北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
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提問1：
章哥好，我在北京只有二套資格，但資金有限，在貸不了多少款的情況下很難買房。所以現在想在四川老家買，或者是成都，或者是周邊的縣市。請問在哪裏合適，能保值和升值更好一些？謝謝。
回答1：
1
、 作為投資買房，那當然看重的就是保值升值。這個問題其實很好回答，如果沒有自住需求，那一定是成都，不能在三四線城市投資房產。
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、 一座城市的房價，其實就是這城市價值的體現，至少反應了這段時間內人們對城市的期望程度。比如鄂爾多斯曾經房價漲到讓人無法理解，但就是説明那會兒的買房人看好它的發展。買房子就是買未來！
隨着煤炭業的受重視程度下降，鄂爾多斯房價大跌。其實這和股票一個道理，沒有了概念和心理預期，價格自然漲不上去了。
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、 城市，或者一個區域，房價由什麼支撐？產業和主流居住人羣。
產業好理解，能源源不斷地創造財富。但人羣卻要分很多種，至少是本地的和外來的。如果沒有外來的，那房子只能在本地人之間流轉，也就是需求和供給持平，甚至供給大於需求，那價格自然低。
一二線城市，在吸引外來人口的能力上本就超過小城市。因為不僅有製造業，還有各種新興產業，更有眾多的三產服務業，能滿足更多人的更多需求。
而很多三四線城市呢，產業基礎相對薄弱，幾乎就是生活居住區，中產階級成了體制內和國企員工的代名詞。這種城市很難有什麼吸引力，外來人口很少。
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、 在2016年的這次全國房價上漲中，三四線城市的漲幅驚人。但細看之下，有很大一部竟然是靠拆遷户給抬起來的價格。可這類人羣是不可延續的，拆遷總有完結的時候，那時候還有誰來接盤？
比如今年，國務院和住建部就都發布了政策，減少拆遷，轉為以老舊小區改造為主。這對小城市的房產市場就相當於是個利空消息，意味着有錢買房的人減少了。
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、 而且，一次又一次的中央文件指出，要控制超大城市人口，但要扶持中型城市，這些城市將成為城市化運動的主要目標。
隨着各地政策的推出，搶人大戰一次次上演。搶的都是什麼人，都是有知識、有能力、有資本的人，這些人羣能給城市帶來理念，帶來財富。
全世界的國家和城市都是勢利眼，對能投資移民技術移民的都歡迎，但每一個國家歡迎難民。
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、 在城鎮化的政策之下，三四線城市本就受到了衝擊。而今年的疫情又引發了經濟危機，那房子就很可能又作為夜壺給拿出來救急。
住房不炒，這已經成了基本國策，不會動搖。但“因城施策”卻也是最基礎的理念之一。那在這種情況下，眾多財政緊張的二線城市，一定會推出各種鼓勵買房落户的政策，表面是在爭奪人才，實際上為的是人才兜裏的買房錢。
三四線城市當然也會推出各種政策，但吸引力畢竟不如一二線城市，在競爭中一定處於劣勢。至少從5-10年的時間來看，中國的城市化運動還會進行，人羣一定向大城市聚集。這是全世界都適用的自然規律，無可逆轉，用什麼手段也擋不住。
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、 總結：要想靠投資房產實現保值升值，只能在一二線城市。除了一線的北上廣深，可選的只有成都、重慶、蘇州、南京、武漢、大連、青島等等二線城市，再下面的三四線甚至十八線城市，儘量不要投資，升值率肯定弱於大城市。
提問2：
章哥好，我在北京有首套房資格，目前全部資金120。因為一直租住在朝陽，所以還是準備在東三環到四環之間買房。當然只能是老破小了，不過聽人説老房子不好辦貸款，但到底是怎麼回事請講解一下。還有，如果不是遇到拆遷，老破小是不是比其他房子升值慢啊？本來我是想再湊一年錢的，我的年薪大概30萬左右，到明年就能有140萬首付了，但我還是想今年就上車，請問這樣合適嗎？謝謝。
回答2：
1
、 從目前的情況看來，房價是否會漲還不好説。但可以確定的是肯定不會下跌了，連續的降息降準，市場上投放了大量的資金，將會有很大一部分流入房地產。如果高層不出台更嚴格的限購政策，那房價就大概率會上漲。如果放鬆調控，甚至鼓勵購房，那才能明確會大漲。
2
、 鑑於你還沒有開始看房，那就算是從現在開始尋找，一直到最終簽約交錢，一般至少要兩三個月時間。但不建議拖到明年再買，因為市場既然很有可能上漲，你增加的首付未必能趕得上漲幅。
或者説，你可以先看房準備着，發現上漲的苗頭再出手，免得被動。比如説，只要是高層出台了鼓勵政策，或者其他省市大面積的開始放鬆限購，那就要儘快出手了。
3
、 北京的首套房資格很不容易取得，所以建議要用足。以你目前120萬的資金來看，理論上最多可以購入340萬的房產，貸款220萬，以25年期計算，每月還款1.2萬。以你月薪2.5萬來看，還款佔比還算合適。
4
、 老破小升值的速度和幅度，和周邊普通二手房是幾乎一樣的，不存在快慢高低。只不過遇到拆遷的可能性基本為零。因為拆遷成本太大，除非是有國家重點工程，否則沒人會去拆。
另外，今年政府的工作重點轉向老舊小區改造。所以這對老破小來説也是個利好消息，如果被改造，那升值幅度將略高於其他二手房。
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、 在東三環和東四環之間有很多老公房，一般都在5-7萬單價之間。而且老房子的公攤小，得房率高，所以50-60㎡就是不錯的兩居室了。
6
、 老房子從理論上是不容易貸款的，尤其1990年之前的，能貸的話年限也短一些。
一般來説，房齡+貸款年限不得超過50年，也有40年或60年的。但實際上各家銀行的貸款政策經常變，會根據市場進行調整。在今年資金充足的情況下，應該貸下來不成問題。
提問3：
章哥您好！目前我們想在北京買房，準備了將近200萬。但是有個問題比較棘手，我是外地人，老婆是北京人，在前幾年買過一套房，但是因為工資都低，以我老婆名義貸款，我作為共同還款人。但聽朋友説，我們這樣做就永遠失去了首房首貸的資格，是這樣嗎？
現在我們看今年的房價要漲，很着急想買房，但不知道怎麼做最合適。朋友勸我們辦個LH，把房子都歸到我名下，之後她是否有買房資格呢？我又聽中介説有先全款買房，然後再做抵押貸款是業務，請問這種能否做？謝謝。
回答3：
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、 北京的限購政策是認房又認貸，只要有過貸過款就算，而且是全國範圍內的。既然你老婆是主貸人，那就算是LH也沒用啊。她的名下已經有了貸款記錄，無論是否有房產都是二套資格。也就是説，無論你們怎麼做，她都是二套資格，改變不了。
而且，就算是房本上沒有你的名字，而且你還是北京人。那LH之後，也要一年之後才獲得首房首貸的資格。一年內買房仍然算二套。但是，看樣子你又沒有北京的購房資格，所以這種操作對你來説也沒有什麼用。
2
、 如果以二套資格，200萬的首付，理論上最多能購買330萬總價的房產，確實選擇面不大。
先找機構墊資全款購房，然後再走抵押貸。這種形式存在，中介都有合作的機構，一般來説都能成功。但從理論上説，還是有一定的風險的，畢竟這是經營性抵押貸款，是銀行扶持中小企業運營的。只不過很多人拿這貸款來買了房，銀行心知肚明只是不點破而已。
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