很多個眼熟的名字，像泓景花園、保利學府裏、美林海岸花園等經常因天價房源而出圈的熱門小區，不負眾望地佔據了排行榜的頭部位置。
有一些小區的漲幅確實誇張，比如泓景花園，掛牌價從2月份的7萬+漲到9萬+，漲幅接近25%！甚至有部分房源掛牌單價破10萬！
前段時間因一套8萬+成交房源刷屏的光大花園，掛牌價漲幅也很猛，由於我們的統計數據包含車位價格，所以拉低了平均價。剔除車位價格後，小區的實際掛牌價要去到6-7萬/平。
我們也發現，不少熱門小區的實際掛牌均價，比網傳的低了不少。
比如美林海岸花園，前段時間有一套二手房單價掛到15萬/平，引起熱議。而我們調查發現，小區內掛牌價較高的房源，其實是實用率較高的複式產品，加上贈送部分面積後，實際均價在9萬/平左右。另從實際統計情況來看，小區內大部分房源的掛牌價也在8-9萬/平左右。
不過從這次統計的整體數據來看，大部分小區的掛牌價相比上月有所上調，可見當下二手市場中，業主的放盤心態還是比較強硬。
另外，在這份榜單中，我們還發現了一個有意思的數據：
漲幅TOP30的小區中，超過一半來自黃埔、天河兩區。兩個區域近段時間以來居高不下的熱度，加上一手房的斷供，二手房業主自然有了漲價的勇氣。
就算是梁靜茹到場，估計也攔不住。
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業主想漲價
買家買賬嗎？
從近一個月的掛牌價情況來看，當下二手房業主的心態，已經比微博的熱搜植入廣告還要硬。
不過，掛牌價畢竟還未經過市場驗證，只要我能耐得住寂寞，掛100萬/平也不是不可以。所以，要想驗證這是不是熱門小區業主唱的獨角戲，還得統計一下近1個月小區成交價格的變動情況。
由於鏈家3月的成交數據還未更新，所以我們抓取了2月和1月的成交數據進行對比，結果出乎意料：掛牌價漲幅TOP30的小區中，成交價真正上漲的小區並不多。
不過，由於二手房成交存在個體差異，不同朝向、樓層都會導致價格變動，所以我們找了幾個小區，對相似房源近段時間以來的成交價格變動做了下對比，發現實際成交價格還是漲得挺明顯的。
像是漲幅比較明顯的光大花園，1月份時一套104平的高樓層南向三房成交單價6.8萬/平。
2月份一套同樣面積的高樓層北向户型，成交價已經飆升到7.2萬/平。
東方新世界，1月份成交一套91平的中樓層南向房源，成交單價9萬。
2月份一套同面積段高層西南向房源，成交單價飆到9.6萬。
中海康城1月份成交一套98平的北向高樓層房源，成交單價4.2萬，2月份一套鏡像户型，成交單價同樣在4.2萬，波動不大。但對比掛牌價近9%的漲幅，顯得有些拉跨。
當然，一些跌幅比較大的小區我們也去成交房源中看了下具體情況，發現其實是成交房源差異化導致的。比如成交價跌幅高達10%的駿景花園，是因為二月份成交了一套單價較低的大面積複式，所以產生如此大的跌幅。
但也有部分小區，成交價確實降了，比如逸景翠園，1月成交均價5.2萬/平，2月成交均價5.1萬/平。
總的看來，近一個月大部分熱門小區的成交價還是有微漲，但漲幅比較微弱，並沒有掛牌價漲得那麼誇張。
但是，如果將時間跨度拉長到半年，你就會清楚地看到，這場價格拉鋸戰，還是賣家取得了勝利。
天河的薈雅苑，成交價從2020年9月份的6萬/平，一路飆升到2021年的9萬/平，半年漲幅高達50%！
珠江新城的保利心語花園，成交價從9.8萬/平飆升到13萬/平，漲幅高達44%。
我們統計了各板塊熱門小區半年的成交漲幅，發現近一半的小區，半年成交漲幅超過20%。
看到這裏，我可算明白了，賣家掛牌價的瘋狂上調，雖然得不到立竿見影的反饋，但只要讓子彈再飛一會兒，遲早會落到購房者身上。
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賣家心態太飄
快來幫他“砍一刀”
你有張良計，我有過牆梯，市場的規則是由雙方來制定，既然賣家可以漲價，那買家自然可以砍價。
雖説最近賣家返價、挑客的事情傳的沸沸揚揚，但從實際成交情況看，大部分房源還是降價成交。
那麼，廣州哪些小區的掛牌價與成交價價差最大呢？我們統計了一下。
總的看了一下，發現了這些盤大多有一個共同點：是片區中的標杆項目，但是整體市場熱度不算高，比如疊翠峯、新福港鼎峯、越秀嶺南林語等。
這樣的項目，由於各方面條件比較好，業主的心態自然比較強硬，因此會放出高價。
比如美林海岸花園，一套71平東南向中樓層的房源，如今掛牌單價8.5萬/平。
而今年一月份成交的一套朝向、樓層位置一致的鏡像户型，單價只要7.2萬/平。
又比如越秀的富力東堤灣，1月份剛成交了一套45平南向低樓層的房源，單價9.9萬。如今一套條件類似的房源，單價去到12萬。
短時間內出現如此大的價差，真當買家家裏不通網？加上部分小區掛牌量也大，“內卷”嚴重，因此容易出現降價成交情況。
當然，有降價成交，也有加價成交。
比如東風廣場，2月份成交了一套房源，掛牌價830萬，成交價838萬，漲價8萬成交。
萬科東薈城的一套房源掛牌565萬，成交價570萬。
老黃埔的金碧世紀花園一套房源掛牌價349萬，成交價354萬。
除了一些比較熱門的小區會出現加價成交的情況，總體看來，雖然市場的情緒比較焦慮，賣家的心態比較浮躁，但是買家依然保持冷靜，對於漲幅過大的小區，買家壓根不買賬。
對比之下，賣家為所欲為的調價行為，更像一場大型自嗨行為藝術。
然而，如今這場行為藝術還在繼續。前幾天，我看到有一個小區的業主羣聊天記錄流出，有業主放話，今年的掛牌價不能低於4.5萬/平。
我查了一下，小區的最新成交均價，不過4萬/平左右。
市場規則從來不是靠一方制定的，而是買賣雙方達成一致。如今賣家趁着市場熱度高，罔顧實際情況隨便調價，心理上是爽了，但朋友們，你們真把買家當成地裏不長腿的韭菜了？