觀點直擊 | 岑釗雄談：時代中國穩健半年與不一樣道路

觀點地產網 8月18日上午，時代中國召開2020上半年業績發佈會，董事會主席岑釗雄攜首席財務官牛霽昇以及投資者關係經理周瑩出席。

電話那頭，管理層用略顯平穩的語調向媒體通報着上半年的成績。

根據半年報數據，時代中國上半年錄得營業額為149.25億元，同比減少6.4%；利潤為18.11億元，同比增長6.5%；核心淨利潤為18.3億元，同比增長1.3%；公司擁有人應占利潤為15.37億元，同比減少3.6%。

此外，毛利為40.22億元，同比減少22.5%；毛利率及公司擁有人應占核心淨利率分別為26.9%及10.4%，毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。合同銷售方面，上半年則錄得325.7億元，同比增長4.3%，完成全年目標39.57%。

年初，管理層定下全年銷售目標823億，同比約5%的增幅；從上半年來看，拿地力度有所下降；財務方面，融資成本下調效果有所凸顯。

更加“穩健”，或許可以概括時代中國上半年的銷售經營和財務表現。

而岑釗雄就介紹了他對公司未來發展的考慮：“相信接下來的時間，我們會走一條不一樣的道路，讓公司可以更穩健、更持續地保持業務增長，並且風險可控。”

穩健的半年

年初，時代中國的拿地預算還算“闊綽”的，按照回款的40%至50%計算，2020年買地金額大概會在250至300億元左右。

從結果來看，時代中國上半年從多個渠道拓展土地儲備，包括參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購等，於佛山、長沙以及東莞購入7幅地塊，權益建築面積為55萬平方米，收購成本為42.64億元；相比上年同期，拿地力度放緩了不少。

2019年上半年，時代中國斥資約187.59億元通過多種拿地方式共購入21幅地塊，超過了2018年全年129.67億元的土地拿地金額。

對此，岑釗雄回應稱：“算上7月份在舊改項目上的獲取，實際上已經購買了超過240億的土地，貨值接近600億。”而在公開招拍掛市場，則有相當一部分土地價格與公司的投資測算不匹配，因此放棄。

“全年買地預算的策略是沒有改變的”，但重要的是，要優先考慮舊改項目，且聚焦在大灣區。岑釗雄表示，下半年依舊按照全年度資金的安排來拿地，亦會於招拍掛市場留意機會，在與公司資源相匹配的市場尋找機會，包括珠三角、武漢、長沙等地。

於2020年6月30日，時代中國總土儲面積約為2180萬平方米，擁有130個處於不同階段的主要項目，其中121個分佈在廣州、佛山、江門等大灣區主要城市、5個位於長沙、1個位於武漢、2個位於成都及1個位於杭州。

奔向千億規模的時代中國，佈局集中於大灣區。岑釗雄坦然表示，“聚焦”是公司的策略，第一階段公司主要完成在大灣區的業務佈局，而千億左右規模在這個區域完成，也是大概率的事情。

據觀點地產新媒體觀察，時代中國拿地上相對謹慎與集中，近年來，時代中國在拿地結構上有所變化，舊改已成為了獲取土儲更主要的方式。截至2020年6月30日，其城市更新項目總數超過150個，分佈在大灣區的7個城市，潛在總建築面積約5200萬平方米。

關於城市更新的獲取和轉化進展，岑釗雄透露，今年預計有10個項目轉化，總建築面積200多萬平方米，大約700億貨值，截至7月份已經完成4個項目的轉化，全年完成10個項目左右的轉化是大概率的事情。

此外，岑釗雄向媒體通報了產城融合方面的成效。截至2020年6月30日，佛山愛車小鎮和創客小鎮兩個產城項目成功落地，總建築面積超過120萬平方米。

“隨着項目逐步落地，也會為業務增長帶來新的動力。”岑釗雄稱這在未來獲得的溢價比傳統的地產項目會更高一些，因此將逐步在更多的城市落地、推廣。

毛利率與融資成本

數據顯示，2020年上半年，時代中國毛利為40.22億元，同比減少22.5%；毛利率由去年同期32.5%下降至26.9%。

對此，管理層解釋，毛利率下降主要因為上半年未實現城市更新項目的結轉入賬，因此未獲得相應收入和產生毛利貢獻。而2018年，時代中國城市更新業務開始產生利潤，2019年這一業務的毛利率達到了84.9%。

毛利率下降另一方面是受結轉結構的影響，管理層解釋，今年上半年結轉收入規模當中，有超過12%來自於毛利率較低的江門鶴山區域，因此拉低了毛利率平均水平；最後是受疫情影響，廣佛等地區個別項目進行了折扣優惠，對毛利率產生了影響。

從合同銷售看，截至2020年6月30日止6個月錄得約為325.7億元，同比增長4.27%；總建築面積約為234.2萬平方米。岑釗雄針對銷售節奏作出解釋：“基本上2月、3月處於停擺狀態，真正給我們進行系統性安排的只有4個月時間。”

年初管理層定下全年目標同比微增5%至823億元，上半年完成39.57%。

“我覺得這個成績還是可以的。”岑釗雄對此如是表示，其認為在下半年會有更好表現，有信心完成此前定下的目標。

財務方面，時代中國一年內到期借款由去年底185.98億元上升至2020年6月30日241.47億元，佔總債務41%。對此，首席財務官牛霽昇用了一連串的數據回應。

從構成來看，一年內時代中國境內債到期有94.4億，目前已經累計重新置換髮行95.2億元。境外債102億元，也在逐步發行新票據進行置換。截至上半年的手頭現金為345億，對比一年內到期短債的覆蓋超過1.4倍，因此不存在短期償債壓力。

通過債務置換，上半年時代中國融資成本亦下降2.7個百分點，美元債、銀團融資成本下降1個百分點，全年融資利率有機會達到低於7%的水平。

至於未來融資政策是否再收縮，債務風險是否加大，牛霽旻表示，國內針對房企融資的限額管控目前已經十分嚴格，政策持穩在下半年是大概率事件。

因此，“保持穩健的投資策略，積極參與城市更新改造，加強現金流管理，提高資金週轉率”依舊是時代中國下半年所要做的。

以下為時代中國2020年中期業績發佈會現場問答實錄：

現場提問：管理層對下半年內地樓市展望如何？現時土地市場有沒有機遇？有信心完成全年銷售目標嗎？目標方面會否做出調整？

岑釗雄：我個人的判斷，下半年應該還是延續上半年的趨勢，整個市場應該還是比較平穩，個別地方會有亮點，因為畢竟目前來講區域是有分化的。

對於時代中國自身，上半年完成了325.7億元銷售，因為基本上2月、3月份處於停擺狀態，真正給我們去做系統性銷售安排只是四個月的時間。

同比去年有4%的增長，我覺得這個成績還是可以的。相信下半年我們的表現應該會更好一些，我個人還是有信心完成年初預定的銷售目標。

現場提問：公司加權融資成本是否實現了很大幅度的改善？在全球融資成本下降的背景下，公司財務策略會否有新的變化？

岑釗雄：目前公司到6月30日的融資成本（7.4%），大家看這個數可能還不覺得降了很多，但因為很多現在置換的債務是在下半年開始，所以目前平均加權的7.4%還沒有完全反映真實成本。

其實我們利用了這一年集中的到期還款期，把整體成本做了很大的降低。按全年來看，整體應該非常有機會去到6%左右、低於7%的利率水平。

在目前這種環境下，我覺得有利於公司降低融資成本，目前看來這個效果應該還是蠻好的。

現場提問：相比去年同期，今年上半年拿地有所減少，主要原因是什麼？下半年土儲收購的預算如何？

岑釗雄：首先我們全年度買地的安排，基本上沒有改變。首要的是舊改項目，這是我們很重要的考慮；其次在所佈局區域裏面，通過公開招拍掛和收購尋找機會。

上半年如果算上7月份，我們有4箇舊改項目落地。原本預定的時間應該在4-5月份，因為疫情影響推後一些，所以到6月份才掛牌出來，7月份才能落地。

如果包括7月份的話，我們購買了240多億的土地，貨值接近600億。

我們也參與了一些公開招拍掛項目，相當一部分覺得價格跟投資測算不匹配，就沒有去拿那些項目。還是聚焦於舊改，主要在灣區裏面一些重要的區域。截止7月份拿的地，現在看起來質量相當好，價格也比較好。

下半年也是按照全年度資金的安排拿地，估計全年度整個預算是沒有問題的。並且，隨着政策對於城市更新業務的支持和進一步放開，我們落地項目會更快一些。

現場提問：大灣區近期多個城市有加碼限購政策，現在時代在大灣區的土儲比較多，上半年也在東莞拿了3塊土地，如何看待下半年大灣區樓市走向？

岑釗雄：粵港澳大灣區是非常有發展潛力的區域，不僅僅是經濟非常活躍，市場開放程度非常高，還有一個很大的潛力在於市政、交通網絡有很大的完善空間，很多項目還在逐步落地過程中，整個核心區域正在更加緊密的鏈接在一起。

目前的連接還不是理想狀態，很多交通網絡、軌道的連接其實都在慢慢開展的過程，所以還有非常大的潛力。

我們也看到，大灣區的人口導入、產業升級在整個中國走在非常前列。地價不斷往上走，是一個順理成章的事情，接下來這個趨勢應該還是會延續的。

上半年後半段，部分城市加碼調控，有它的合理性。對企業來講，我們也不希望這個區域的房價一下子漲得特別高，希望供應是穩定有序的，不能太少，也不能一下子海量供應。

目前來講，整個區域無論從土地供應、房價把控來看都是可以的，並且為後面留有一些空間，跟整個區域的潛力是匹配的。

下半年也會延續上半年這種趨勢，不同在於有不同的亮點，所以預計下半年整個灣區裏面的土地、房價，都是在一個區間裏面穩定發展。

現場提問：中央會否收緊樓市政策？這對公司下半年業務有多大影響？公司今年的目標比較保守，會否有上調的空間？

岑釗雄：有關房地產政策，其實目前來説不會怎麼樣收緊，只是對有些熱點地方做了一些適當管控，希望房價和地價都不要升得太快，另外也希望企業的槓桿不要用的太高。

這一方面對企業有幫助，等於有一個硬性約束，讓大家可以更穩健一些。目前來看，有利於行業平穩發展，不要大起大落，整個行業態勢應該是平穩有序的。

個別區域發展不平衡，在某個時間段裏面更活躍、更有動力一些，所以稍微進行管控是正常的。

我們今年年初定了800多億銷售目標，有信心完成，暫時沒有修改的想法。

現場提問：下半年公司是否面臨償債壓力？對於近期發債融資再收緊的情況，公司如何看待？會有什麼應對的措施？

牛霽旻：針對短債的問題，上半年我們總債是587億，其中一年內到期短債是241億，佔比41%。

這個比例好像看起來很高，但事實上從構成來看，241億裏面有超過90%都是境內外公開市場的公司債。

截至目前為止，我們所有一年內到期的短債，包括公開市場全部債務都已經足額拿到了政府相關部門的發債批文。我們只是根據未來一年內到期債務的時間節點做一個提前量，重新發行置換就可以完成。

境外102億涉及到總共是14.5億美金，7月15日左右，我們在境外已經發行了一筆3億美金票據，這部分就對應下半年11月份到期的一筆3億等額美金債。

剩餘3筆是明年1月份、5月份跟6月份，分別是5億美金，2億美金和4.5億美金，針對這三筆也是基於同樣考慮，因為畢竟到期時間還比較長，我們現在雖然有批文，但是沒有必要在這個時間就發行，增加不必要的利息開支。

綜上，我們一年到期債務比例雖然有41%，總額是241億元，但絕大部分都已經有批文，或者已經發了置換批文，所以是不存在風險和壓力的。

針對下半年的金融市場，其實我們也做過研判。因為現在的問題跟房地產調控思路是一樣的，就是維持相對的穩定和均衡。

我們判斷，未來政策主要還是持穩，以保持金融市場穩定為主要基調，所以判斷未來的風險也不會很大。