國慶節後，房地產行業面臨更加嚴苛的資本市場環境。以恆大、花樣年、新力的房企暴雷、債券違約為開端，房地產行業處境更加艱難，遭遇評級下調的房企數量劇增。
據統計，截至今年9月底，三家國際評級機構下調房企的評級行動逾90次，已超過去年全年的兩倍，9月以來下調行動逾40次。
在這一背景下，奧園於15日進一步購回300萬美元境外美元債，年內至今合計回購美元債金額已達1500萬元。而且針對明年1月到期的5億美元境外債，奧園已提前作出融資安排。奧園主動進行債務管理，對外展示資金實力，彰顯管理層決心，穩定資本市場信心。
主動債務管理 提升財務安全邊際
資本是逐利的，但在風險面前，則表現為極度恐慌。在這一輪的股債雙殺中，部分房企也存在因市場恐慌而被誤傷的情況。在行業爆發債券違約以及境外資本市場轉向之際，中國奧園提前採取了應對措施，主動進行債務管理。
10月8日，中國奧園將票面利率5.85%、總規模15億元人民幣的2018年公開發行公司債券（第一期）本息足額劃撥至中證登上海分公司，以供12日到期償還。至此，中國奧園2021年內所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內公司債到期。
同時，為保持更充裕的資金，中國奧園於9月底通過股票增發，募集9.98億港元，補充運營資金。其中香港恆基地產董事會主席李家傑出手4億港元參與認購，成為奧園戰略投資者。在市場下行的情況下，能獲得戰略投資者認可，説明資本市場對奧園發展前景較有信心。
業內人士認為，中國奧園提前採取了有效的措施，強化現金流安全邊際，並對債務進行提前贖回，這説明短期內公司債務情況安全。
10月15日，奧園公告進一步於場內購回本金總額為300萬美元的優先票據，包括本金總額100萬美元的2022年1月到期4.2%優先票據，本金總額100萬美元的2022年1月到期8.5%優先票據以及本金總額100萬美元的2022年9月到期5.375%優先票據。 數據顯示，今年至今中國奧園已回購本金總額1500萬美元。
至此，中國奧園已贖回2021年內到期的境內公司債，2022年亦無境內公司債到期；2021年內到期的境外美元債也已悉數贖回，2022年1月到期5億美元債已完成再融資。
業內人士指出，完成短期債務的贖回後，中國奧園短期內償債壓力大大減輕，整體處於較為安全的狀態。
據瞭解，通過提前鋪排資金，主動管理債務，持續改善信貸指標，中國奧園目前有息負債較2020年底下降逾10%，超過年初制定的2021至2023年有息負債每年下降不少於5%的目標。
強化自我造血能力 助力穩健增長
對於當前的房地產行業來説，除了主動進行債務管理，還需要不斷的強化自我造血能力，加快銷售回款，才是化解風險以及實現可持續增長的關鍵，不管評級是否下調，都有足夠的實力應對變化。
這正是中國奧園的應對策略，中國奧園官方微信消息顯示，中國奧園在主動管理債務的同時，積極通過促銷售、抓回款等措施加快資金回籠，確保現金流安全，行動勝於一切。
據中國奧園披露的數據顯示，今年前9月，中國奧園合同銷售金額約985億元，同比增長18%；合同銷售面積約883.6萬平方米，同比增長6%；平均售價為11148元/平方米。單9月份中國奧園實現物業合同銷售109.5億元，銷售面積約97.1萬平方米。
在市場下行，房企業績整體低迷的情況下，中國奧園能實現18%的銷售金額增速，處於穩健增長態勢。同時，在“十一”黃金週，奧園實現了50億元的合同銷售金額，表現較為亮眼。
有了好的業績支撐，強化內生增長動力，中國奧園在應對外部環境變化之際，將擁有更強的底氣。
大環境方面，至暗時刻的房地產行業正在迎來曙光。據媒體報道，恆大的風險正在逐步化解，同時金融部門將配合住房城鄉建設部門和地方政府，做好項目復工的金融支持。
業內人士認為，隨着個別重大房企的困境得以緩解，市場將慢慢恢復對地產行業的信心，屆時，房企最艱難的時刻將過去，穩健房企將迎新發展。