此為第二篇：“謀局者”龍光地產。前瞻性佈局大灣區17年，龍光地產招拍掛和城市更新合力拓儲，逐漸成長為大灣區龍頭房企。
2017年，粵港澳大灣區建設首次被寫入政府工作報告，正式上升為國家戰略。那一年全年業績會上，深耕大灣區的龍光地產高層情緒高漲，彼時還未升任龍光地產行政總裁的賴卓斌更是坦言：“龍光4200億元貨值位於大灣區，是大灣區最大的受益者”。
坐擁灣區六千億優質資源
焦點地產新聞覆盤龍光地產的崛起路徑發現，該公司很早便佈局了粵港澳大灣區，且灣區的地位“舉足輕重”。
資料顯示，2000年，潮汕房企龍光地產憑藉汕頭城中村改造項目“金禧花園”一舉成名，收穫頗豐。2003年，龍光地產以2.86億元競得深圳寶安中心地塊，衝進深圳市場，開啓異地擴張，也拉開了前瞻性佈局大灣區的序幕。自此，龍光地產無論是一個多月內接連拿下東莞、南寧、惠州三城地王，還是多次深圳“搶地”，十七年間始終堅持深耕大灣區的發展戰略，聚沙成塔，於大灣區收穫豐富的土儲資源。
截至2019年末，龍光地產招拍掛土地儲備建築面積達3667.4萬平方米，其中，粵港澳大灣區佔據着核心戰略地位，儲備建面2235.7萬平方米，佔比達61%，若按貨值計算，佔比71%，並且主要分佈在深圳、惠州、珠海、佛山等大灣區一、二線城市。
值得一提的是，去年 7月，龍光地產以10.77億元拿下廣東省江門市一宗118畝商住用地，首進江門，完成粵港澳大灣區9大內地城市全面覆蓋。
龍光地產的土地儲備除了來自公開市場，還有可觀的城市更新項目。截至2019年12月31日，龍光地產共計在10個城市拓展了78個城市更新項目，可轉化土儲貨值達4006億元，其中約95%位於大灣區。
億翰智庫統計，若按照可售貨值計算，龍光地產通過招拍掛和城市更新儲備的總貨值達8320億元，粵港澳大灣區土儲貨值佔比高達82%，為6850億元。而在大灣區核心引擎的深圳，龍光擁有土儲貨值達1707億元，在總貨值中佔20.51%，在粵港澳大灣區貨值中佔24.92%。
依託大灣區豐厚的土儲以及粵港澳地區經濟增長、政策紅利逐步釋放，龍光地產的業績實現“跨越式”增長——2015-2018年銷售規模分別為205億元、287億元、434億元、718億元，複合增長率超50%。而在2019年，龍光地產實現合同銷售額960.2億元，同比增長33.7%，離千億規模只差“一步之遙”，其中，粵港澳大灣區為龍光地產貢獻約540億合約銷售額，業績貢獻率最大，達到56.3%。
2020年，龍光地產將權益銷售目標設定為1100億元，即在2019年915.2億元權益銷售額的基礎上增長20%。克而瑞推算，截止2019年末，龍光地產擁有可售貨值1800億元，其中80%位於大灣區，因此，2020年只要達到62%以上的去化率，即可實現1100億元的權益銷售目標。
瑞銀認為，龍光地產在大灣區土儲佔比大，盈利能力強勁，將是大灣區產業結構升級和高淨值人口持續流入的主要受益者，是高成長性、中市值主流住宅開發商。
野村證券預計，龍光地產未來三年將維持不低於20%的權益合約銷售額複合增長率，業績增長確定性高，現金充足，財務風險低，將繼續為投資者創造長期價值。
城市更新項目以“小錢撬動大資源”
除了前瞻性謀劃佈局外，龍光地產管理層屢屢稱道的還有其逆週期低成本拿地策略。龍光地產董事局主席紀海鵬表示，龍光戰略分析能力強，善於把握地產的週期性規律及發展趨勢，低買高賣，在地價低迷的時候大量擴充優質土儲。
以龍光地產重倉的深圳為例，2014年-2016年上半年，龍光地產精準地抓住深圳低價和房價的低迷期，在深圳樓價急速上升前，斥資310億元拿下深圳四個地鐵上蓋及沿線的高價值項目，總貨值超1000億，平均毛利率高於40%，並在2017及2018年連續保持銷售面積市佔率第一名。其中，龍光.玖鑽斬獲2018年全國單盤銷售金額亞軍。
而在2016-2017年，國內主流城市土地升温明顯，龍光地產則減少招拍掛拿地，更多是通過收併購方式獲取佔用資金少、利潤率高的城市更新類項目。比如，龍光地產在2016年、2017年分別獲得了珠海玖龍匯和佛山禪城綠島湖兩大城市更新項目，並在2018年上半年轉為可銷售項目，總貨值達200億元。
雖然也曾斬獲地王，但由於對市場判斷準確，龍光地產也能從中獲利。以龍光熱銷項目龍光玖龍璽為例，2014年，龍光地產斥資46.8億元拿下深圳龍華單價地王，樓面地價逾2.5萬元/平方米。2015年10月，在該地塊上開發的龍光玖龍璽項目推出市場，項目一期均價約5.5萬元/平方米，比樓面價高出近3萬元/平方米；時隔兩個月後的二期開盤價格則突破6萬元/平方米，最高售價一度達到近9萬元/平方米。
被龍光地產評價為“小錢撬動大資源，投入少而利潤高”的城市更新項目，也是龍光地產利潤的重要組成部分。龍光地產董事會主席紀海鵬曾透露，深圳舊改項目每個有30%-40%的毛利率。
得益於逆週期低成本拿地與城市更新項目高利潤的推動，龍光地產盈利能力不斷增強，2019年實現核心利潤突破百億，達103.1億元，其中歸母核心利潤達100.2億元，同比大幅增長42.7%，核心利潤率達17.9%，較2018年再升0.6個百分點，位於行業高位。
從反映公司自有資本運用效率和投資價值的淨資產收益率指標方面來看，龍光地產六年平均ROE達到28.5%。2019年龍光地產ROE為35.5%，超過億翰智庫統計的50家上市房企16.3%的平均ROE近19個百分點。
隨着優質城市更新項目價值逐步釋放，龍光地產盈利能力也得到保障。龍光地產管理層表示，未來將繼續加大城市更新項目的投資及孵化力度，公司未來三年可孵化貨值約1000億元，每年可為公司貢獻約20%的核心利潤，有助於公司保持行業領先的盈利能力。
深圳區域銷售額超五成下滑
受規劃利好吸引，大灣區成為眾多外來全國化房企“兵家必爭之地”。伴隨着大灣區土地市場持續升温，本土房企龍光地產在灣區拿地將面臨愈發激烈的競爭。
5月15日深圳前海出讓一宗“雙限雙競”宅地，龍光地產在擊退了一眾央企國企及聯合體，以115.97億元拿下這宗住宅用地，溢價率為45%，可售樓面價約8.7萬元/平方米，打破了2016年由泰禾創造的“地王”紀錄，成為單價新“地王”。
據土地出讓公告，前海地塊建成後，普通商品房最高銷售限價為10.7萬元/平方米，龍光地產必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。此外，該地塊將執行90/70政策，即可銷售的住宅套內建築面積在90㎡以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。上述嚴格的限制意味着龍光地產的利潤空間將被壓縮。
龍光地產豪擲百億勇奪前海地塊的背後，除了看好深圳前海自貿區未來發展潛力，還有來着其大本營深圳土儲佔比和銷售額雙重下滑的壓力。
從土儲來看，2019年末，龍光地產總土儲約為3667萬平方米，其中深圳土儲為114.46萬平方米，佔比為3.1%；而在2016年末，深圳土儲曾佔到龍光總土儲40%。
曾經因為重倉深圳，給龍光地產帶來了不俗的收益，但是近三年深圳區域銷售額佔比卻出現連續下滑。數據顯示，2016年至2019年龍光地產來自深圳區域的銷售金額佔比分別為44.1%、40.1%、34.4%和12.4%，從高點至低點的下降幅度達31.7%。而在去年，深圳區域的銷售額出現五年來首次下滑，由2018年的246.96億元下降至118.91億元，同比下滑51.85%。