光大證券房地產行業投資策略：更積極地看待2020下半年

報告摘要

行業背景：政策面維持“約束中求平衡”，資金面充裕但約束仍在

新冠疫情衝擊巨大，政策面側重供給端紓困託底，地方引才力度增強，重申“約束中求平衡，房住不炒是底線，因城施策防失速”整體政策框架。宏觀流動性充裕，資金面邊際改善，整體均衡，但避免房地產過度吸收信貸資源而產生“資金黑洞”效應的內生約束仍在。需求側按揭投放路徑依賴，利率跟隨LPR下降；供給側資金來源此消彼長，發債放量，信託嚴控。

行業基本面：疫情後復甦態勢明顯，全年銷售有望回正，預測投資同比 5％

需求側：銀行按揭投放路徑依賴、疫情積壓需求集中釋放、房企加大推盤力度、置業情緒短期回温，短期銷售反彈明顯。預測2020全年商品住宅銷售金額同比持平，銷售面積同比-5％。土地市場：債券融資放量，資金面壓力可控；地方出台購地支持措施，供地“質/量”均提升；部分房企仍存較強補貨需求和規模擴張需求；預計全年土地市場供需兩旺，成交金額有望保持正增長，成交結構向一線城市傾斜明顯。供給側：地產鏈“硬核反彈”持續，新開工受制於高基數/棚改退潮/飽和備貨約束，全年預計-5％；開工庫存回升，可售庫存平穩，去化週期可控；竣工迴歸合同約束，復甦態勢明顯，邊際波動，全年預計 6.5％；施工增速回升，淨停工逐步收窄，全年預計 4.4％；施工類投資韌性較強，土地購置費繼續增長，房地產投資全年預測同比 5％左右。

主流房企：銷售和營收有望延續增長，利潤端積極因素漸顯

收入端：AH主流樣本房企的2020年平均銷售目標同比 11％，結算覆蓋度仍在高位（A股25家約139％，H股20家約97％），竣工交付意願積極，預計2020年AH龍頭房企營收增長確定性較高；利潤端：融資成本下行，拿地權益比例提升，積極因素漸顯；股東回報：進一步下調派息比例的可能性較低。

投資建議：短期基本面升勢明顯，疊加外資迴流預期，下半年建議積極配置

政策面平穩，資金環境相對寬鬆，為行業基本面持續修復奠定基礎，短期升勢明顯。目前AH主流房企整體估值水平處於低位，高股息收益對長線資金具備較強吸引力。疊加海外資金迴流預期，建議下半年對地產股配置可更加積極。推薦萬科A/萬科企業、保利地產、招商蛇口、金地集團、融創中國、中國金茂。

風險分析

新冠疫情衝擊明顯，全球經濟整體降速，影響居民收入、信用擴張、按揭償還及消費支出；房企還債高峯來臨，部分中小房企信用風險提升；辦公樓出租率及租金水平下降；消費支出下滑有可能導致零售和倉儲物業租金下滑。