這兩天看到橋水達利歐的訪談，他提到了一組數字。
達利歐説，“35年前我來到中國，看着中國的人均收入增加了22倍，貧困率從88%下降到不到1%，中國GDP佔世界的比重從2%上升到了22%，我目睹了這個過程，看到了它的演變。”
相信不少人都會發出一樣的感慨，十幾億人口的規模，35年時間，所有人的經濟、生活、工作都發生了翻天覆地的變化，這在世界經濟史上都稱得上一個奇蹟。
儘管現在很多人都對房地產頗有微詞，但我們決不能忽視一點：樓市在這個過程中扮演了舉足輕重的角色。
自房改以來，1998-2018年，中國城鎮化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個百分點，越來越多的農民能夠在城市裏紮根生活。
20年來，房屋新開工面積從2億平增至20.9億平，累計上漲9.3倍，年複合增速12.4%。
房地產開發投資帶動建築業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游製造業；房地產消費，既直接帶動與住房有關的家電、傢俱、家紡、裝潢等製造業；也明顯帶動金融、媒體服務、互聯網、物業管理等第三產業。
站在2020年的關口，住房商品化已經走過了22年的時間，對普通人來説，先上車的人賺得盆滿缽滿，沒有買房的不斷錯失城鎮化大潮帶來的機會。
那麼，10年後的樓市，會不會是“遍地黃金”？或是“四處白菜”價格？
我們可以從人口（購買力）、政策（大方向）2個角度來分析。
1，從10年的長期角度看，人口結構決定了樓市的“上限”。
眾所周知，龐大的年輕人口與勞動力，是房地產最大的購買力支撐。
年輕人的第一套婚房，掏空6個錢包的剛需房，生完孩子要置換的三居房，三代同堂的四居房，為了孩子上學砸重金買的學區房，年輕人為了上班工作買的地鐵房。
這些需求，全部都跟年輕人有關，沒有了年輕人口，房屋的供給必然會過剩。
經濟學家指出，中國25-44歲人口數量，在2015年達到頂峯後，進入了下行軌道，正因為年輕人口下降，也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。
根據預測：2015至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。
按照統計局去年的統計，現在我們15-64歲的勞動力人口大約在8.9億左右。
在5月末的記者會上，高層説：中國有9億勞動力，沒有就業那就只是9億張吃飯的口，有了就業就是9億雙可以創造巨大財富的手。
參照9億的總量，未來10年勞動力年均減少幾百萬人，似乎不算什麼。
但是，勞動力總量減少的同時，勞動年齡結構是不斷增長的，這跟老齡農民工增多是一個邏輯。
類似北上廣深這種土地稀缺的城市，自然是不怕的，因為年輕人用腳投票，還是會去這些城市上大學、就業、工作、組成家庭，但西北、東北的偏遠小縣城，房地產早晚會“便宜如鋼鏰”。
2，“房住不炒”的政策面，會不會出現變化？
有心人可以發現，從2018年到現在，大部分城市的房價都被摁住了，棚改貨幣化沒有了，拆遷户不能掃樓了，北上廣步入下跌通道，二線省會嚴格執行限價，大量開發商的地王項目被套牢。
覆盤這個過程，大家可以發現，房價之所以能夠保持穩中有降，一切都始於高層提出“房住不炒”。
近日高層發佈的報告中，關於房地產的描述如下：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”
從2017年到2020年，工作報告關於房地產的直接表述，字數越用越少：2017年用了312字，2018年用了217字，2019年用了83字，2020年用了38字。
字數雖然越來越少，對房地產的定位卻越來越明確。
“房住不炒”的提法，是從2016年12月中旬的高層經濟工作會議上首次提出的。隨後的2017年、2018年各提及了一次，2019年分別在3月、4月、7月、12月份提及了4次。
每次重要會議和報告中，只要提及這四個字，那一年的房價就不會有過熱的表現。
看得出來，“房住不炒”將是貫穿房地產市場長期發展的基調，未來10年不可能變化。
只要基調不變，類似2015-2017年的大漲行情就很難出現。
從這個角度看，未來10年的房價，極有可能像2018至今一樣，分化和結構性行情愈演愈烈。
即：土地稀缺的大城市迎來更高的估值和溢價，更多有錢人的追捧，北上廣深、成渝、鄭州、武漢、西安、南京、蘇州等地，市內核心區“遍地黃金”實屬正常。
實業家曹德旺在接受採訪時曾説，自己有四不做：房地產，金融，煤礦，互聯網。即便從這四個行業裏賺到錢，也會扔出去。
這段話對房地產的分析很到位，原來“遍地黃金”的樓市，賺的是快錢，風口可能只有一兩年。
未來“四處白菜”的樓市，不僅無法賺錢，除一二線城市以外的房子，算上房貸利息、折舊、維護保養成本，長期持有還可能會虧錢，也難怪曹德旺看不上這個行業。
經濟學家李迅雷6月9日發文指出，低利率環境下，全球經濟結構中固有的分化趨勢是：資本與勞動的分化，富裕階層與中下階層財富的分化。
他認為：展望未來，在“人口斷崖”與“世代財富”因素的驅動下，這一趨勢仍將持續，優質資產價格相對實體經濟的溢價或仍將強化。
這一席話可以説講明白了資產、房產、人口、經濟四者之間的關係。
什麼叫“優質資產價格”？
筆者認為，一二線核心地段的新房或次新房源，才能稱之為優質資產，龐大的購房需求下，至少未來10年看不到供給增加的可能性，即便這些房子漲不到黃金價格，也是普通人資產保值的重要選擇。
相反，類似鶴崗、玉門、威海等地無人問津的房子，即便概念打的多麼高大上，沒有人口，沒有購買力，沒有政策刺激，未來很難避免“鋼鏰價”的命運。