惠譽：予力高集團擬發行高級美元票據B評級 回收率評級RR4

　　5月18日，惠譽授予中國房地產開發商力高地產集團有限公司（Properties Group Ltd，簡稱“力高集團”01622.HK，B/穩定）擬發行的高級美元票據“B”評級，回收率評級“RR4”。上述評級與力高集團的高級無抵押評級相同，因為它們代表了力高集團的直接、無條件、無抵押和非次級債務。

　　本次評級確認反映出惠譽認為，儘管力高集團2019年權益合同銷售額持續增長，達到140億元人民幣，但與更高評級的同業公司相比，其銷售規模仍然較小。力高集團持有的可售資源能夠支持3.6年的開發需求，槓桿率（按淨負債/調整後庫存的比率衡量，包括對合資公司及聯營公司作出的調整）自2018年的27%下降至2019年的23%，高於評級為“B”的同行。

　　力高集團的槓桿率達到了惠譽40%的正面觸發；如果該公司能夠維持其規模擴張，同時保持可售土地儲備滿足至少2.5年的開發需求，且槓桿率低於40%，則惠譽將考慮採取正面評級行動。

　　關鍵評級驅動因素

　　小規模製約評級：力高集團2019年的權益銷售額140億元人民幣，與“B ”類評級同業公司相比規模較小（惠譽預計後者2020年的權益銷售額至少將增至170-180億元人民幣），這制約了該公司的評級。力高集團已經轉向快速週轉（fast-churn）模式，這意味着銷售週轉率更高、銷售額增長更快；合同銷售總額（含合資公司部分）2019年增長25%，達274億元人民幣，（2018年超過65%）。2019年的權益合同銷售額佔總銷售額的比例超50%，與2018年水平相似。

　　力高集團在2019年保持了良好的銷售效率，權益銷售額/總債務（含合資公司債務）的比率為1.6倍，權益銷售額/調整後庫存的比率為1.4倍。

　　槓桿率保持可控：惠譽預計，力高集團將繼續提升合同銷售以建立可持續的市場地位。因此該公司很可能要繼續補充土地儲備，以支持其不斷增長的合同銷售。惠譽預計這將提高該公司的槓桿率，但仍將保持在40%以下——惠譽將考慮採取正面評級行動——2019年通過非控股權益和合資公司增加融資下降至21%（2018年：27%）。

　　土地儲備支撐增長：惠譽估計力高集團的土地儲備足以維持大約三年半的權益銷售。然而，如果力高集團要達到更大的合同銷售目標，將需要持續低成本拿地，以維持健康的土地儲備生活。力高集團土地儲備從2017年的490萬平方米、2018年的1,000萬平方米增加到2019年的約1,460萬平方米，其中天津、南昌、合肥和濟南佔了總建築面積的大部分。

　　利潤率穩健：由於2019年平均拿地成本為2,263元/平方米，而2018年為1,114元，力高集團的EBITDA利潤率為23%，略低於2018年的27%。力高集團主要通過併購方式收購土地，使得其未售土地儲備的平均成本僅為2,200元/平方米，銷售集中在二線城市的非黃金地段，產品組合以首次購房者為目標，使其免受價格上限政策影響。這有助於力高集團在高週轉率下保持利潤率穩健。

　　評級推導摘要

　　力高集團在2019年的權益合同銷售額為140億元人民幣，低於“B”評級同業公司水平，如當代置業（中國）有限公司（Modern Land （China） Co., Limited ，簡稱“當代置業”，01107.HK，B/穩定）的195億元人民幣。然而，力高集團的槓桿率低於當代置業，而且當代置業的土地儲備壽命更長。當代置業的利潤率低於力高集團。力高集團的高銷售效率使其在控制槓桿率的同時更容易轉變為快速週轉的業務模式。

　　評級高出力高集團一個子級的“B ”受評房企一般具有可持續的業務模式，權益銷售額超過200億元人民幣，土地儲備支持三年以上的開發需求，且槓桿率穩定在45%左右。此外，受評為“B ”評級的房企在全國範圍內的市場地位更強勁，地區項目的多元化程度更高。力高集團的權益銷售額低於“B ” 評級同業水平，核心市場之外的業績記錄有待加強。

文章來源:中國網地產