資本市場為何看好貝殼找房？

    自從8月13日在紐交所上市，並以87.05%的首日漲幅開了個好頭後，貝殼找房（BEKE）便開始一路“開掛”。截至南方日報記者發稿時，貝殼8月19日報收42.37美元，漲幅4.62%，盤中一度漲至48.1美元，是發行價的2.4倍。截至19日收盤，貝殼總市值為478億美元，比百度高出55億美元。

    成功上市令貝殼找房總共募集24.4億美元，騰訊、軟銀、高瓴資本等均為持股股東，股價翻倍也體現出資本市場的看好，這或許和貝殼找房平台採用的運營模式密切相關。

    股價業績突飛猛進

    貝殼找房的股價翻飛令人驚奇，不過這家號稱“中國居住服務平台第一股”的公司，成立至今也不過兩年零四個月。

    2018年4月，貝殼找房正式上線，並開啓新房、租房業務。兩個月後，貝殼找房成為央視俄羅斯世界盃轉播贊助商，憑藉代言人黃軒的一句“海量真房源，省心上貝殼”，貝殼找房迅速通過世界盃期間的電視和平面廣告為人們所知。

    貝殼找房的創始人左暉此前成功運營着鏈家、自如等房屋交易和租賃平台。2019年1月，左暉將貝殼、德佑、鏈家自營三條職能業務條線進行打通合併，不再劃分南北貝殼和德佑的後台。根據當時媒體的報道，鏈家曾表示，三大平台合併意在提升組織效率。但也有言論認為此次合併源於資金壓力，貝殼上一年的高額推廣成本是原因之一。

    上線後的兩年內，貝殼找房業績迅速增長，2019年平台成交總額就達到2.13萬億元，同比增長84.5%，促成了超過220萬筆房屋交易，營收也達到460.15億元，這一規模讓貝殼成為國內最大的房屋交易平台。今年即便新冠疫情造成重大影響，貝殼找房的平台單季度成交總額也達到9992億元。

    顛覆房產交易模式

    與以往中介平台不同，貝殼找房採用ACN經紀人合作網絡系統，通過佣金分配機制規定房屋合作交易中心的經紀人角色、權利和義務，房產經紀人的工作模式被分割。

    根據招股書的介紹，在貝殼平台進行房產交易，多個經紀人會在過程中進行合作，例如賣方經紀人負責發佈房源、建檔、實地考察、鑰匙保管、信息管理等，賣方經紀人負責房源推薦、帶看、協商、合同準備、簽署協議等。貝殼還通過招股書表示，將確保為經紀人付出合理報酬，營造健康且富有競爭力的工作環境，經驗不足的“新手”經紀人也可以從容易扮演的角色入手學習和積累專業知識。

    某地產研究機構首席分析師曾向南方日報記者表示，國內房地產中介事實上是“雙邊代理制”，即賣方與買方均由同一家中介門店甚至同一位經紀人擔任，“一手託兩家”的特徵導致賣房者和購房者都沒有真正的話語權，中介作為居間方，為撮合成交勢必會聯合強勢一方來打壓弱勢一方。

    按此來看，貝殼找房的ACN模式似乎更加接近“單邊代理”。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向南方日報記者表示，貝殼的股價、市值上漲也説明資本市場對其模式和對中國房地產市場比較看好。另外貝殼招股書也指出，其ACN的模式與美國主流MLS模式相似，嚴躍進認為，這也會讓海外投資者產生熟悉感，從而增大認可度。

    交易標準化與虛假房源問題待解

    公開信息顯示，截至今年上半年，貝殼平台擁有自營鏈家門店7700家、經紀人13.42萬人，加盟品牌德祐及其他合作品牌門店34547家、經紀人32.18萬人，非連接品牌成為推動成交總額增長的主要力量。南方日報記者此前走訪多家非鏈家系的房產中介，門店工作人員搜尋房源使用的平台也以貝殼為主。

    貝殼平台對國內傳統的房產交易模式進行了一定程度上的改變，但由於貝殼與鏈家、德佑的關係，因此平台也面臨着既做“守門員”，又做“裁判員”的問題。

    由於房地產交易並未實現標準化，房屋買賣流程的繁瑣需要大量的從業人員，即便平台有完善的機制，也難免因為人員素質參差不齊而出現違規行為。根據《2019年度廣州市房地產中介信用白皮書》，去年廣州就有29家中介機構、10名中介從業人員因違規受到行政處罰。

    此外，如何真正實現房源的“保真”也是貝殼平台面臨的挑戰。貝殼對房源真實性的重視，從不斷進行“真房源”廣告宣傳，開啓“較真榜”評選，承諾“假一賠一百元”等便可看出。

    種種政策能將真房源比例儘可能提升，但貝殼將平台虛假房源斬草除根的願望並未真正實現。德佑地產總經理劉勇在去年年中接受媒體採訪時也表示，德佑的真房源率為95%。這意味着仍存在5%虛假房源對購房者形成困擾。

    嚴躍進認為，如今各家都在開展房地產互聯網平台，因此各平台在房產交易中也會形成較大的競爭。虛假房源問題在一定程度上也因競爭而產生，後續還是應該通過引導監管層進行關注並制定政策。

    南方日報記者 葛政涵