泰禾困境未解：270億債務需在兩月內完成重組，萬科入股或僅為投資？

7月31日，泰禾集團發佈公告，與萬科下屬公司簽訂股權轉讓框架協議，在滿足交易前提下，轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.3億元。

今年五月，深陷債務危機的泰禾集團發佈籌劃引戰公告，表示可能涉及控制權變更。此後，金茂、建發、廈門國貿、融創等房地產企業都曾傳言入股泰禾，但均不了了之。

直到今早，市場傳聞已久的泰禾“引入戰投”終於等到結果。

今日，泰禾集團由漲停開盤到回落，截至下午收盤，下跌0.67%，市值147.84億元。

萬科入股,是否為“優勢互補”？

失信、股權凍結、停牌重組、債務兑付逾期、項目延期交付……在一系列危機下，泰禾數度引入戰投，但均未成功。

令人出乎意料的是，行業內一向少有收併購行為的萬科成為泰禾的投資方。

萬科向來以風險把控著稱。本次入股泰禾，萬科意欲何為？

今天萬科對此事作出回應時，把入股泰禾定義為“向行業夥伴伸出積極援手的投資行為”。萬科稱希望協助泰禾走出困境，逐步恢復其正常經營秩序。

“總的來看，萬科並沒有冒風險。”一位業內人士對此認為。

根據公告，本次股權轉讓能否最終達成取決於兩個嚴格的前提條件。第一，泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，並且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。

第二，萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，且已就盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。

“面對泰禾的債務窟窿，萬科並不想太深地捲入其中，只希望讓泰禾自己挺過去獨立運轉，萬科更看重的是泰禾挺過去之後在資本市場的浮盈。”一位房企業內人士説。

公告提到，泰禾系獨立經營主體，應以其全部資產對自身債務承擔責任，並完成其債務重組事項，萬科不會對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任提供任何增信措施或財務資助。

這意味着，萬科並不會為泰禾的債務兜底。

對於萬科投資泰禾是否因為“優勢互補”，目前不同業內人士所持有不同的觀點。

億翰智庫首席分析師張化東表示，泰禾有兩大優勢，一是產品體系比較高端；二是一些核心城市的庫存。

相較之下，萬科的產品以剛需為主。因而萬科入股泰禾可以與泰禾高端產品優勢互補。

對此，有觀點認為，萬科入股泰禾並無經營方面合作的意圖，僅作為一項權益工具投資。

“萬科以每股4.9元的價格拿下取得泰禾19.99%的股份，躋身第二大股東，確實很便宜，4.9元的價格被稱為白菜價。”上述人士表示。

值得注意的是，根據財務相關規定，持股比例20%是區分長期股權投資和交易性金融資產的分界點。而萬科本次計劃取得泰禾股權比例為19.99%，恰好在20%分界點之下，不符合劃入聯營企業或合營企業的標準。

這也意味着，萬科本次投資，或許僅以獲取投資收益為目的，確無意參與泰禾的經營管理。

不過公告還提到，標的股份轉讓完成之後，萬科方面將協助泰禾集團完善公司治理，盤活存量資產，支持泰禾集團正常經營。

除此之外，上述人士認為，此舉投資泰禾，也可以理解為向業內傳遞一種信號：萬科並非對所有股權投資項目都無動於衷。如果有合適的投資項目，萬科仍會出手。

泰禾的選擇

泰禾是否有更好的選擇？

“泰禾尋找戰略投資已近半年，並不順利，這説明行業內沒有企業願意接手泰禾的債務。”一位業內人士道。

5月13日，泰禾對外披露引入戰略投資者計劃。在該日公告中，泰禾首次表示相關交易可能涉及公司控制權的變更。

有媒體報道稱，最早對投資泰禾產生興趣的是融創，但雙方並未談攏。隨後金茂亦傳出有意投資泰禾，但未及盡調完成便不了了之。

2019年度，泰禾集團實現營業總收入236.21億元，同比下降24%；實現淨利潤4.66億元，同比下降82%。今年一季度，受包括疫情衝擊等多方面因素的影響，泰禾集團的業績數據表現更糟，營收4.8億元，同比下滑94%；虧損5.64億元，同比下滑了158%。

泰禾集團稍早之前發佈的2020年半年度業績預告顯示，預計今年上半年虧損14.6億元至18.6億元，上年同期則為盈利15.6億元。

對於業績大幅變動原因，泰禾集團表示，2020年上半年受新冠肺炎疫情及公司房地產開發項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業利潤大幅減少。

此外，2020年上半年，泰禾對已到期尚未還款的借款計提預計負債約為7.25億元，較2019年同期增加營業外支出約6.8億元。

另根據泰禾7月8日回覆深交所問詢函數據顯示，截至2020年7月7日，泰禾已到期未付的債務為270.65億元，2020年內到期債務為555.11億元。

擺在泰禾面前的選項並不多。

目前泰禾第一大股東為泰禾投資，持股48.97%，實際控制人為黃其森。其中累計質押比例為99.07%，全部被凍結。

第二股東為葉荔，持股12.05%，葉荔與黃其森為夫妻關係，即泰禾投資的一致行動人。交易完成後，萬科將通過全資子公司持有泰禾19.9%股權，晉升第二大股東。

泰禾表示，此次股份轉讓不會導致公司控股權變更，且將有助於優化公司股權結構，完善公司治理，推動公司目前進行的債務重組工作，盤活存量資產，維持正常經營。

“萬科投資泰禾並未成定局，能否實現取決於上述兩項條件的達成。”上述業內人士分析稱。

留給泰禾的時間還有兩個月。根據協議約定，若該等條件在9月30日前未獲得滿足且未獲得萬科豁免，則萬科有權單方面終止本次股權轉讓協議。

上述人士稱，這一協議的另一個意義在於，泰禾實際上拿到了萬科某種意義上的信用背書，這或有利於泰禾與債權人達成債務重組協議。

3天前，上海崇明區房管局對外證實，有關部門已經協調到1.1億元的資金，注入泰禾大城小院項目。