最怕空氣突然安靜，最怕朋友突然的關心。
過去一週，招商蛇口（001979.SZ）一連經歷三起“大事件”。7月13日，招商蛇口發佈2020年上半年業績預告，歸屬於上市公司股東淨利潤預計同比下降超八成；7月16日，雖然遲到但從不會缺席的315晚會上，招商蛇口位於杭州的項目因裝修不達標等問題遭到央視點名批評；7月17日，招商蛇口發佈公告稱，公司收到深交所重組類許可問詢函，涉及此前宣佈收購南油集團股份的6大問題。
對於招商蛇口而言，2020年下半場難言樂觀。尤其是今年恰逢招商蛇口“5年內重回地產十強”的最後一年。
重組遭問詢 不確定性增加
收購南油集團剩餘24%的股權並加碼前海，引入中國平安作為戰略投資者，招商蛇口的夢想正一步步變成現實，卻發現夢想實現的道路上總是充滿荊棘。
6月7日晚間，招商蛇口發佈公告稱，公司擬以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式向深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）購買其持有的南油集團24%的股權。其中，現金支付的部分由招商蛇口向平安資管非公開發行股份募集配套資金。而平安資管則為中國平安保險股份有限公司（下稱“中國平安”）的投資管理人。
7月13日，招商蛇口發佈具體發行草案，其中以發行股份、可轉換公司債及現金方式支付的對價分別為1.76億元、33.42億元和35.18億元，分別佔本次交易對價的 2.5%、47.5%和 50%。本次交易完成後，南油集團將成為上市公司的全資下屬公司。
公告顯示，此次收購在考慮深投控所持上市公司新發行可轉換公司債按照初始轉股價格全部轉股的情況下，假設深投控所持上市公司本次新發行的可轉換公司債均以16.60元/股進行轉股，本次交易完成後深投控將持有上市公司 2.54%的股份，平安人壽將持有上市公司 2.67%的股份，均不超過上市公司總股份的5%，根據《股票上市規則》等相關規定，本次交易不構成關聯交易。
資料顯示，南油集團旗下擁有深圳前海權屬土地的綜合開發業務，擁有前海23萬平方米權屬土地。招商蛇口表示，此次收購完成，進一步增強了招商蛇口對於前海自貿投資的控制，也有利於上市公司提高其在前海片區享有的資源價值，使上市公司的整體價值得到有效提升，有助於增強上市公司的核心競爭力。
五天後，深交所便就此收購草案對招商蛇口提出重組類許可問詢，其中涉及土地評估、交易價格、股價參考標準、股份來源等6大問題。
其中，對於土地方面的問詢主要包括土地評估以及土地使用年限方面。土地評估方面，深交所主要問詢對比2019年12月增資前海自貿投資的評估過程，説明此次收購涉及主要土地資產的評估方法、評估假設、核心參數選取等的差異及原因，前後評估結果變化是否符合所處土地市場的變化趨勢及相關土地規劃、開發進展，並進一步分析此次評估結果的合理性。
此外，報告書顯示，南油集團原 W7 部分地塊、G1 地塊、G2 地塊被調整為公共配套用地，存在被政府收回的風險，深交所表示招商蛇口此次評估過程未考慮相關風險；南油集團下屬公司持有的 T102-0049 地塊、T102-0230地塊到期後能否進行續期存在不確定性，此次評估系按照正常續期無需補交地價作為評估前提。深交所問詢包括土地被收回或未能正常續期可能對交易標的未來經營的影響，對相關地塊的評估作價未考慮前述風險因素是否合理，以及是否有利於維護上市公司利益。
股價方面，報告書顯示，剔除 2019 年利潤分配影響後，發行股份及可轉換債券初始轉股價格分別為 15.77 元/股、16.60 元/股，除上市公司派發紅利、送紅股、轉增股本或配股等除息、除權行為外，未約定其他調整情形。深交所要求招商蛇口結合當前股價情況等，分析説明選擇前述參考價格的主要考慮，本次交易未設置發行價格、轉股價格調整機制的合理性，是否有利於維護公司利益及中小股東的合法權益。
股份來源方面，報告書顯示，此次發行可轉換債券的金額為35.18億元，全部按照初始轉股價格16.60元/股轉股後的股份數量為2.01億股。此次發行可轉換債券的股份來源為公司發行的股份或公司因回購股份形成的庫存股。招商蛇口需説明可轉換債券轉股的股份來源的具體確定方式。
深交所表示，招商蛇口需在7月24日前將有關説明材料報送深交所。截至發稿時，招商蛇口尚未回覆深交所，不過，後續的重組仍面臨較大的不確定性。
淨利大降 口碑受傷
近幾年，招商蛇口一直在想方設法重回行業前十。
2015年，合併重組後的招商蛇口將業務擴展為社區、園區及郵輪產業建設與運營三大板塊。彼時，招商蛇口內部給出目標：5年內，重回房地產行業十強。
2017年，招商蛇口完成千億目標，達到1128億元。2019年，招商蛇口完成簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，兩年時間實現1000億到2000億的跨越，房企排名第12位。2020年，招商蛇口將銷售目標定為2500億元，同比增長11.34%。
在銷售規模增長之際，招商蛇口的其他財務指標卻出現放緩。年報顯示，2019年招商蛇口收穫毛利338.43億元，毛利率約為34.65％，較2018年下降了4.8個百分點。此外，2017年-2019年，招商蛇口營收增速依次為18.02％、16.25％、10.64％；歸母淨利潤增速依次為28.06％、20.42％、5.20％，增速不斷放緩。值得注意的是，招商蛇口2019年扣除非經常性損益的淨利潤同比下降14.55%。
數據來源：房企年報
同期，招商蛇口的銷售費用達到22億，同比增長42%；財務費用達到27.2億，同比增長13.26%，三費費用率連年增長極大地侵蝕了招商蛇口的部分利潤。
7月10日，招商蛇口發佈6月銷售簡報。簡報稱，2020年上半年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額1107.13億元，同比增長約9.41%，首次躋身房企銷售排行榜前十。然而，雖然簽約銷售額上漲，但招商蛇口上半年業績並不理想。7月14日，招商蛇口發佈上半年業績預告，歸屬股東淨利潤為8億元-10億元，較去年同期49億元下降79.6%-83.7%，基本每股收益約0.04元-0.06 元，而2019年同期為0.6元。
來源：招商蛇口公告